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近年来，在美国投资房地产的外国客户越来越多，呈现逐年上升趋势。据数据显示，2017年海外投资者购买美国房产的总额高达1530亿美元，同比增长49%，其中来自中国的投资者位列第一，投资总额达到了317亿美元，占比21%。

海外投资者在购买美国房产时，税收往往成为最容易被忽略的问题。

（图片源自网络）

而在美国，涉及房产的相关税有三种：

房产税、房产交易时升值部分的资本利得税，以及房产传承给下一代时的遗产税。在实际操作过程中，我们会发现，房产税和房产交易时升值部分的资本利得税对于外国买家来说，征税额度与美国本土买家并无明显的差别。可遗产税就大不一样了，外国人在美国仅享有6万美元的免税额，这为将来把房产传承给下一代留下了巨大的隐患。

其实，子女交不上遗产税的案例有很多，前不久《21世纪财经》就刚刚报道了中国民营企业家王先生在美国购买数套房产，其子交不上遗产税的新闻。到底是怎么回事呢？

下面我们一起来看看：中国民营企业家王先生富甲一方，从2009年开始以自己的名义陆续在美国购置了20套别墅。

2012年，王先生所在的行业产能过剩，行业低迷，王先生企业无力支撑而倒闭了，国内的多套房产和存款悉数被司法机关查封和抵债，一家三口靠王先生妻子的存款度日。

2016年，王先生因病去世。丧事过后，王先生的儿子想到了父亲在美国购置的20套别墅，便飞到美国，处理王先生房产相关事宜。到美国后，王先生儿子发现4套别墅因为多年来拖欠房产税，已被政府拍卖，如今已经易主。

更要命的是，王先生没有美国身份，所以王先生的儿子想要继承剩余的16套别墅必须先要向政府缴纳高额遗产税，才可以继承房产。

在无力支付高额遗产税的情况下，王先生的儿子不得不放弃16套房产的继承。至此，王先生早年投资全部打了水漂。

在美国进行资产配置时（尤其是房产配置），很多海外投资者通常在购买房产的同时，再配置一份美国人寿保险。

这样做有什么好处呢？

一方面，他们可以通过保险提领的方式，用免税的现金持续稳定的缴纳房地产税。另一方面，如果发生了任何意外，子女也可以利用美国寿险的高额免税“身故赔偿金”，及时缴纳税款。

那么，租金收益可以直接对冲遗产税的风险吗？

根据美国最权威的Case-Shiller房价指数，从1890年到2013年的123年中，美国房价平均增长率为3.07%。一套200万美金的房产未来60年间的房产增值情况、租金收入（以4%计算）以及遗产税变化演示如下：

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（图片源自网络）

从上图我们可以看到，如果房屋升值，遗产税的价格会更高。很明显，遗产税会随着房价的增长而逐年增加，租金的收益不足以对冲遗产税的风险。

房产收益不能直接对冲遗产税的风险

那么，通过什么方式能够有效对冲遗产税的风险呢？

其实在美国，利用人寿保险对冲遗产税的做法是非常普遍的。具体如何操作呢？接下来，给大家举个例子：

现在越来越多的父母送子女去美国留学，有条件的父母都会有“以房养学”的规划，比如买一套5居室的别墅，一间孩子自住，其余出租，在免除房租的同时，通过租金收益支付孩子的日常花销。

王某某的父母以自己名义在美国购置了一套价值200万美元的房产，用于王某某留学期间居住的同时，将部分房间出租，进行了“以房养学”的规划。王某某的母亲有位朋友张女士，是一位资深的海外资产规划师，在张女士的建议下，王某某的母亲购买了一份年缴3万美元，缴费10年，保额300万美元的美国某公司相关人寿保险保险。

两年后，从国内传来噩耗，王某某的父母发生了车祸，不幸身亡。突如其来的变故使王某某备受打击。可接下来的事情更令王某某糟心，在继承父母留下来的美国房产时，王某某被告知需要向美国政府缴纳近80万美元的遗产税（80万美元的遗产税是如何来的？王某某的父母没有美国身份，所以减掉6万美元的免税额度，王某某需要缴纳遗产税的部分是194万美元，按照税率40%计算，最终缴纳的遗产税是80万美元），还必须在9个月内缴纳完毕，如果逾期未缴纳，将视为放弃继承，政府则会收回房产。

不久后，王某某在整理父母遗物的时候，发现了母亲所购买的美国人寿保单。王某某马上联系了保险经纪，填写了简单资料后，不到一周，保险公司便向王某某赔付了300万美元的“身故赔偿金”，这笔钱在美国还是免税的。王某某拿到这笔钱后如释重负，不仅支付了80万美元遗产税，获得了房产，还剩220万美元可用于日后生活。

从这个案例我们可以看到，王某某的父母利用美国房产的租金收益作为年缴保费，用小部分资金撬动了大额保单，不仅对冲了遗产税，还为孩子建立了丰厚的保障资金。

希望这些信息可以帮助到您。

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