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5个简单的房地产收购控制策略
发布时间:2020/07/29 文章来源:美房吧
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导读:上周,我写了一篇深度文章,主题是《如何在房地产行业找到一位导师》,在这篇文章中,我们讨论了如何启动对话的关键要素之一,就是实际地把
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5个简单的房地产收购控制策略

 

上周,我写了一篇深度文章,主题是《如何在房地产行业找到一位导师》,在这篇文章中,我们讨论了如何启动对话的关键要素之一,就是实际地把交易带到谈判桌上,经验丰富的投资者可以帮助你,并从中赚钱。那么,当你刚接触房地产,又没有经验时,你会怎么做呢?这就是我想在这篇文章中提到的主题。下面是我个人用来产生交易流的5个简单策略,我有信心它们会很好地为你服务。

1、面对面交流

敲门是我主要使用的收购策略,与我目前尝试的其他方法相比,它产生了最大的回报,这绝对会让人感到为难,但事实是,没有什么比面对面的交流更能赢得别人的信任了。我主要针对的是那些有受托人出售待售房产的房子,但你甚至不需要专门针对这些房子。所有你真正需要做的是,开始开车在你的社区周围寻找旧的房子,比如有水泥碎裂、车库门破碎、窗户破碎、油漆剥落、草坪杂草丛生等问题的房子。如果你只是四处看看,你一定会发现有人正处于某种困境,如果你努力工作,勤奋工作,我敢打赌你会在一个月内找到一笔交易。你只需要愿意去这么做就可以了。

现在请注意,面对面交流的结果与你说什么和怎么说有很大关系。如果你走到某人面前说“嘿,我有点想知道我能不能买你的房子,”如果是这样说,那么你每次可能都要被拒之门外。你的方法应该是这样的,你可以说“嘿,别担心,我不会卖任何东西,我的名字叫杰伦,”我只是在附近走一走,介绍我自己,让人们知道我是谁,我在做什么,以及我如何可能成为他们的财富,人们不像以前那么友好了,我想改变这一点。你可以跟他们说:“你叫什么名字?很高兴见到你,你在这附近住了多久了?你的工作是什么?”你可以重复说你的名字,你需要倾听、提问、建立融洽关系,然后在适当的时候再进行交易洽谈。

你要知道,我是做房地产的,但我不是经纪人(当然,除非你是经纪人),我只是在人们陷入困境时帮助他们,帮助他们尽快卖掉他们的房产。如果你碰巧认识一个人,他有一处房产需要处理,我可以把我的电话号码留给你,让你转交给他们吗?然后回报他,无论他们为工作做了什么,都要获得他们的联系方式,并把这个信息传递给相关的人,有意地让这件事成为一种双赢。

如果你采用这种方法,如果那个人碰巧在考虑出售房产,那么他们会马上告诉你,然后你就成功了,你得到了一笔潜在的交易。如果这个人没有想过销售房产,他们会把你记在心里,因为你花了时间去了解他们,如果他们的网络中有人需要销售房产,他们很可能会把你的信息传递下去,然后你就会成功,你得到了一笔潜在的交易。不管怎样,这是你如何有效地利用面对面的方式获得交易的方法,你可以作为一个朋友,通过提供自己的解决方案来为人们的生活增加价值。

2、与代理商和批发商建立联系

为寻找交易带来最大影响力的两类人是对投资者友好的房地产经纪人和可靠的批发商,这些人懂得与投资者建立关系的好处,并与他们持续合作。如果你有关键的代理商和批发商在你的网络中,你可以告诉他们你(或你的潜在导师)具体在寻找什么交易,他们可以是一个很好的资源,在MLS上市,在你想要的市场上投资。批发商比任何人都更了解投资者在寻找什么,因为从定义上讲,他们找到的交易不仅有足够的差价,而且还有足够大的折扣,足以应付他们的费用,这对投资者买家来说是有意义的。

如果他们是合法的,你可以保证他们将是你拥有的最有影响力的关系,但问题是要找到一个合法的合伙人。我个人遇到过很多批发商,他们想尽可能多地从这笔交易中赚到钱,而不给他们的买家留下任何钱财,话虽如此,如果你找到了一个有稳定的场外房产并且价格合理的人,那么你就真的找到了金矿。但是你是怎么找到他们的呢?要找到对投资者友好的代理商和批发商,最简单的方法是参加REI会议,并询问会议组织者,有很多新人参加这些会议,所以在大多数情况下,最快的筛选方法是直接与主办会议的人联系,并问他们是否有一个房地产经纪人和批发商,他们会为你推荐的。

如果你成功获取了他们的联系信息,那就带他们去寿司店或巴西牛排馆,把他们当做国王或女王一样对待。你需要给这些人留下深刻的印象,因为如果他们是由一个活跃的投资者推荐的,这意味着他们在社区中有声誉,并且了解投资者的想法。他们是宝贵的财富,大多数时候,批发商和代理商都有一个核心圈子,他们会先把潜在的交易带过去,如果圈子里没人想买,他们就会继续购买。刚开始你不会进入那个核心圈子,但通过一些适当的礼仪,你应该能够相对较快地进入(或至少接近)这个圈子。

最重要的是要有反应,当有人联系你谈生意的时候,你要马上说出你的数字,然后尽快回答是或否。99%的想成为投资者的人都会很犹豫,而这些代理商和批发商没有时间等你太久。关于礼仪,我要提到的第二件事是,当你拒绝一笔潜在的交易时,解释清楚你为什么要拒绝它,帮助他们了解你的利润,告诉他们你想要什么样的交易,这样,将来他们就能把线索带到桌子上,为你工作。

3、获取房产列表并运用跳跃追踪软件

在某些城市,你可以打电话或直接去那个城市,拉出该地区的空置房产列表。例如,在我的公司主要投资的是加州圣何塞,你可以去代码执行部门,付钱让他们打印一份名单,这可能是一个非常热门的线索来源。这里的问题是,你必须能够使用一个跳跃跟踪软件,这样你就可以追踪到房屋所有者实际居住的地方,这是需要付费的,在我看来,最划算的跳跃追踪软件是TLO(每次搜索1美元),但它有一个应用程序,需要预先警告的是,跳跃追踪是一项非常乏味的任务。

电话号码似乎只在50%的情况下起作用,所以你可能需要将策略1和面对面交流相结合。如果你能习惯这种跳跃追踪的方式,这实际上是一个很好的线索来源,因为空置的房产已经被房主忽视了,所以他们很可能会愿意出售。

4、房地产销售

房地产销售也是潜在交易的一大来源,我的公司在过去的几个月里已经完成了两笔房地产交易,其中一笔的ARV超过了100万美元。这里的关键是找到克雷格列表上的房地产销售信息,然后以一个普通观众的身份出现,接下来,你想随便问问主人发生了什么,他们卖的是谁的地产,为什么要卖等等,然后在合适的时候,问他们对实际的房子有什么计划。

如果他们想在未来卖掉它,让他们知道你在做什么,你会如何支付现金,这样会使交易非常顺利。如果他们已经在通过中介把房子拿到市场上,那很好,你可以联系中介,看看他们是否会接受售前报价,如果他们这样做了,这将是一个让你的潜在导师参与进来的完美点,告诉代理人你会再联系他们,然后打电话给投资者寻求帮助。

5、Craigslist自动化系统

这是一个被动的潜在客户生成系统,它使用一个叫做IF This Than that的web应用程序从Craigslist上提取相关的帖子,然后在帖子发布后自动发送到你的电子邮件收件箱。我们通过在“所有者出售”部分搜索特定的关键字来确定文章的“相关性”,但是我们稍后会详细讨论这些细节。一旦这个系统建立起来,你将会得到每一个潜在交易的个人通知,就在它发布的那一刻,很酷吧。

你看,克雷格列表上的“业主出售”部分已经变成了一个小型的场外MLS,每天都有大量的投资者利用这一部分来寻找和出售交易。这是一个非常活跃的社区,它有大量的机会,尤其是如果你是房地产新手,你没有很多资源可以利用,一旦一切都准备好了,真正的下一步是留出时间来过滤所有的垃圾信息,找到黄金信息,你就会得到你的第一笔交易。让我们开始吧。

步骤1:创建一个新的专用Gmail帐户。

你真的需要有一个专门的电子邮件帐户在这个系统中,因为你的收件箱将淹没线索,另外,您需要一个Gmail帐户来实际同步这个而不是那个web应用程序,所以,去创建一个新的Gmail帐户,然后再回来。

步骤2:点击这里,然后回来。

步骤3:点击这里并做以下操作:

  • 创建一个帐户并登录
  • 选择“创建名单”
  • 选择“这”
  • 向下滚动,直到找到Craigslist的图标,然后选择它

步骤4:回到我在第二步中为你创建的克雷格列表标签,然后做以下事情:

  • 选择你在克雷格列表上相关的区域,(比如我想去“加利福尼亚”,然后是“旧金山湾区”)
  • 进入住房部分,在最下面选择标题为“待售房产”的链接。
  • 在顶部,直接在城市的子名称下面(例如,我的名字是“旧金山;南湾;东湾;半岛等等)选择它说“所有者”的地方。这意味着你要从代理商那里剪下招聘信息,直接与房主或其他投资者打交道。
  • 然后输入相关的关键字。
  • 这里有一些我用过的方法,你可以从这里开始:定货人,只收现金,里诺,有上进心,不会犹豫,不允许,上升,TLC,拆除,以土地价值出售,按原样出售,有很多潜力,需要工作,很多工作,能工巧匠等。
  • 然后在键盘上回车或选择“搜索”。
  • 去顶部的地址栏复制整个URL(快捷键你可以点击地址栏,当你看到你的光标闪时,同时按住ctrl和键盘上的“A”键,一旦一切都突出显示蓝色,同时按住“ctrl”和“C”键。

步骤5:返回到IFTTT.com标签,并执行以下操作:

  • 点击“搜索新帖子”
  • 从Craigslist标签粘贴URL(“ctrl”+“v”)
  • 然后选择“创建触发器”
  • 选择“是”www.meifang8.com
  • 然后滚动鼠标找到Gmail图标并选择它
  • 选择“发送电子邮件”
  • 输入您在步骤1中创建的电子邮件地址
  • 给搜索一个标题,比如“Craigslist特惠”,或者如果将来你用几个不同关键词的名称,你可以用关键词的名字,比如“固定投资者”。
  • 然后选择“创建动作”
  • 你已经完成了,你需要经常检查你的电子邮件,并开始你的克雷格列表工作。

6、你如何判断一笔交易是否是真正的交易?

我想在这篇文章的最后,讨论一下如何实际运行一些数字,即使你做了以上所列的每一件事,如果你不能弄清楚这份工作是否是一笔交易,也不会有任何帮助。在我们开始之前,让我先声明一下,不同的人有不同的想法,你需要根据市场和你在该市场的战略,这些数字可能需要进行重大调整,这只是一个非常常见的入门公式。如果你从这里开始,并根据这个公式获得一些交易,它将非常成功地获得潜在导师的注意,最终这就是目标,一旦你找到了一位导师,就按照他/她告诉你的那样去做,忘掉我下面所说的一切。

这就是我们要揭示的公式:(ARV x .75) -费用=MAO

(1)定义ARV(修复后价值)

修理后价值是指物业翻新后的售价,这是一个重要的数字,因为它定义了你能赚多少钱,当一切都说了和做了,如果你以10万美元的价格购买了一处房产,并且有5万美元的支出,你可以以20万美元的价格出售它,注意,最后一个数字是ARV,然后你将获利50,000美元。

为了确定ARV,你必须知道如何运行comparables(从现在开始我将称它们为comps),在我看来,最可靠的比较是确定给定街道/社区的每平方英尺成本。为此,请在Zillow或Trullia中键入所需的地址,并设置最近90天的搜索条件(如果在过去90天内找不到任何已售出的商品,请退出到6个月,但已售出的数据越接近当前日期,则效果越好)和房产半径1英里,半英里更好,同一条街是最理想的状态。

接下来,寻找面积和卧室、浴室比例尽可能相似的房产,然后记下这些房产的售价。例如,假设你想知道一个1200平方英尺、2个卧室、2个浴室房产的ARV是多少,你可以输入地址,你会发现在同一条街上,在过去的90天里已经有3栋房子卖出去了。

  • 房产1:面积1100平方英尺,有两个卧室和一间浴室,售价10万美元(我们只是使用简单的数字)。
  • 房产2:面积1300平方英尺,有三个卧室和两间浴室,售价20万美元。
  • 房产3:面积1250平方英尺,带两个卧室和两间浴室,售价15万美元。

我们的第一步是确定这些房产的平均平方英尺,它是这样的:

  • 房产1:1100平方米
  • 房产2:1300平方公里
  • 房产3:1,250平方公里
  • 加起来:3650平方公里

然后除以你使用的房产数:3650/ 3个房产= 1,216平方公里

这个数字是那条特定街道的平均平方英尺,显然,在等式中使用的街道房产越多,结果就越精确。接下来,你需要确定房产售价的平均值。

  • 房产1:100000美元
  • 房产2:200000美元
  • 房产3:150000美元
  • 加起来:450000美元

然后划分:450,000/ 3 = 150,000美元。

这个数字是房屋的平均售价,最后,用平均售价除以平均面积这就决定了每平方英尺的成本比:15万/1,216 =每平方英尺123美元。

接下来,你用这个数字乘以潜在交易的平方英尺,这将为你的ARV确定一个合理的范围。之前我们说过,目标房产有1200平方英尺,所以:123 x 1,200 = 147,600美元。为了保守,我总是喜欢四舍五入,举个例子,ARV是14.5万美元。现在有许多不同的因素,可以影响你的ARV,包括消极的和积极的,谁都不是天生的数学家,例如,如果你的房产面对一条繁忙的街道,或者如果县内最好的学校恰好在一英里之外,那么你的房产价值将根据这些因素上升或下降,但是,我在这里分享的只是一些基础知识和一个起点。

一旦有了ARV,剩下的公式就很简单了,下面是公式:(ARV x .75) -费用=MAO

(2)综合成绩

这只是一个指标,代表你想要以多少百分比的美元购买房产,这个数字,再一次说明,这取决于你的市场和特定的战略,但一个好的经验是70- 75分。

(3)费用

这个数字实际上取决于潜在交易所需的工作量,要真正掌握决定费用的方法,我要给大家介绍斯科特,他有一本关于估算修复房产费用的书,涵盖了你需要知道的一切。长话短说,对于我们的示例,我们将使用30,000美元。

(4)允许的最大报价

最后,下面是完整的公式:(ARV x .75) -费用=MAO

(145,000美元 x .75) = 108,750 - 30,000= 78,750美元

78,750美元就是所谓的MAO,换句话说,这是你能在这笔交易上花的最多的钱。如果你能以78,500 -700美元的价格买下这处房产(不用担心价格变化,房地产交易通常是整数),或者更低,那么它就是一笔真正的交易,你应该继续前进。

我希望这篇文章对你有所帮助,如果你正在读这篇文章,而且你已经是一个经验丰富的投资者,你认为你应该做的第一件事是什么?请在下方留言。

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