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为什么各地房东都应该关注加州的租金法案推动

发布时间：2019/06/05　文章来源：美房吧

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导读：为什么各地房东都应该关注加州的租金法案推动

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政策法律无论是好是坏，西海岸有很长一段时间都在引领潮流，然后在全国推广开来。不仅仅是天气从西到东横穿美国大陆、很多流行运动风靡全国、时尚元素风靡全国……都始于加州，最终向东漂移，进而风靡全国。

如今，对房东来说，最关切的问题就是加州提出扩大房屋租金管制法案会不会成为一个契机，进而在全国推广。

俄勒冈州在租金法案方面领先一步

今年早些时候，俄勒冈州通过了一项全国范围内第一个租金管制法案。

参议院608号法案于今年2月签署成为法律，并立即将年度租金涨幅限制在物价(CPI)加7%以内。
从实际意义上讲，这意味着俄勒冈州的大多数房东将被限制在平均每年最多提高8%到10%的租金。俄勒冈州租赁物业所有者将保留在现有租户迁出后自行设定租金的权利。这个法案的执行是很引人注目的，当然它在实际执行方面也相对温和。

即使是8%的年租金涨幅也可以相当快地累积起来，再加上复利，在短短三年内也可能导致26%的涨幅。

加州在控制租金法案有两条路可走

加州立法委员现在提出了一系列新规定，旨在保护美国人口最多的州的住房供应和现有租户。

4月25日在大会委员会上提出AB 1482，承诺将全州的年度租金涨幅控制在5%以内。更严格的地方法规将继续盛行包括洛杉矶、旧金山、奥克兰和其他城市租金控制的地区。

如果AB 1482成为法律，从圣迭戈到耶雷卡的房东将看到，他们有能力将现有租户的租金提高到每年约6%至8%的上限。

加州立法者目前正在考虑的所有租金控制或“反租金欺诈”法案中，AB 1482可能是最被民众所推崇的法案了。

加州参议院目前正在考虑采用一种稍微不同的策略，即SB 50法案，该法案将从地方市县手中夺取某些住宅分区法规的控制权。这是一个复杂的立法方案，旨在迫使在铁路和公共汽车运输走廊附近建造高密度住宅。虽然较小的城市和海滨城镇也有明显的分流，但加州许多城市中心的交通附近高密度的新建筑数量将显著增加。根据另一项规定，全州的社区也无法防止将许多现有的复式住宅和单户住宅进一步细分为三户和四户。

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新立法的背后是什么?

综合来看，AB 1482和SB 50大致代表了两大阵营的观点，即如何解决持续不断的住房负担能力危机。

这场危机不仅困扰着加州，也困扰着全国越来越多的城市地区。

一方面，有组织、资金充足的租户维权人士正开始取得一些进展，他们正努力将租金控制措施推广到美国越来越多的地区。他们很有可能在2020年大选结束前在加州取得成功。

加州加强租金控制的立法努力的初步确立后肯定会影响到美国其他租金正在上涨地区。

另一方面，开发商也在支持这项法律，他们提出，限制土地使用政策是住房成本上升的重要原因，尤其是在西海岸。

如果SB 50今年不通过，该法案将被修改，在未来几年很可能出台类似法案。

总而言之，这种双管齐下的做法很有可能会让加州的房地产市场及时回到一个租赁平衡的状态。六年来，租金稳步上涨，新房供应持续短缺，导致美国西海岸各地的住房都面临着巨大的压力。政策的出台可能会缓解这一现象。

租赁投资者面临的新风险

不断变化的人口和新兴的立法几乎总是给有远见的房地产投资者带来新的风险(和回报)。

假设加州市场最终会影响到美国各地的其他市场，让我们仔细地研究一下他们的影响。

首先，加州并不是出租房产最赚钱的地方。

如果你目前的租金接近市场水平，考虑到加州几乎所有地区的市场租金已经趋于平稳，根据1482号法案考虑的年度涨幅上限在不久的将来可能不会对你造成太大伤害。

在短期内，这项新法案的大部分负担将由投资者承担，他们拥有选择权，但近年来却选择不提高租金。对于其他州的房东来说，这或许是最具先见之明的。

前方的道路多少有些不确定。我们可能需要数年时间才能知道，新兴的租金法案将对现有的租赁市场有何影响

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租赁投资者的新机遇

AB 1482对租赁投资者来说充满了风险，SB 50则大多是机会。该立法的明确意图是推动住宅开发，并尽快增加新的市场利率和经济适用房的供应。对于那些对发展有兴趣的投资者来说，认真研究加州的一些新项目交通状况周边环境或许是值得的。

例如，这些地区被忽视或未得到充分利用的商业地产，一旦高密度建筑破土动工，房产可能会出现大幅升值。

全国各地的州议员肯定都在关注加州正在发生的事情，如果加州的立法方法成功缓解了住房负担危机，那么其他州可能最终也会效仿。

基于这种情况下对于加州以外的投资者来说，买入并持有房产到公共交通附近的地区，投资前景可能会很好。

2020年可能是转折点

即使AB 1482和SB 50今年未能成为法律，推动立法的潜在市场力量不太可能消失。SB 50本身就是于2018年夭折的全州倡议。

今年加州民主党议员称，将再次提出扩大房屋租金管制法案，若今年法案不能得以通过，那么将在2020年再次发起一个类似的选票提案。

我们可以期待在2020年大选期间，在这两条战线上重新出现类似的法规。这可能有助于让全国各地的租房业主提前了解其他市场的情况，这些市场的住房负担能力正接近临界点。