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免责声明：这是为了提供有关所涉主题的一般信息。它不打算作为与个别情况有关的法律或财务建议。就您的具体情况咨询您自己的律师或其他顾问。

我为什么要写这篇文章，因为我刚刚在10月15日报税。我在每年的4月15日准时延长纳税申报表，然后再给自己六个月。在气愤和无奈过后，我终于开始了一项艰巨的任务：浏览数千页的银行对账单，记录下所有的事情。    

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你觉得我需要一个更好的系统吗？

这已经成为一个恶性循环，一个非常可怕的情况。很明显，我需要一个更好的系统，我现在正在查找簿记员和虚拟助理来帮助完成这项任务。

我想谈谈别的事情，尽管有些事情更令人沮丧。

我欠了8000美元！

就背景而言，我去年和前年分别欠了4000美元和10000美元。这对一些人来说是一大笔钱，对其他人来说是一分钱，但我仍在努力降低这个数字，特别是当我听到了一些大公司的薪酬是不需要交税的。

这是个好消息。我终于对整个税务工作有了更好的了解，我能做些什么来减少我的税款呢。

作为房地产投资商如何少交税

我是这样看的：对我来说，少交税的最大障碍是我有一份日常工作，不能把自己指定为税务方面的“房地产专业人士”。我的研究表明，这几乎是自动审计。意思是，如果你是全职的工作，国税局很难相信你是一个“房地产专业人士”，而不是看你作为一个正常的全职工作实际做什么。

以下是美国国税局表示你可以成为房地产专业人士的一些方式（摘自2018年美国国税局925号出版物）。

资格

如果你同时满足以下两个条件，你就有资格成为本年度的房地产专业人士。

• 在纳税年度内，你在所有行业或业务中提供的个人服务，有一半以上是在你实质性参与的不动产行业或业务中提供的。
• 在纳税年度内，您在实质性参与的不动产交易或业务中提供了超过750小时的服务。

此外，如果您被审计，您将需要一个全面的日志，您在整个纳税年度的所有活动，以证实您是房地产专业人士。您需要证明您确实执行了符合条件的任务，以及根据上述指导原则完成这些任务所需的时间。

再看看上面的第一个要点，它提到所有这些工作都必须在“不动产交易”中进行。以下是美国国税局所说的“不动产交易”：

不动产交易是指对不动产进行下列任何一种交易：

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  开发或再开发它。
• 构造或重建它。
• 获得它。
• 转换它。
• 出租或出售。
• 操作或管理它。
• 代理它。

如果你不符合这些条件，那么你将有限制。最常见的限制是25000美元的房地产损失限制。

你挣的租金收入并不像你从雇主那里得到的那样是一笔不错的薪水，对吧？没有联邦和州扣除的工资存根。你的房客付你钱，你付抵押贷款（如果有的话）、税金、保险和财产的维护费。

一般及必要费用

税法规定你可以扣除“普通和必要”的费用。这意味着你可以扣除油漆的成本，用来扭转一个空置的房间，除虫的成本，清除有蟑螂的单位，当然，你的抵押贷款利息，以及许多其他项目。所有这些项目加起来，用来抵消你的总租金收入。

这就是问题所在。由于这个限制，在一天结束的时候，你可能仍然会有超出你所能抵消的收入，我就是这样的。

此外，也有逐步淘汰的规定。这个25000美元的限制开始逐步取消，从10万美元到15万美元的收入者开始。

不过，有一点好消息是，超过25000美元的亏损每年都会结转。也就是说，你可以积累损失，并在有能力的时候利用它们。

我的税收计划在继续

好吧，那么在这一切之后，我的计划是什么？

我的最终目标一直是靠我的房地产投资收入提前“退休”。我想做的是最终辞去我的日常工作，真正做全职房地产投资。一旦你能指定自己为房地产专业人士，25000美元的限制就消失了。所以，很快我相信我会在税收方面处于有利地位。我知道这是真的，因为我已经积累了很多年的亏损结转。

归根结底，我非常感谢能来到这里，生活在这个伟大的国家。如果你真的对这个概念有看法，那么像大多数人一样，能够合法地扣除你的收入是很了不起的。

当你一年四季都有可观的未纳税的租金收入时，你就得交几千美元的税。此外，利用我们的财产折旧等项目增加了我们所处行业的非凡能力。

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对房地产投资者的税收优惠有什么问题吗？

在下面的评论部分问我。

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