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留意! 法拍屋风潮隐约浮现

发布时间：2020/01/04　文章来源：网络

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导读：房地产市场涨势近尾声了吗？1988年即取得加州房地产Broker经纪执照的吴女士，近日接获东岸地产公司的邀约，请她参加银行法拍屋（Bank Fore

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房地产市场涨势近尾声了吗？1988年即取得加州房地产Broker经纪执照的吴女士，近日接获东岸地产公司的邀约，请她参加银行法拍屋（Bank Foreclosure）买卖培训，替不久之后将登场的银行法拍屋风潮做准备。她和资深同行们通电话，才发现培训已非新鲜事，业界确实在等待房市低谷的到来，令她忆起过去30年曾两度发生的法拍屋风潮，感叹美国房地产周期起起落落，恰如俗谚所说的「花无百日红」。

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屋主无力偿还房屋贷款才会导致银行收回房子拍卖，加州房地产经纪人协会律师陈威律建议屋主在银行拍卖房子之前卖掉房子，解决债务问题。他指出，加州绝大部分的银行拍卖房地产是循不经过法庭的信托人拍卖（Trustees Sale）方式为之。屋主付不出房贷，银行发出并向主管机关登记违约欠款通知（Notice of Default），屋主有90天的时间偿付欠款。此时若付清欠款就没事，反之，银行会在报纸上刊登拍卖通知（Notice of Sale），21天后拍卖。

拍卖之前五天，屋主若付清欠款还来得及，若超过期限，银行有权拒绝接受，房子一旦拍卖成交，原屋主无权赎回，且新屋主有权立刻拥有该产业。　

信托人拍卖房地产成交价若低于欠款，只要屋主是自住屋主，且未办理过重新贷款，银行无权追索差额，反之，拍卖的房子若非自住，成为出租产业，或办理了重新贷款，银行有权追索差额，在重新贷款非常普遍的情况下，屋主往往都被追索差额。
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此外，屋主若刻意破坏房子，或申请房贷时涉及诈欺，银行也有权追索不足的差额。

屋主若主动将房子所有权状交还给银行，这种情形称之为Deed In Lieu Of Foreclosure，这类屋主要注意税务问题，可能要申报1099税表解除债务（Debt Relief）。

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在银行拍卖房子之前，若有投资人向自住屋主购买房子，陈威律提醒投资人必须格外谨慎，填写的合约一定得是Home Equity Sales Contracts，这种合约有保护原屋主的作用。原屋主有权在签约三天之内取消合约。投资人若透过中介购屋，中介必须为拥有加州执照的房地产经纪，而且必须购有相当于房价两倍的保险。这类交易若涉及诈欺，原屋主有权提出告诉，当事人面临罚金与有期徒刑的处罚。

陈威律也提醒屋主，自行售屋或银行拍卖有余款，必须申报资本利得（Capital Gain），若有亏损，则不能抵税。

屋主若无力偿付贷款取得银行的同意「赔售」（Short Sale）房子，或以低于房贷金额的方式清偿贷款（Short Payoffs），陈威律建议这类屋主最好与银行商量避免信用纪录受影响，而且要取得银行豁免债务的证明。原因在于屋主的房子若被银行查封，信用纪录将留下银行查封拍卖（Foreclosure）或贷款被取消（Charge Off）等字句，这类不良纪录将保持七年，对当事人不利，就算迁至外州定居也无济于事。

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