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王先生今年62岁，在现在的公司任职30年，他规画65岁时退休。他最近一直在看房子，希望能找到一处中意的，买下来出租，未来退休后，在社安金之外，还有房租收入，可以让退休生活无虞，并弥补401（k）和退休账户（ Individual Retirement Account，简称IRA）等延税账户的缴税损失。

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但是，以房养老，是一个好的策略吗？

律师黄启源指出，华人在各种投资项目中，最喜欢买房，自住之外，重要因是房地产市场永远有需求；

虽可能因大环境变化而有波动，但长期来看、房地产市场是持续上涨的。因此，买房投资是很多人优先考虑的选项。

房屋交易只要合乎规定，法律过程并不复杂。重点是要找好的投资对象，以及好的房客。

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落实查核找到好房客

黄启源说，找房客，最好是依规定请拟租屋者填写申请书，申请书上应载明承租人的姓名、地址、职业、工作公司的名称、地址、主管姓名及电话、年收入、社安号码等。另外，应该收下拟租屋者的驾照影印本、报税单及银行存款证明。

他建议，房东是要把拟租屋者的信用报告调出来，详细了解这个人。如果不懂如何获取或读信用报告，应该请专家帮忙，从信用报告了解这个人的信用、工作以及生活状况等。

有些房东看到拟租屋者外表光鲜亮丽，没有查核就把房子租给对方，结果为自己惹了麻烦。黄启源举例，有个房东租屋给一对夫妻，听他们说是经营报关行，也有自己的餐馆，房东心想找到交租稳定的房客。

谁知道，当地警察局传房东问话，才知道这对夫妻从事非法按摩业。房东请律师处理，才让自己和这个案件脱离关系。
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至于寻求投资标的物上，黄启源举了个例子。蔡先生想投资房地产，在纽约市皇后区看了几栋房子，回报率在2%至4%之间。有地产经纪介绍他，在纽约上州有一栋小木屋，价格不高，可以出租。

买房子，要考虑缴贷款的能力。www.meifang8.com
(Getty Images)

蔡先生看屋后发现，那栋房子虽然旧，但是整修后分成四个房间，可以分租，每间每个月可以收租800元，四个单位共3,200元。

当地地税一年2,100元，房屋保险费800元，预估房屋支出一年大约3,000元；水电杂费大约400元，每年净收入35,000元，预估回收率不错。但是蔡先生认为这栋屋子「钱」景大好，便买下来依计划装修出租。

黄启源说，房地产投资，地点是重要考虑，地价高的地区回报率不一定高，那不妨降低目标，找个价格不高的小区，若是租金回报率高，可考虑投资。

另外，每个地区对房屋的使用限制不一样，要看政府规定是否可以分租。如果是土地使用不那么紧张的郊区，按房间出租的使用方法常常被地方政府接受，房屋收入便可望增加很多。

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买公寓要注意租金法律

黄启源律师再举个例子。陈先生接到地产经纪的通知说，在纽约曼哈顿有一栋三层楼宇，开价还不错，租金回报率是6%。

楼宇是1950年代兴建的，状况还可以，总共有12个单位，其中2个单位是租金管制公寓，其他10个公寓的租金没有管制。

公寓的平均租金是每个月4,000元，租金管制的2个单位，一个月租金平均175元。

屋主告诉陈先生，租金管制公寓租约没有期限，房客可以一直住到老死，他的儿女还可以继承。同时，法律保护房客，涨租很难。

陈先生本想把楼宇买过来，改成共有公寓后卖出去，只要几年，获利应该不错。但是那两个租金管制公寓会是负担。

黄启源分析， 纽约州有两种保护房客的法律，一种是租金管制法，一种叫做租金稳定法。租金管制法的公寓，房客可以住一辈子，子孙可以继承，但整栋楼的价值便可能大大受影。为了保护楼宇价值，房东通常会想办法请这些房客搬迁，但不一定有用。

至于租金稳定法，第一次出租的时候，房东可以向房客收取市价的房租，但是以后每年的租金涨幅，便要遵照租金稳定理事会的决定。一般，一年租约可以涨1%，两年租约可以涨2%。美国40年来的平均通货膨胀率是2.9%。但这种房租的增长率，远不及通货膨胀率。

黄启源建议，租金管制法或租金稳定法，都会影响楼宇的价值，没有经验的地产投资人应该尽量避免购买这些楼宇。

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