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在美国当房东最容易被忽视的11条责任！

发布时间：2019/09/09　文章来源：网络

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导读：近年来，越来越多的人开始在海外购房，投资房地产，根据美国凯斯席勒美国房价指数显示：中国房地产连续四年是最大的海外买家。

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近年来，越来越多的人开始在海外购房，投资房地产，根据美国凯斯席勒美国房价指数显示：中国房地产连续四年是最大的海外买家。但是，国人对于海外房地产并不是完全了解，经常会陷入买房坐等房产升值、不了解美国高昂房产税收政策、以为在美国当房东很轻松等误区。

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但实际上，在美国，买房容易养房难，特别是现在美国房产已经进入最高点，海外买房就更得谨慎了。

误区一：以为买了房就可以坐等房产升值，殊不知，美国房产已经到了最高点。

2008年，美国遭遇金融危机，从而导致美国房地产市场泡沫破裂，美国房价在这一年也跌入低谷。但是从2012年开始，美国房地产市场进入修复阶段，房价在2017年再次升到金融危机前的高点。

但2017年以后，从上面这个表格中不难看出，房价已经趋于平稳，升值空间很小。纽约、华盛顿、圣地亚哥、迈阿密等几个美国大城市的房价（学区房）在2017年的涨幅都比较小，甚至纽约和华盛顿还在下降。

比如一个朋友4年前在美国最宜居最看好的城市——圣地亚哥的Camel Valley买了3000尺（约300平方米）的学区房，当时房价为80万美元，现在已经涨到了130万美元，涨幅达到了63%，而这样的价格已经到了美国房地产的最高点。

误区二：不了解美国高昂的房产税收政策。

相信国人都知道，在国内买房不需要缴纳房产税，但与之不同的是，在美国每年都需要征收1%—3%的房产税（每个州标准不同），甚至学区房比普通房产的房产税还会高出2-3倍。比如迈阿密一栋70万美元的优质学区房，每年需要缴纳1万美金（约6.4万元）房产税，如果停止缴纳，美国政府将有权对该房产进行处置。

小编有个朋友最近刚刚卖掉圣地亚哥学区房，他在卖房当中，承担了6%的房地产经纪费（买卖两边各3%），按照130万美元的价格计算，他需要承担7.8万美元的房产经纪费。另外他还需要承担圣地亚哥所属加利福尼亚州的卖方交易税0.11%（每个州不同，约在0%-3%之间），约1,430美元，一来一去，约8万美元就这么没了。

误区三：以为在美国当房东和在中国当房东一样轻松。

看过了国内疯抢学区房、买房者为各种房产税烦恼的场景，再看到国外卖房者承担房产税、房地产经纪中介费、契税、交易手续费等场景，是不是想去美国买房了？别着急，需知道，在美国房主并不是那么好当的。

在美国，如果你拥有房产，并且将它租出给别人，那么你就称为法律意义上的房东（Landlord）了，无论你出租的房子是豪宅、普通独立屋、还是公寓抑或是多家庭住宅，你都会因为当上房东而要承担很多责任，有的是约定俗成的市场习惯、而有的则与法律法规息息相关。

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下面汇整了11条最容易被忽视的美国房东的责任，看看这11条你都知道多少呢？

1.了解当地相关法律

在一个地方买了房子出租，你应当学习当地（包括城市、及所在州）的租客与房东的法律和法规，这是当房东的首要责任。在美国，房东因不遵守当地或州的法律而被租客起诉是很常见的，即便很多房东声称是因为他们不了解相关的法律条款，是无心之过，但不懂法从来都不能当作借口。对于国外的投资者而言，这一条至关重要。

2.准备合法的出租合约

准备出租合约（rental contract）及其他有关的法律文件都属于房东的责任，房东应确保出租合约的合法性并且遵守了所有的法律。出租的时间长短、每月的租金数额、以及所有租客的名字等全都应清楚地在出租合约中写明。在某些地区，包括租房保证金的明细、建议租客购买租客保险等都必须在合约中注明。

3.交出房屋使用权
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一旦房东与租客之间签署了出租合约，房东将有责任在租约约定时间将房屋的使用权交给租客，并且所有合约中约定的出租单元必须是可入住的状态，并且前租客已经将房屋腾出。

4.默认确保房屋适宜居住

房东的另一个责任是确保所出租的房屋是安全、并且适宜居住的状态。所出租的房屋不应有严重的缺陷，所有提供的用具、固定设施、以及管道以及热水器等都应处于工作良好的状态。

所出租房屋还应没有虫害，通常房东还应将房屋内的蟑螂控制在合理范围内，即使是在租客已经入住后才发现大量蟑螂的。

当然，在许多州房东都可以避免这一状况的发生，通过在租约中明确指出害虫的防控属于租客的责任。

5.尊重租客免受打扰的居住需求

通常，租客有权利要求一个免受打扰的居住体验，这意味着一旦当租客入住房屋后，租客有不被打扰的权利，房东也不能随时去进入房屋或造访。如有造访的需要，房东应提前通租客，通常应提前24至48小时通知租客，并且应选在一天中恰当的时候造访，还应有合理的理由。当然，紧急情况除外。

6.在合理时间内完成修理

租客有责任将房屋需要修理的地方通知房东，房东的责任则包括回应租客的通知、并且及时修理需要修理的地方。紧急的修理应当立即修理，一些小的问题可以在方便的时候修理。但应注意，一些未及时修理的小问题，往往会导致更大的损坏，导致居住环境变差，除了维修成本会增加，还会增加租客不再续租的可能性。

7.提供房屋安全措施

确保租客的居住安全是房东的责任，在一些地区，房东应提供具体明确的房屋安全设施，例如：火灾和一氧化碳探测器、灭火器、前门的窥视孔、外部门安装插销锁、窗户锁等。

8.报告犯罪

如果房东发现有犯罪活动在自己所出租的房屋中发生，房东必须要向相关部门报告。在有些地区，有法律规定如果出租屋中有偷盗、制造毒品等案件的发生时，房东将承担相关法律责任和赔偿。

9.现场物业管理

在有些州，法律要求房东房东必须对一定规模的出租物业提供现场管理（Onsite Property Management）。例如在加州，当出租的物业有16个及以上的出租单元时（如多家庭住宅），房东必须提供现场管理。所谓现场管理，还是以多家庭住宅为例，通常房东或管理人员会住在其中一个单元（unit）在现场进行物业管理，租客有什么问题也都可以直接随时找到房东或管理人员。

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10.按时退还押金

租房时，房东通常都会收取一定的押金，当租约到期租客搬走以后，房东应在一定时间内将租金退换给租客。以加州为例，法律规定，当租约到期租客搬走之后，房东应该在之后的21天之内将押金退还给租客，如有需要扣除的费用，房东须向租客提供要扣除的费用明细清单，这些都应当在21天之内完成。

11.对物业管理人的行为负责

如果你委托了物业管理公司或经理人来管理你的出租屋的时候，其中隐藏的一个责任是：房东要对聘用的物业管理人员的行为负责，包括法律责任。当物业管理人员不遵守当地的相关法律、或者因为租客的种族、肤色的而拒绝租客的租房申请造成歧视，那么房东应当对此承担相应的责任。房东应当时刻了解自己所出租房屋的运转情况，并且要时刻了解为你管理房屋的人员的。

以上内容仅为一般性介绍，实际操作时，请务必咨询专业人士。在美国，房屋出租管理是一项专业而且细碎的工作，如果屋主没有足够的时间和精力自己管理房屋，那么聘请专业人员来管理出租屋是很好的选择。但无论怎样，作为屋住，都应该要了解基本的法律法规知识，才能更好地保障自己作为房东的权益。

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