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在美国房贷重新贷款,这些因素值得考虑
发布时间:2019/09/11 文章来源:网络
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导读:在美国房贷重新贷款,这些因素值得考虑
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美国买房

首先,我们看看做重新贷款(Refinance)的一些目的吧:
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最常见的是为了省钱!整体行情走低、信用分数提高,都有可能拿到更好的利率。

有人是为了套现。比如说,30 万房贷已经还了 10 万,还欠 20 万;现在房子值 40 万,可以重新贷 32 万,其中 20 万用于还剩下的房贷,另外 12 万可以用于大额投资,比如给孩子上大学、买股票、用来做生意、创业,当然也可以把房子重新装修甚至扩建。

此外,如果你买房时首付很低,房贷公司为了保障自己的利益可能要求你购买保险(Private Mortgage Insurance),还了一段时间之后,如果所欠贷款低于房屋估值的 80%,做 Refinance 可以顺便把这个保险去掉,节省一笔小开支。

关于重新贷款,说起来是那么简单,但有很多因素值得考虑。
搞清楚房贷还款的 Amortization
贷款包括本金(Principal)和利息(Interest)两部分。30 年还贷期间,虽然每个月的还款额度基本一致,其组成部分却大不一样。
假设现在贷 30 万美元、30 年固定利率 4.000%,下面的表格是还款构成图,红色部分为利息,每月递减;蓝色部分为本金,每月递增。可以看到,在刚开始的时候几年,每月还款中约有 2/3 是利息、1/3 是本金。

美国买房
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同样是贷 30 万美元,如果利率是 8.000%,每月还款中利息所占的比例更大。从下表可以看到,前面十几年主要在还利息,所还本金很少。
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根据 Freddie Mac 近 40  年来的记录,美国 30 年固定利率在 1990 年以前大都在 7.500% 以上,最高的时候是 18.450%(还需要购买 Points),因此 8.000% 的利率并非耸人听闻。1990 年以后利率一路下跌,现在是处于很低的位置。
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为什么要搞清楚还款的 Amortization 呢?举个简单粗略的例子,假设:
你还了十年的房贷,现在每月还款 2,200 中有 600 是本金、1,600 是利息。
重新贷 30 年,利息略有降低,每月还款变成了 2,050,其中 400 是本金、1650 是利息。
也就是说,Refinance 之后虽然每月还款减少了 150,但是欠银行的本金却增加了 200。
在 Refinance 之后的一年内,你的还款减少了 150 x 12 = 1,800 美元,但是欠银行的本金却增加了 200 x 12 = 2,400 美元。假设这时你要换房,你经过 Refinance 之后实际亏损了 600 美元,这还不包括手续费。

美国买房

其他需要考虑的因素
利率的变化。一般来说,利率要降低至少 2 个百分点才值得做 Refinance.
Refinance 的手续费。有些房贷公司可以「免费做」,通常利率会高一些,其实相当于把手续费分摊到了分期付款里。如在本文开头的实例中,有手续费的是 3.750%,而「免费做」则是 3.875% 和 4.000%。
你是否在未来几年有换房子的打算。举例来说,如果每月还款减少 100 美元、手续费是 2,600 美元,至少要 26 个月才能持平,也就是说如果 26 个月之内你打算卖房子,很显然不适合做 Refinance。
如果长期来看没有换房的打算,也需要考虑房贷的期限。举例来说,你还了 5 年房贷、现在每月换 2,000 美元;做 30 年 Refinance 可能每月还款减少了 200 美元,但是还款期限却增加了 5 年。
信用分数。除了整体市场行情的大环境外,你实际拿到的利率和你的信用分数息息相关,因此即使已经买房买车了,也要注意养信用分数,否则即使市场行情走低,你也拿不到很好的利率。反之,如果你贷款的时候信用分数很低,过了几年之后分数提高了很多,哪怕市场行情没有太大的变化,你也可能拿到比之前好很多的利率,可以做 Refinance。
贷款类型。比如说,你之前做的是 30 年房贷,如今收入提高了很多,可以考虑重新做 15 年房贷,虽然每个月还款增加,但是需要付的利息会少很多,长远来看是划算的。再比如说,现在整体利率很低,你打算在 7 年之内换房,那么可以考虑做 7 年的 ARM(Adjustable Rate Mortgage)Refinance,锁定 7 年的低利率。

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发布时间:2019/09/11
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