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美国房产投资,史上最全税务指南来了(中)
发布时间:2019/03/08 文章来源:网络
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导读:接上一篇,我们接着讨论一下在美国买房子投资的话,需要了解哪些税务知识呢
美国房产

第三集
房屋运营


房子到手后,业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢? 首先,我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产,自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰,可是夏威夷有一套度假房,偶尔去住住,偶尔出租,这究竟怎么算呢?

所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类了:

个人主要住宅 (Principal Residence)
顾名思义,只要是自己住或是一年不超过15天出租日 (Rental Days),都可以当成自住房。

第二套房(Second Home)
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房,只要你是自住,或是出租日少于15天,并且自住 (Personal Days) 超过14天,那么你这15天以内的租金收入 IRS 也懒得管,这套房子也顺理成章地属于自住房。若不满足上述条件,你的租金则需要上报到 Sch E,而相关贷款利息,房产税等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住两部分。当然啦,小编也不知道 IRS 如何能追踪你的出租天数,这个,全靠自觉吧。不管怎样,保留所有费用的“证据”一定不会错!

假日出租房(Vacation Rental)
你都已经有两套房子,第三套或以上你总不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默认你可能会租出去,或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天,并且你自住天数少于14天或是租期的10%,那么这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致,所有租金收入和支出都需报在 Sch E 上。

出租房 (Rental Property)
这就是纯粹的出租房了,不再需要出租日14天测试,只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部 Sch E 报上。

投资房产或地产 (Investment Property)
既不出租也不自住,纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资 (Investment Expense) 而非运营,所有房产税/地税也只能报到 Sch A 上抵扣。这里需要注意的是,投资相关利息 (Investment Interest) 抵扣只有低于投资收入的部分能放到 Sch A 抵扣,其他投资支出填入 Sch A 杂项抵扣,受限于2%净收入(Adjusted Gross Income,简称AGI)的要求。

商业房产 (Business Property)
顾名思义,就是用于商业生意用途的房产,例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税,属于主动运营的生意,通常不受到房地产“被动生意” (Passive Activity) 的规定限制。

你最爱的剧情要来了!喘口气再继续看下去,加油!

美国房产
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分清楚自己房产类型之后,接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的:

房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税,那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者Sch E(适用于出租)来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance),头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

房贷保险费用 (Mortgage Insurance)
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要,因为他们往往无力自付高额的首付,必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险,而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)。因此,一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人)或 $54,500(夫妻分开纳税或单身纳税人)则因为收入过高而不能再享受这个优待。

房产税 / 地税 (Property Tax)
如在第二集买房篇提到,你支付的地方与州的房产税可放入 Sch A 分项扣减额(适用于自住)或者 Sch E(适用于出租)来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中,你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。

意外损失 (Casualty Loss)
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了,房子亏损50万,保险补偿了40万,那剩下的10万就是你的意外损失,可以放入 Sch A 分项扣减额,经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

装修改装费用 (Improvement)
例如房子买价50万,业主自己花了20万装修改装,那么房子是不是就升值了呢?而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万,计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)
美国政府鼓励纳税人节能环保,凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进,包括安装太阳能板、节能热水器,隔热门窗等,可以获得最高 $1,000的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions),它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上,直接减免相应税额的项目,所以你会在1040税表稍稍靠后的位置,也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程,例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗,浴缸等,都可获得抵税或减税优惠。

家庭办公室 (Home Office)
如果使用自家书房作为家庭办公室,可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息,房产税,水电费,保险,等一系列费用的百分比,直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses),用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐,IRS 也为你提供了简单的替代方式,即可以抵扣 $5/平方英尺(最高$1,500/年)的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛,适合所有类型的房产!而接下来这些抵扣,对运营中的出租房 / 商业房非常重要!通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562(折旧计算表)上会出现一笔可观的折旧费用,无需现金支出却可以抵消收入,谁能不爱!

房屋普通折旧 (Depreciation)
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产,即以公司名义投资的中大型房产,例如用于商业用途的写字楼,店铺,工业建筑等,商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产,给广大群众提供住宅解决了民生问题,IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧,年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万,那么2015年你可以将3.6万(=100万/27.5年)的折旧用于抵消你的租金收入。

美国房产

固定资产的179折旧以及奖励折旧 (179 / Bonus Depreciation)
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时,房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定,如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产(新的或是二手),那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入,无需计入固定资产。另外,条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%, 2018为40%, 2019年为30%。也就是说,如果你2015年买入一台全新设备,价值10万,那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是,奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)
这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置,例如购置沙发 $2,000 美元,是需要计入固定资产,然后按照五年折旧。可是从2015年起(严格意义上说是2016起)一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出,不再分多年折旧,也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

你可能会问,那如果我不住在美国,也不是绿卡持有者,可是我有钱想在美国投资,税务要怎么办?这就回到一开始我们要解决的问题,税务身份跟报税有什么关系?如果你不是美国税务公民,IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理,你若逃税,远在天边他们也抓不到你,所以税必须从源头收起。

以个人身份持有的房产若有租金收入,需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度” (Material Participation) 来决定你的需缴税房租最终如何计算:

对于消极参与房屋管理的外国持有者,通俗点说就是你只管把房子租给租客,并不花时间精力去管理,维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算,即租金收入总额的30%。

对于积极参与房屋管理的外国持有者,IRS 认为你都那么积极参与了,应该跑不了,所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法,即应税收入=租金收入 - 费用 (贷款利息,房产税,维修费用,折旧,等等)。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问,我人不在美国怎么积极参与?小编偷偷告诉你,如果你雇佣美国的专业房产管理公司 (Property Management Companies) 帮你打理,记账,你支出适当服务费,也有可能符合“积极参与”的要求。

当然,外国纳税人也可以以公司身份持有房产,好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税,房产投资的收入默认性质为“被动收入”,净被动收入 (Net Passive Income) 会根据情况缴纳公司税和所得税,净被动损失 (Net Passive Loss) 不能与其他非被动收入 (Non-Passive Income) 来抵消,只能推迟到下一年 (Passive Activity Loss Carryover) 有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之后又嫌太麻烦,IRS 还允许你选择 (Elect) 以个人身份来缴税,计算方式见上述。

如何判断是否非美国税务公民,是否需要提交 1040NR 表格,这些都属于个人所得税范畴,讲起来可以洋洋洒洒几千字,此篇就不着重介绍了。


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