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美国购房的产权问题详解

发布时间：2019/05/07　文章来源：网络

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导读：首先中国土地是公有制，国家具有决策权。美国土地是私有制，个人具有决策权并由宪法保证私人财产神圣而不可侵犯。

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首先中国土地是公有制，国家具有决策权。美国土地是私有制，个人具有决策权并由宪法保证私人财产神圣而不可侵犯。

中国的地产，法律意义上并不拥有土地，而美国的地产在法律上严格声明所拥有的土地边界、法律描述、地块位置和地号并写入产权报告。不仅如此，地里的出产、矿物等都归屋主所有。

中国地产并没有真正意义上的产权而仅仅是使用权。民宅70年，商业地产使用权50年。但美国地产具有永久的产权和自由的使用权。

国内地产产权纠纷很多，债务也没有明确途径。
中国地产法律比较混乱，很多土地用途和居住密度可以随意更改，但美国通常土地用途一旦界定，很难更改，比如说住宅就是住宅，商业就是商业，密度更有严格规定。对于独立房屋而言，前后左右的距离都有规定。

中国允许买卖毛胚房也就是没有内装的房屋，美国通常不允许没有基本住宿条件的房屋上市，一个房子要想贷款或卖到正常价格，需要至少有地面（不能裸露水泥、木板等）、有暖气、有炉灶、有厕所基本卫浴设施。特别是建商所卖出的新房，必须具备完整的基本装修，也就是拎包入住的程度，才可以转让产权。

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另外中国一旦买房需要交纳全部预付款，很多房屋可能当时还没有建好不能交付。这种情况下，一旦建商出问题，款项可能会有风险。在美国则只是交纳3%左右的订金，必须要等到房屋完全建成具备过户条件，可以直接交付使用时才支付剩余款项。而这3%的订金，必须抵押在过户公司里，非常可靠。所以在美国买房买卖双方在金钱方面基本是无忧的。

在美国有专门的产权公司和过户公司为房屋过户把关，以确保房屋产权明晰、并通过产权保险保护产权。如果有任何的产权纠纷，产权保险会进行赔付。所以在美国包括美国人买房一般都通过专业的过户和产权公司来进行，通过有执照的经纪人中间协调，在过户之前将房屋、卖主所欠各类维修、债务、未付税款保险等完全支付后才可以正式过户。所以在美国，买卖双方都是非常放心的。

美国房地产产权的持有方式
私有制的核心就是私人产权的持有、归属、传承等。房地产作为私人财富最重要的组成部分，有一套成熟而细致的惯有方法。

在产权清楚（产权合法且可进行销售）的前提下，产权的持有方式决定未来对房地产的处置方式及权利人各方的权益。对于需求和财产比较复杂的买家，建议客人根据自己的情况来与律师、会计师等专业人员共同定夺。

以下是一些常见的房地产产权的持有方式：

独立完全产权（Sole Ownership）

顾名思义，就是一个人或一个单位拥有对房地产完全的独立的产权。
适用于：未婚单身男女或按协议单方拥有产权的夫妻等情况。

共有产权 (Tenancy in Common)

多位持有者根据出资比例可任意分配产权, 不一定要均分。共同业主可以各自转让自己持有的部分产权并独立遗赠。出售后按产权比例分配和支付所得。

适用于亲属、朋友或不同比例的投资人共同购买一个地产，并按比例持有和分配利润并独立继承。如三个朋友可以各持1/3 产权也可以一个10%，一个20%，另外一个70% 并按此出资和分红。

联合产权 (Joint Tenancy)

联合产权也是多人共同持有房地产的一种方式。通常适用于比较亲密的家庭成员，如直系亲属父母子女、兄弟姐妹等等。每个业主平分产权，但不能独立转让自己的部分。只有当所有人同意才可以对房地产进行操作。这通常是一种很好的对财产保护的手段。

联合产权具有 “产权获得一致，时间一致，利益一致和占有一致”四个一致的特点，缺一不可。

A:产权获得一致（Unity of Title）:全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。
B：时间一致（Unity of Time）：权益在同一个时间段开始或结束。
C：利益一致（Unity of Time）：所有者的全体成员拥有同等的权益。
D．占有一致（Unity of Possession）：所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

产权利益必须均分，不能单独转让或出售各自的产权。一旦单独出售或转让，联合持有产权的方式将自动停止，可能变更为共同产权（Tenancy in Common）。

当某一产权人去世后，其他在生的产权人自动获得其产权并且均分，最后一名存活者持有100%完整产权。

适用群体：父母及子女联名购买的情况较适合此类产权持有方式，若父母去世,孩子可以自动获得父母的产权，某种程度上可以有效规避遗产税等税种的产生。也比较适合父母给孩子买房子，一方面想给予部分资产给子女，又不希望特定情况下失去所有对资产的控制。比如子女未来的婚姻前途未卜的情况。

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夫妻共同财产带自动继承权或不带继承权
(Community Property with /No Survivorship)

只能用于已婚夫妻, 以50/50比例均分产权。
带继承权或不带继承权的选项主要是针对万一一方出问题，带继承权的选项不需要走遗产法庭，另一方将自动获得全部产权。不带继承权的选择需要走遗产流程，好处是可以自由分配自己的50%产权。

夫妻必须双方一致同意才可进行房屋的转让或出售。
当夫妻配偶有一方去世时，另一方可以自动获得100%产权。
若夫妻双方婚姻破裂，可以变更成为共有产权（Tenancy in Common）。
若夫妻一方为负债者且已过世，房屋产权归配偶所有，房屋无需扣押抵债。

适用群体：已婚夫妻，某种程度上可以保护继承的夫妻一方免受过世一方的债务纠缠

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发布时间：2019/05/07

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