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一所教堂的负责人提问说，教堂在德州注册成立，是国税局批准的501(c)(3)非盈利组织，使命是进行宗教活动。过去未提交任何税表，1998年在新泽西州购买了一处房产，用途是宗教交流，并于2021 年8月出售。我们是否要提交990表？我们是否需要就出售财产的收益纳税？如果需要纳税，需要提交什么税表？

通常来说，如果非营利组织纯粹将财产用于组织相关使命（mission），比如你们教会用于宗教性质，出售财产时不会对收益征税。如果将该财产用于不相关的业务，则按照国税局第598号刊物 （Tax on Unrelated Business Income of Exempt Organizations）说明的缴纳税款，使用990-T表格（Exempt Organization Business Income Tax Return）进行纳税申报。你们应当符合税法第170(b)(1)(A)(i)条的含义，即一个教会或一个大会或教会协会（a church or a convention or association of churches）。根据990表格的说明，教会不需要提交990表格。

国税局的免税状态（tax-exempt status）不是万能符，任何非营利机构的免税状态都取决于遵守法规的情况，在出售组织的财产时，应该遵守国税局的销售限制。任何试图从非营利组织的运营中获取个人利润都可能破坏免税状态，国税局会仔细审查财产交易，以确保不是为了个人利益。它有两个出售限制：

第一个限制是超额收益限制（Excess Benefit Restrictions）。

简而言之，当财产出售为不合格者（disqualified person）提供的经济利益大于组织作为回报获得的商品和服务的价值时，就会出现超额收益。不合格者包括非营利组织的股东和经理、贡献者（contributors）以及这些人的某些家庭成员，可以是个人或组织，直接或间接地提供利益。如果涉及超额收益限制，国税局会要求撤销所有受限制的超额收益销售。

此外，国税局可能会对组织及其管理人员实施制裁。对于最严重的违法行为，该组织可能会失去其免税地位。获得收益的不合格者也可能被征税收益的25%。如果没有立即返还收益，可能会被征税收益的200% 。

此外，任何参与出售的组织经理在明确知晓收益的情况下，可能会被征税10%(990-T)。避免此类情况的方法是，通过组织会议纪录和适当的财产出售决议，正确地记录所有公司行为，适用正确的法律文档。

第二个是自我交易限制（Self-dealing Restrictions）。当财产出售发生在组织与股东或其他不合格者之间时，无论是否存在超额利益，都会发生自我交易。在许多情况下，如果501(c)(3)组织对其收到的财产承担抵押或留置权（mortgage or lien），国税局甚至将财产赠与视为出售。与超额福利限制一样，国税局要求所有受限制的自我交易销售一经发现，应在指定时间内撤销（reversed）。

如果国税局审查员确定出售财产涉及超额利益的自我交易，则将要求撤销出售并可能实施各种制裁。对参与出售的不合格人员征税征收收益金额的10%，如果他没有立即撤销交易，则征收200%。 

此外，任何参与销售的组织经理如果知道自我交易，可能会被征税该收益的5%。在延迟或不遵守的情况下，该税可能会增加到50%。在严重的情况下，组织可能会失去其免税状态。同样，帮助避免此类后果的一种方法是，使用在线法律文档服务在公司会议纪录中正确记录交易，并为出售财产做出适当的决议。

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