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可调整利率抵押 (ARM)贷款
发布时间:2022/08/28 文章来源:
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导读:由于 6 月份以来 30 年期固定抵押贷款的平均利率徘徊在 6% 左右,购房者正在四处寻找其他方式来支付住房贷款。最后许多人选择了可调
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由于 6 月份以来 30 年期固定抵押贷款的平均利率徘徊在 6% 左右,购房者正在四处寻找其他方式来支付住房贷款。最后许多人选择了可调整利率抵押贷款 (ARM)。根据Axios的数据,6 月上半月几乎 11% 的抵押贷款是 ARM,这是自 2008 年以来的最高水平。

 

可调利率抵押贷款越来越受欢迎,因为在当今房价飙升的情况下,它们相对较低的入门利率可以使借款人的购房能力提升。如果您计划在 10 年或更短的时间内搬迁或还清抵押贷款,那么可调整利率抵押贷款 (ARM)是值得考虑的。但 ARM 并不适合所有人。与在整个贷款期限内利率保持不变的固定利率抵押贷款不同,ARM 的利率是可变的。在申请之前,您需要了解这些抵押贷款的运作方式。‍‍


可调整利率抵押贷款定义

当您申请抵押贷款时,您必须做出的一个决定选择固定利率或可调整利率抵押贷款。可调整利率抵押 (ARM)贷款是一种利率可以定期变化的住房贷款。ARM 在介绍期间以较低的固定利率开始,通常为三年、五年、七年或 10 年。当介绍期到期时,您支付的利率会根据基准指数以预定的时间间隔进行调整。

 

如果该指数低于您获得贷款时的水平,您的利率和抵押贷款付款将会减少。但如果它更高,您的利率和抵押贷款付款就会上升。在介绍期之后,ARM 利率会继续定期变化(通常每六个月一次),直到您出售房屋、再融资或全额偿还抵押贷款。ARM 通常有 30 年的期限。‍‍



可调利率抵押贷款如何运作?

每个 ARM 都是不同的,因此您如果感兴趣的话,需要与您的贷方讨论确切的条款。ARM抵押贷款有两个阶段:一个固定利率期——通常是三年、五年、七年或十年——然后是一个可调整的阶段,您的利率可以根据指数上下浮动。

 

比如,期限为 30 年的 5 年期 ARM 前五年的利率是固定的,接下来的 25 年利率每六个月调整一次。您还可能会看到称为 5/6 或 5y/6m ARM 的 5 年 ARM。

 

一些混合 ARM组合:

3 年 ARM或 3/6 ARM:利率固定三年,然后每六个月调整一次。

5 年 ARM或 5/6 ARM:利率固定为五年,然后每六个月调整一次。

7 年 ARM或 7/6 ARM:利率固定七年,然后每六个月调整一次。

10 年 ARM或 10/6 ARM:利率固定十年,然后每六个月调整一次。‍‍


哪种ARM最受欢迎?

5/1 ARM是最常见的可调整利率抵押贷款。使用此 ARM,您将在前五年获得相同的利率以及本金和利息支付。之后每年,您的利率都会根据当前市场上下调整。除了 5/1 ARM,5/6 ARM 也越来越受欢迎。使用这种类型的贷款,您仍然可以获得五年的介绍利率,但利率会更频繁地重置:每六个月重置一次。

 

还有其他类型的 ARM,包括:

 

3/1或 3/6 ARM – 您将获得为期三年的入门费率,然后是每年或六个月的费率重置。由于您只能在短时间内获得固定费率,因此该费率可能是您找到的最低 ARM 费率。然而,3/1 ARM 不像其他类型的 ARM 那样常见。

 

7/1或 7/6 ARM – 您将拥有七年的固定费率,然后每年或每六个月支付新的费率(更高或更低)。

 

10/1或 10/6 ARM – 10/1 或 10/6 ARM 的稳定期最长:整整十年的固定利率、可预测的付款,然后是一年或六个月的调整。由于您将获得 10 年的稳定付款,因此入门费率通常不如较短 ARM 的费率具有竞争力。

 

需要注意的是:大多数 ARM 对一年内(或任何时间间隔)的利率增加幅度都有上限。‍‍



ARM适合哪些人?www.meifang8.com

当您在选择时,重要的是要记住 ARM 是可变的,因此它也可能是不可预测的。所以ARM最适合那些以后有能力调整预算,或者想在五到六年内再融资或出售房屋的人。

 

以下是比较适用于ARM 的一些场景:

 

购买房子用于短期居住,如果您几年后搬家,ARM 可以为您省钱。您将从低介绍性固定利率中受益,然后在可调整期开始之前出售房屋。

 

您计划快速还清抵押贷款。假设您即将获得一笔意外之财,例如遗产。使用 ARM,您可以通过较低的入门固定利率节省资金,然后用意外之财还清余额。但是需要您衡量这笔钱是否会在固定利率期结束之前到位。

 

想要低付款购房,并且可以接受以后更高的付款风险。并且基准指数也有可能下降,这意味着您的利率在固定期限后会下降。但不要完全指望这个,因为没有人能准确预测几年后的利率水平。‍‍

ARM贷款优缺点

优点:

ARM是只打算短期持有房子的人的不二选择。由于ARM的锁定期利率一般低于相同情况下Fixed-rate Mortgage的利率,因此如果不打算长住,而是几年以后搬离,或者换一套房子并且把现在的房子卖掉,ARM是最省钱的方式。

 

ARM贷款者可以拿到相对更高的贷款额度。在还款开始的最初几年里,每个月的还款金额比较小。所以,在进行贷款审批的时候,贷款公司可以给出更高的贷款额度,可买的房子价格也就可以更高一点。

 

如果锁定期后的市场利率走低,将减少还款成本,不用支付re-finance时高额的costing cost就可以愉快享受低月供。

 

缺点:

ARM的计算方法相对复杂,存在被贷款公司蒙骗的风险。当借款人不熟悉ARM的各项条款,借款公司将在利率限制区间、调整指数等方面掌控更多话语权。 

 

在特定的ARM项目上,例如在Negative Amortization Loans,借款人最后的欠款也许会比closing的时候更多。这些项目的每月还款额度极低,只能覆盖到一部分应付利息,每月剩下的应付额就会自动加到末期应还本金上。

 

如果十分不幸,锁定期过后市场利率飞涨,月供将突然变高,且持续在高值。‍‍


如果未来ARM利率飙升
我能承受么?

如果计划ARM固定利率期限结束后仍持有房子,就需要提前考虑之后承担浮动利率的情况。如果假设利率飞涨到浮动区间的最高水平,且维持高值,是否还能付得起房贷?如果不想忍受高房贷,想要re-finance, 是否准备好再次支付高额的Closing cost?‍

 

整体的利率环境是怎么样的?

如果当前整体市场利率水平较高,那么ARM会更好。最初几年锁定利率低,可以享受相对市场来说更低的借贷成本。锁定期过后,当利率开始降低的时候,不用re-finance就可以维持低借贷成本 。但是,如果现在的利率水平是历史时期里比较低的,选择固定利率比较合适。此时的利率甚至可能比高峰时期的ARM初始利率还要优惠。‍


ARM多久调整一次?
什么时候调整?

在最初利率锁定期结束以后,大部分ARM将以贷款日为起点,每年调整一次利率。新利率会在贷款周年日前的45天内给出。但是,有部分ARM的条款规定是每月调整一次。所以,在签约前要注意关注利率调整的频率。在利率攀升的预期下,如果变动幅度很大,超出承受范围,建议选择固定利率。




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