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卖房赚太多也要交税？美国旧税法让越来越多屋主中招

发布时间：2026/06/05　文章来源：

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导读：美国房价多年上涨，让不少屋主在卖房时获得远高于预期的收益。但这笔意外增值背后，也可能带来一项容易被忽略的税务问题：资本利得税。根据

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美国房价多年上涨，让不少屋主在卖房时获得远高于预期的收益。但这笔“意外增值”背后，也可能带来一项容易被忽略的税务问题：资本利得税。

根据现行规定，符合条件的单身报税人卖出自住房时，可免税保留最高25万美元利润；已婚夫妻联合报税则可免税保留最高50万美元利润。这项规则来自1997年通过的《纳税人减免法案》，当年被认为十分宽松，几乎让大多数家庭卖房时不必担心资本利得税。
然而，问题在于，这一门槛近30年来几乎没有跟随房价和通胀调整。随着美国房价大幅上涨，越来越多屋主发现，卖房利润可能已经超过免税上限。
房价涨太快，免税门槛却停在1997年
资本利得税是针对资产出售收益征收的税。简单来说，如果屋主卖房价格高于买入成本，并在扣除符合条件的成本和费用后仍有利润，超出免税额度的部分可能需要缴税。
1997年设立这一规则时，25万美元和50万美元的免税额度对多数家庭来说已经相当可观。当时美国房价整体远低于现在，普通屋主很少会因自住房出售利润超过门槛而被征税。
但如今情况已经明显不同。
自该法通过以来，美国全国房价水平大约上涨了3.5倍。许多在几十年前买房、如今准备出售的屋主，即使不是豪宅业主，也可能因为房屋自然升值而触碰资本利得税门槛。
根据全国房地产经纪人协会的数据，目前已有约1310万户屋主的房屋增值超过现行免税上限。
不同州受影响程度差异很大。例如，密歇根约5.5%的房屋超过门槛，明尼苏达约7.7%，新泽西则达到22.6%。在房价长期高企的加州，比例更高达43.6%。
如果未来全美房价再上涨30%，无法完全享受这项税收减免的家庭数量可能翻倍，超过2700万户。
这意味着，资本利得税不再只是少数高端房产交易才会遇到的问题。对许多长期持有房屋的中产家庭而言，卖房时也可能出现意外税务负担。
是否该提高门槛？各方意见分歧
不少房地产行业人士认为，既然房价已经大幅上涨，现行免税额度也应该相应调整。
他们主张将单身报税人的免税额度从25万美元提高到50万美元，将夫妻联合报税额度从50万美元提高到100万美元。支持者认为，这样可以让更多家庭在换房、搬迁或退休时拥有更大灵活性，也能减少屋主因为担心税负而不愿出售房屋的情况。
在当前住房库存紧张的背景下，有人认为，提高免税额度或许能鼓励部分长期屋主释放房源，改善市场供给。
不过，反对声音也同样存在。
Urban-Brookings Tax Policy Center联合主任Elena Patel认为，扩大免税额度未必能有效改善住房供应，反而主要会让收入较高、资产较多的家庭受益。
她指出，能够获得大额房屋增值收益的屋主，通常已经拥有较高财富。如果再提高免税上限，将进一步增加这些家庭享有的住房相关税收优惠。
此外，美国屋主本就可能享有包括房贷利息抵扣在内的多项税务优惠。批评者认为，继续扩大卖房利润免税额度，可能加剧税制对房产持有者的偏向，而对真正买不起房的人帮助有限。
对普通屋主而言，最现实的提醒是：卖房前不要只看成交价和贷款余额，也要提前计算房屋成本基础、装修支出、交易费用以及可能产生的资本利得税。
尤其是在加州、新泽西等房价上涨明显的州，长期持有房产的屋主更应在挂牌前咨询税务专业人士，避免成交后才发现“赚得多，也要缴得多”。
房子升值原本是好事，但在旧税法门槛多年未变的情况下，一些屋主可能会在卖房时收到意想不到的税单。www.meifang8.com

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