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自住房和投资房卖房省税攻略
发布时间:2020/10/17 文章来源:网络
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导读:自住两年升值部分不用交税对于自有住宅而言,税法规定:在卖房时,如果屋主在五年之内,自住超过两年,卖房后,房屋升值部分(Capital Gain
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自住两年升值部分不用交税

对于自有住宅而言,税法规定:在卖房时,如果屋主在五年之内,自住超过两年,卖房后,房屋升值部分(Capital Gain)不用交税(夫妻二人可免50万,个人可免25万)。所以如果你打算在当地至少住5年,这5年中有2年是自住,不出租,那一般情况下是买房合算,因为考虑到卖房时的升值部分不用交税。当然大家还是要挑有升值潜力的房子,不然5年后房子根本没涨,那就不符合投资的意义了。

出租房几条途径省税

那如果这五年里自住两年,其他时候出租了呢?卖房时,主要自住宅增值免税,大约每两年可以享受一次。基本原则是:从出售那天起往回算五年,如果只是纳税人一人持有,两人自住两年以上,可享受单身25万,夫妇合报50万美元的免税额。如果房子是出租房和自住宅交替使用,从2009年起,免税的增值部分需要在出租期按比例扣除。

除了自住外,如果出租房产,以房养房。房地产的出租亏损也能抵税。

另外,屋主维修出租房屋所花费的支出,一定要保留收据,因为这些收据在报税时,都可以算作支出,以抵租房收入。如果请工人,也建议屋主从国税局(IRS)网站 上下载1099表格,这样支付给工人的费用,可以用来报税。许多华人在聘请工人时,都愿意以现金方式交易以取得较低的收费,但这样做,不仅报税时没有凭据,而且无法获得冲抵租金收入的出租成本支出。
出租房折旧冲回越早越好

出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧,土地价值部分不能折旧。出租房分27.5年来折旧算。比如说,你买个房子20万,土地值4万,房子本身值16万。你每年就可以折旧16万/27.5。27.5年以后,你已经把那16万都折旧完了。这时候你把房子卖掉,卖了30万。增值的10万,你要付长期资本利得,税率比较低。可是那16万以前帮你省税的折旧部分,你要重新交税。这部分税,就叫做折旧冲回(deprecation recapture)。

专家称,不少屋主放弃折旧,这样做不太正确。因为一所房子可能出租几十年,国税局很难查是否拿折旧来抵税,所以税法规定不管已折旧还是可折旧都要吐回,不拿白不拿,白白损失折旧不划算。而且金钱越来越贬值三十年前湾区一所二十万的房子,现在已值百万。当年折旧省下的税,用今天的物价折算,可能升五到十倍,因此建议折旧越早越好。

换房考虑“1031”延税www.meifang8.com

“1031”是美国税法中的第1031款,英文全称是“Internal Revenue Code Section 1031”,又叫做“Starker Exchange”。

Starker是一位投资者的名字,他曾经买卖过投资房,当时国税局在他卖的房子上收了他的资本利得税(Capital Gain)。但他认为,因为他用卖房的钱马上又买了一栋投资房,不应该交税,而是应该等到将来最终卖最后一个房子时才交税,所以他一状告到美国最高法院,最后赢得了官司,随后美国国会立法,就是“1031”。

所以,根据“1031”,如果投资人将旧房子(称做 Relinquished Property)卖掉,用所赚的钱又买了一栋房子 (称做 Replacement Property),则所赚的钱可以暂时不交税(Tax Deferred)。

用谁的名义投资也有窍门

如果你是以个人名义投资房产的,可以通过房子的地税(房产税),保险费;房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费等这些方式来抵税。

如果你是用公司名义投资房地产的,除了以上提及的抵税项外,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用;员工的所有工资,福利;用公司的名义买的电脑,家具,电器等“办公用品”等等,通通可以抵税,专家建议,谨记保留原始发票,收据,或是信件等作为报税凭据。当然,里面窍门很多,找专业人士协助可以免除不少烦恼。

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