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中美两国房价计算差异

发布时间：2018/07/17　文章来源：网络

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导读：

美国买房

随着越来越多中国富裕阶层投资海外，他们的投资范围遍及欧美和澳洲等发达国家和地区，而他们的首选之地就是美国。据多家媒体报道中国人已成为了洛杉矶房产的第一大买主，不少华人集中居住的城市，只要是好房一出，即可被抢购一空。不少房子是数十人同时抢，这对于那些出售房屋的人沾沾自喜。当然，对于那些将要和正要在美国买房的朋友们，需要提醒大家注意的一个方面就是：在中国和美国买房对房地产价格的计算有很大的差异，相应地导致个人买房时对房价期望值的差异也很大。

导致这个差异的原因之一首先来自于两国不同的房产面积计算方法：

一.计算房屋面积的方法不同

在美国，房子面积是以实际居住的面积计算，这定义非常重要。比如，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。因此，居住面积必须是室内居住可用面积。

而在中国房子面积计算是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词----得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候，中国房子把阳台等地方都要算入总面积之内。因此在对比中美房价中，国内新闻报道中往往忽略了中国房价基于建筑面积而美国是基于居住面积。

因此，可以看到中国的房价是以每平方米的价格来出售的，而美国房价广告不是以每平方英尺的价格来计算的。在美国，大部分美国人买房子买的是独栋别墅，而别墅的价格受到多方面影响，比如地区好坏、车库多少、室外花园土地面积多少以及室内装修好坏等因素。因此在美国看房子和价格，单纯看所谓单位面积价格没有太大意义，而是要看整个小区附近房子价位。一般讲，学区好，环境好，容易出行，靠近购物中心等生活便利的条件多，房价就会高。每平方英尺的价格仅仅是一个参考价格，没有实际意义。

美国买房子，通常指的就是独栋别墅，而不是公寓或是城市屋，公寓和城市屋不是美国房地产的一个主流。一般美国独栋别墅至少三卧室起，城市屋则是两卧室起，公寓则是一卧室起。卧室越多，自然价格也就越大。同一个区域内，房子价格往往和卧室数量成正比，价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算。只要粗看一下几个卧室大概价位心理有数了。此外，别墅外的花园土地面积越多，总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。

由此可见，如果要比较中美房价，那么中国的单位每平米房价，必须除以得房率。

一套100平米（1000英尺）的中国公寓，只能和美国一套70平米（大约700英尺）的公寓相比。从价格上来算，一套中国公寓价格是单位每平米20000元，得房率为70%，按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准，中国单位面积房价应该为20,000/70%=28571元。以世界通用统计算法来看，中国的每平米单位房价从面积角度来说，至少被低估了30%。

二.房屋里面的赠送设施不同

在美国购买的正常房屋都具备了直接入住的条件，而在中国的新房则分为毛坯房和装修房。在中国的毛坯房不装修是无法入住的，毛坯房真的是水泥墙、水泥地和管子，厨房厕所什么都没有，必须买房者自己一点点装修，甚至大动干戈，破坏房屋的结构也时有发生。而在美国是没有所谓毛坯房，出售的房屋的结构部经过市政府的批准是根本不能随意改变的，否则一旦被发现，必须改回原来的结构。美国普通中产阶级社区的别墅或公寓(贫民窟或高犯罪率地区除外)，按照中国标准，都属于精装修。除了装修之外，在美国房价中，同时包含了以下项目：

1、所有室内装潢已经完备，如地板、地毯、玻璃窗、墙纸/墙漆，窗帘，百叶窗，灯饰，吊扇等，全部是精装修级别，无需卖主再自己费心。

2、厨房常用品如煤气/电炉、烤箱、各种洗碗柜、储藏柜、油烟机等全部一应俱全。如果没有的话，则可能是法派屋，或是短售屋等特别的房屋。

3、盥洗室的浴缸、马桶、脸盆、淋雨装备、嵌入式橱柜、储藏柜、瓷砖等也应该包含在那里面。

4、家用冰箱、洗衣机、烘干机等移动的家用电器则可以与原屋主商议留下，包含在内。

5、室内的中央空调全部完备，包括冷热空调、热水器等。

6、防火、防煤气预警装置等等。

7、如果有车库，那么车库、刷漆、自动门系统等都完备。

8、有些房屋会有警报系统，也是可以商议留下的。

在中国买卖房子时候，如果是新房，这些都要购房者额外自己掏钱去装修和购买。如果是二手房交易，往往这些家具等要另外算钱。一般来说，装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。

相比较，美国的房子价格包含了以上诸如装修和用品全部计入总房价之中，而不是另外单算，房子是真正的可以拎包入住，还省去了金额较大的装修和常用家电设备等。

三.前后院的设施赠送不同

在美国的独立别墅都有前后院，里面的植物、草坪、游泳池、SPA、网球场/篮球场，瞭望台、凉棚、鱼池、BBQ烧烤区、取暖炉等原有的，不能搬走的设施，都必须含在出售的房屋价格里，不能拆除，而是中国有的原子里则可能是一块荒地，需要购买者重新布置。说实话，大部分美国人的花园布置得非常精致，让人流连忘返，他们出售时虽然不舍得，但也必须含在房价里。

美国的法律规定，自家占地面积内的植物是可以自己处理的，但户外不属于自己的植物是绝对不能随意砍伐的，必须经过市政厅同意从可以。因此，大部分美国人在自家的院子里的植物按照自己的设计来种植，但户外的植物的话，会有市政厅统一安排，大可不必操心。

因此要比较两国房价，应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。也就是说，在比较中美房价时，除了面积上30%的差异，还需要计入至少10%的装修和设备成本，更别提那些精致的前后院了。

特别重要的是，相对于国内70年的物业产权，美国房产绝大多数都是永久产权，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于美国房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。

正因为以上这些差异，才会让很多富裕的中国人来美国购买房屋后，觉得太不可思议了。至于同时买到美国的清晰空气、安静环境、健康食物，明媚阳光等，更是无法计算。

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发布时间：2018/07/17

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