很多在美国置业的华人，因为缺少对美国税法的了解，而错过了许多税务福利。其实不论是置业前还是置业后，我们都应该做好税务规划，根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及规划等，与专业会计师进做专业税务规划，不但可以有效减税，更有可能让在美国投资获得更高的回报。
01 净收益 才需要被征收税
许多出租房屋相关的开销都是可以抵扣的，只有净收益才需要被征收税。
每月收取的租金算作收入，房东可以通过扣除包括折旧在内的房屋租赁相关费用，来抵消租金收入并降低税单。
如果修正调整后总收入在$100,000及以下，业主可扣除最多$25,000的租金损失。
另外，需要注意的是，作为出租用途，即使是国际买家（非美国税务居民），只要每年填报非美国税务居民的税单和Schedule E表格来申报租房收入，就可以同时抵扣和出租房相关的费用。
包括但不限于保险费，管理费，物业费，中介费，清洁费，维修费，房东支付的水电费，垃圾清理费，地产税费，房屋贷款利息，由于该房事宜而产生的差旅费，由于要申报出租收入而产生的会计师费，等等。
买房的成本需通过折旧费抵扣。
若非美国税务居民（外国人）不申报所得税税单来报告租房收入，如果税务局通过其他途径知晓，将不允许再补报税单，不可扣抵任何费用。
02 哪些费用可用来抵消租金收入？
一般来说，房东可申请扣除的款额：
管理费和寻找租客佣金
清洁和维护费
HOA物业费
房屋保险费
房产相关的法律费用
房贷利息
房地产税等。
房屋维修费用：比如修理门窗，水管，地板，家用电器，门锁，车库门等等。
需要理清一个概念：房屋维修及装修改装。税法允许扣除任何保持房屋维持良好状态的维修费用。
举个例子，给自己出租的房屋修理一扇破碎的窗玻璃属于维修，但更换所有的窗户则被认为是一种改装；修补屋顶漏水属于维修，而给整个屋顶重新铺瓦是一种改装。
广告费用：例如在报纸，社交媒体平台等刊登租房广告。www.meifang8.com
差旅费用：为打理房产出租而产生的必要差旅费用，比如火车地铁机票等等。
房屋保险：房屋相关的任何保险支出都可以全额抵扣收入。包括房屋保险，贷款保险，水灾火灾保险等等。
法律以及其他专业支出：如果聘请律师起草租房协议，或者其他律师、专业服务产生费用，相关法律及会计师等第三方服务机构或个人费用。
专业公司管理费：如果雇佣专业公司或个人协助自己己打理租房事宜，那么付给专业机构或个人或其他第三方服务人员的支出可以抵减收入。
贷款利息及贷款点数：如果房产有银行贷款利息支出的话，那么是可以全额递减收入的，为了贷款低利率而额外付出的点数费用也可以抵减收入。
意外损失及失窃等：如果房屋产生任何意外比如應风，地震，失窃等不利事件，那么相关损失（扣除保险机构理赔的部分外）可以抵減房租收入。
佣金：房主聘请中介机构支付佣金等
房产税（地税）：房产税一般为房屋价值的1％-3％左右不等，房产税金支出可以抵消收入。E表这边的地税没有1OK上限。
水费电费等：如果租户自己不负担税费电费煤气等支出的情况下，房主可以在自己的税单里面抵减收入。
折旧费用：折旧是指随着时间的推移，由于磨损和过时而损失的房屋财产的价值。在对出租房屋进行修缮的情况下，房东可以在一定年限内每年从损失的价值中扣除一部分。
一般住宅按照27.5年折旧，在计算折旧时，仅就房产的建筑物价值进行折旧，土地部份不可折旧。
税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧，但实际上出租房产都会选择折旧。
原因在于，税法规定，无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入，在卖出这栋出租房产之时，都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费（recapture tax）。
也就是说，无论之前选择折旧与否（可以选择不折旧），在卖房计算收益时，累计折旧的等金额都将会被加回，且被课税。
折旧对出租房、商业房是一项很有价值的税收优惠，但计算起来可能有些棘手，建议可向税务顾问咨询。
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