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在美国卖房如何省税
发布时间:2019/05/04 文章来源:网络
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导读:在美卖房会产生的税务
美国房产

在美卖房会产生的税务

卖房时须向税务局 (IRS) 缴纳所得税,通常会涉及两种税:

 1. 房产交易税/过户税

是房地产产权转移时,州政府或市政府向卖主征收的税款。各州各市的交易税征收方式与费用各有所异,有的可能只需付州交易税而不用付市交易税,有的地方则是两者都要支付。详情请洽经纪人或税务专家了解。

各州交易税可参考:
http://www.ncsl.org/research/fiscal-policy/real-estate-transfer-taxes.aspx。

 2. 联邦资本增值税

若卖房产生利润,则利润部分会计算在个人所得税中。这部分牵涉复杂,也有许多方式可节税,可参考下方,并与专业税务人员咨询。

卖房利润 = 调整后卖价 (Adjusted Sale Price)
减去调整后成本 (Adjusted Cost Basis)
调整后成本:买价减去销售佣金、律师费等开支。
调整后卖价:卖价减去房屋整修费用。

美国房产

2017年纳税申报税率
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外国卖家也要缴税!
法律规定外国卖家卖房时,会由产权公司在过户时就扣除成交价的15%,并在期限内向IRS申报8828-A表格来申请减税,IRS 会依情况决定是否同意减免。若外国卖家卖的是自住房,而且卖价不超过30万美元,则可免扣10%所得税,详情请洽专业税务人员。

8828-A表格:
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/f8288a.pdf

在美卖房如何省税

卖房时要考虑的税务比买房还复杂。卖房赚的钱要报税、就算把房产传给子女时也要交税,但透过以下几种方式可加减省下不少税。

 1. 保留房屋整修的收据来增加卖房成本
房屋翻新改建的费用虽然不能抵税,但可以增加房屋成本,也就是减少了卖房利润,进而达到省税目的。所以只要是购房后的每次翻修与整修都应保留好相关收据,为日后的卖房换房做准备。

IRS 对整修费用有较严控制,详情请洽专业税务人士。建议将房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留,以备未来使用。

 2. 善用自住房免税条款
若过去5年在该房住满两年,卖房利润有25万美元(夫妻两人则为50万美元)的免税额,只有超过部分才须交税。
此免税条款不适用于投资屋 (Investment Property) 和渡假屋 (Vacation Home) 等非主要自住用屋。若属于自助+投资的两用房,则卖方自己主要居所的部分可享此税额优惠,出租的单元则需申报资本增值税。

详细法规参考:
https://www.irs.gov/taxtopics/tc701.html

 3. 善用自住房部分免税额
若因某些因素未住满两年而不得不卖房(例如换工作、调职、健康因素、失业、生多胞胎等),仍可享有部分免税条款福利,详情请洽专业税务人员。

美国买房

 4. 善用同类资产置换条款(1031条款)
例如出售一套投资房(出租),且在售出赚到钱的45天内将利润拿去购买另一套投资房(需有书面证明),并于180天内完成所有交屋程序,则出售前一套房的利润将无须立即交税。

详细法规参考:
https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031

此法主要是延迟交税时间,若未来第二套出租房卖出后,但无用同样手法找到下一套投资房,则仍是要缴交所有的税款。

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5. 采用遗产继承方式,而非赠与

美国法律规定美国公民与绿卡持有者每人都有550万元免税额,无论是赠与或遗产,只要低于550万美金就无需缴税。两者看似无异,但其实在子女卖房时就有很大差异了。
赠与税:生前赠送,由赠送者支付赠与税。
遗产税:身后继承,由继承者支付遗产税。

注:如果是通过遗产方式继承,美国州遗产法庭会征收整个遗产5%-8%不等的费用。
美国税法规定:
生前赠与:子女受赠者的成本是父母当初买房时的成本(假设20万),因此未来子女要卖房时,将会以父母当初的买房成本去作为目前房子成本计算(也就是20万),而非房子目前市值。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-20=30万去计算缴纳。
继承遗产:子女继承者的成本会是父母过世那一天的房产市值(假设40万),因此未来子女要卖房时,将会以继承那天的房产市值作为目前房子成本计算(也就是40万)。因此,若房子以50万卖出,则资本利得税会以50-45=5万去计算缴纳。
 
由此可知,以遗产方式将房产传给子女,对日后子女卖房时的税务较有利。


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发布时间:2019/05/04
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