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在海外置业,容易有哪些错误的认知?
发布时间:2020/11/27 文章来源:网络
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导读:能够到海外置业的人,多半是有产业的富人,十余年来在国内的投资市场尤其是房地产市场积累了丰富的实战经验,房价上涨使早期买房的人都成了
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能够到海外置业的人,多半是有产业的富人,十余年来在国内的投资市场尤其是房地产市场积累了丰富的实战经验,房价上涨使早期买房的人都成了受益者,于是有些人以为自己是出色的投资人,海外置业亦不过如此,总是用国内的思维去考虑问题,素不知国外的房地产市场跟国内有天壤之别,如果照搬照抄国内经验,注定要吃亏交学费。

 

中国大陆富人移民海外首选美国,而美西的洛杉矶、旧金山和西雅图等西海岸城市则成为最吸引中国富人的置业首选地,而置业的区域尤以学区房比例最高。那么,在海外尤其是是在美国置业容易犯什么错误呢?

不合理的期待房价快速增长

早期在国内买过房的中国人,都有过房价翻几倍的体验,总以为国外也会如此,他们不懂老美对房子的热爱,远不如国人,许多老美宁愿一辈子租房,也不愿意买房,以省掉房产税和房屋保养费用;许多中产阶级一辈子只有一套住房,既便有两套,那么第二套多半也是用来自住,是度假房而不是出租房,他们有钱更愿意消费,更愿意用来享受生活,不象中国人,节衣缩食也要做房东,有点余钱就要投资房产。许多买有投资房的老美,退休的时候都会把投资房卖掉,作为他们周游世界的储备金,消费习惯和生活方式的不同,使得老美完全没有炒房的热情。

此外,从行业的角度看,当统计数据显示房屋库存增加或减少到一定数量的时候,新房开工率就会随之增加或降低,使整个市场的房价始终处于一种相对稳定的状态,加之美国的土地资源丰富,土地掌握在私人手中而不是政府手中,某个人想控制土地价格简直就是做梦,换句话说,任何人想建房的话都非常容易,买土地和当开发商都不是特权,因此,美国完全没有国内房价畸高的背景,想在美国炒房寻求暴利,比中国困难多了。

地理位置越市中心越好

在美国,只有几种人喜欢去住市中心,一是穷人,尤其是没有汽车的穷人,因为只有市中心才有公共交通,美国黑人的穷人比例高,所以美国城市市中心黑人多是普遍现象;二是老人和行动不便者,市中心距离商业、医院都近,买食物看病都方便;三是年轻的上班族,积蓄不多,又没小孩上学,住在公寓里,每天的生活都围着工作转,想多干几份工作多挣钱就不能把时间浪费在路上,说白了也是穷人。另外,美国的老房子、旧房子、价值逐年贬值的房子,其实都在老市区。

除了喜欢市中心,中国人还喜欢离学校近,离商场超市近,离医院近。却不知这样的地方校车、货车、救护车频繁往来,交通拥挤,喧闹嘈杂,这些地方很难找到一个高档社区,且大多以出租房为主,如果你买房的目的是自住,那么整天跟租客为邻并非好事。

价格越低越划算

每个物业在挂牌定价之前,房产经纪人都跟房东进行过充分沟通,作过详细的市场调查,有些甚至请专业人士作过评估,然后才会挂牌出来。任何一个房子或土地,贵有贵的原因,便宜有便宜的道理,如果一味贪便宜而忽视其他方面,就会得不偿失。

法拍屋的价格也比正常交易的挂牌价要低,但并非人人都适合买法拍屋,也并非买法拍屋就一定合算。那是因为法拍屋几乎都不是 Move in Ready (买下就可以入住),法拍屋都有这样那样的质量问题,长期未保养甚至人为破坏是法拍屋的通病,更为重要的是法拍屋的卖方是不对房屋质量作出任何维修或保障承诺的,甚至产权也不是 Warrenty Deed (有保障的产权),所有的风险需要由买方自行承担。如果你没有维修房屋经验,完全不知道未来的修理费用会是多少,也不希望将来发生产权纠纷,那么,便宜的法拍屋多半不适合你。

还有一种类型的非正常买卖,叫 Short Sale,这种挂牌物业也是以低价格吸引买家,这种销售是银行等债权人赎回房屋之前跟房主之间进行的一种妥协,也就是让房子以低于贷款余额的价格得以出售。但这种买卖即使房东签署了合同也不算数,必须经过债权人的同意,有些房子的债权人不止一个,那就得所有的债权人同意。所以,这种买卖要生效就得等上很长的时间,一般是卖方签署合同三个月后才会有答复,有些长达半年甚至更久,更重要的是,它还有很大的不确定性,可能你在期盼好几个月之后,银行不同意以这个价格出售,或者在你等待期间,另外更好的 Offer 进来了,又把你排斥在外,你就白等了,浪费了时间,也浪费了选择别的物业的机会。所以,在我看来,Short Sale 的物业价格虽低,多半却只是个诱饵,好看不好吃。一些人去贪这个便宜,结果也是得不偿失。

不找经纪人可以省下一笔费用

省钱本是美德,省钱并不可耻,但总用这样的思维方式去行事去省钱,在美国就会弄巧成拙。在美国,买方的中介费不是由买方来掏的,而是由卖方来出这个钱,这个钱早在卖方跟他的经纪人签经纪合同时就把这笔中介费约定好了(比如按实际售价的6%),卖方的经纪人有了这份合同,就把卖方的房子拿出去公开挂牌(网上或行业内报纸杂志),同时在挂牌信息中给同行们一个承诺:谁帮我把这个房子卖掉,我就让谁分享我的这份中介费(比如3%)。

如果买方找了经纪人,那么经纪人通常不会向买方收取费用,而是通过卖掉房子来与卖方的经纪人分享佣金,如果买方不找中介的话,一旦成交,那6%就全部都由卖方经纪人独自享有了。而买方,一毛钱的中介费也省不了。

你可能会说,我可以向卖方承诺不请中介,同时要求卖方和卖方的经纪人重新签合同,让他们把那3%省下来,这样我的购房成本就低了3%。说起来是很简单的事,但一般美国的经纪人不会为了蝇头小利去自我破坏行业规则。

旧房子推倒重建会升值很多

有些人喜欢城市里的某块地,就想推倒上面的老房子重建,以为重建之后的新房子能升值,这个想法又是不了解美国的价值认同观所致。比如说,你在一个老房子所在的小区花10万美元买下一幢旧房子然后拆掉,再花50万在原有地面上重建了一幢新房子,你能指望目前的房价是50万加上原来的地价么?答案是否定的。这是因为在美国,一幢房子的价值不仅取决于它自己的建筑成本,还要看它所在的小区,如果这幢房子跟周围房子在建造年代、房屋外型风格和内部等方面差异巨大,那么它的价格很大程度上要受周围房子的价格影响,这幢建筑成本50万的房子,如果周围的房子只值10万,那这幢房子的价值就会受到严重的拖累。正是因为如此,美国许多城市的市中心,常有一些价格奇低的空地出售,你以为买这些地来建房是捡了便宜,等到若干年之后卖房才知道又是交了学费。 

美国房产投资注意事项

美国作为世界第一大经济体,无疑是当之无愧的掘金宝地之一,其房产具有收益稳健、省时省力等特点,成为高净值人士买房置业的必选项。但是涉及到投资都是存在一定的风险的,所以我们还是要多加谨慎,多了解投资美国房产需要注意的事项。

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投资美国房产需要考虑两方面

投资美国房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

该如何对美国房产出价

美国房产的信息是很透明,您看好一处房产后,经纪人会帮助您做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高几倍的价格才能行。

因此,并不是每一个房屋都要杀价,而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。

美国购房对赴美签证或申请移民没有直接关系

这是一个很常见的问题,但买房与移民或签证之间是没有任何关系。在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产,当然,更不会因为有没有房产而区别对待。所以,千万别把移民或签证与买房混为一谈。

美国房产出租问题

很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是多虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。关键在于定价是否符合市场。

外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的:

美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定。

外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人3~7年,但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前咨询多家银行,多比较。选择适合自己,对自己最有利的一家。

美国买房税费问题

在美国,无论你是美国人还是外国人,购房时所要缴纳的税费都是相同的。只有在卖房时稍有不同。当地居民在卖房时,在一定限额内是免增值税的。这个对当地人自住屋的优惠是单身有25万免税。夫妇共同拥有则有50万的免税。举例说,如果是夫妻两人用五十万买进房屋,再用一百万卖出房子,他们就符合不用对五十万的增值部分缴税。那对于海外投资者,需要缴纳一个资本利得税也就是增值税。

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