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可以说，你的房屋修复分析最关键的方面是你估计的销售价格或“修复后价值”(ARV)。如果你没有命中你的ARV，你的整个项目分析就会崩溃。如果你没有达到预期的改造价值，你的维修预算就没有意义。

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估计和击中估计的ARV是一种需要练习的艺术形式。不幸的是，在你最初的几个修复项目中，很难准确估计ARV。即使你很谨慎，情绪也会控制你的ARV，你很可能会高估你房子的最终售价。

任何修复房屋的投资者都必须意识到有几个陷阱。

1、陷阱一：仅仅依靠数字

评估你物业的ARV一个常见策略是查看类似的比较，并建立平均价格/平方英尺。我们中的许多人都想最大限度地利用定量数据来达到这个有用的度量标准。认为我们可以获得足够数量的定量数据来进行比较，从而为我们的修复工作提供准确的依据，这是一个新颖的想法。赤裸裸的事实是，这些数字只是故事的一部分。不管你分析有多详细和全面，你都不可能获得所有的潜在变量，这些变量将最终影响你房屋的销售价格。

这些数字只是建立ARV的一个方面。虽然这些数字肯定会推动你的房屋修复工作，但关键是要给你比较的质量属性足够的权重才行。

以下是一些会影响你最终房屋销售价格的定性变量：

• 街角地段
• 院子
• 车道
• 商业街
• 周边房屋情况
• 邻居的性格
• 车库（附加/分离）
• 家的风格
• 主卧室位置（1楼与2楼）
• 洗衣房连接位置
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• 天井及室外聚集区

2、陷阱2 ：忽略独特的设计和过时的风格

当你处在一个激动人心的修复项目的边缘时，让情绪控制你的决策过程是很自然的。这可能会导致你阻止某些不必要的工作，购房者可能会发现你的某些翻修并不好。根据我们的经验，通过在修复过程中传递项目或解决问题来消除尽可能多的问题是至关重要的。收到潜在买家的反馈非常令人沮丧，比如:“房子不错，但宿舍让卧室感觉很小”，或者“我很想住在这里，但厨房就在房子后面，与其他一切都隔绝了”。

当一个潜在的买家在考虑买房的时候，她的脑子里会有无数的想法和观点。你不可能考虑所有这些变量，和预测您的最终买家将如何评价它们。尽管如此，你必须为大众着想，并尽一切努力消除购房者让你的房产贬值的可能性。

了解最新的设计趋势和业主的期望。曾几何时，家家户户都会在墙上贴墙纸。如今，许多购房者一想到要花上数不清的时间来剥落壁纸和底层胶水，这会让人望而却步。爆米花天花板也是如此，曾经时髦、时尚的天花板装饰如今成了潜在房主的眼中钉。

有些问题是无法调和的，所以在买房之前一定要意识到这些问题。这个问题会对我的修复工作产生重大影响吗？如果是这样，我们又能期待什么影响呢？这笔交易还有意义吗？

不受欢迎的设计和过时的风格肯定会在你最终的销售价格中起作用。他们也可能阻碍你的交易，使房子需要更长的时间来出售。也许你得到了你修复后的房屋，但是在等待合适买家的过程中，你要额外支付2个月的等待费用。

3、陷阱3：学会比较

房地产市场不断变化。时间的变化会对你的修复工作和翻新项目的盈利能力产生巨大的影响。在选择你的可比销售时，你必须确保最近的销售发生在最近的3-6个月内。在此之前的任何销售都是过时的，应该以极端怀疑的态度进行分析。

这可能是一个很难遵循的规则，独特的家园在地区很少有最近的比较。有时在3-6个月内没有足够的近期销售来为你的翻修提供有效的对比。这并不意味着你绝对应该放弃这笔交易。然而，你必须谨慎行事。

近期销售量下降的一个潜在的积极因素是，该地区的房主对自己的房子很满意，对出售不感兴趣。这是一个迹象，该地区是非常可取的，购房者可能愿意支付溢价为一个完全翻修过的房子。尽管如此，它限制了可比房产的样本量，并妨碍了你进行准确修复房屋分析的能力

近期销售量的减少表明你的目标物业所在的利基市场的潜在买家较少。如果该地区近期的房屋销售减少，这意味着购房者不会蜂拥至该地区购买房屋。再次强调，这并不一定是负面的，它只是意味着你必须仔细分析可比较的特性并确定你的翻修工作。

行动步骤：

1. 结合调整机制，以“折扣”或“增加”您的比较基础上定性属性。
2. 在项目开始时考虑设计风格。如果无法消除不需要的特性，则考虑将项目传递下去。
3. 跟上最新的时尚潮流。
4. 使用严格的标准为您的房产进行比较。只比较过去6个月内售出的房子。
5. 保持保守。与所有的项目估算一样，对ARV保持保守，一个被高估的ARV会毁掉你的项目，保守一点，如果你最终超越了它，那就庆祝吧。

最后，市场将决定你房子的最终销售。你所能做的就是尽可能接近并保持保守的估计来保护你的投资。无论你花多少时间分析广告，调整你的数字，买家都有最后的发言权。当你买卖更多的房地产时，你会对你的项目有一种直觉，你将了解你的市场，并成为预测你的买家在寻找什么的专家。关键是在每一笔交易中都要尽力保护自己，毕竟，如果你的房子最后卖不出去，那么项目一开始就没有意义。

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