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美国幅员辽阔、土地成本低廉，但是寸土寸金的地方比比皆是。从商业地产专案考察的角度看，必须更相信自己体验到的景象，因为它更具体、更接地气。

商业地产机会遍布在全美的各个角落，出门旅行深入美国腹地，您会发现一个不一样的美国。不要只相信媒体报导出来的资讯与资料，当做评判商业项目的唯一投资依据。一般美国的的商业地产投资者，每到一处都会评测“目标地产专案”周围的发展环境，同时也对那座城市人口增长、收入、就业率进行分析，并对其街道的商业布局仔细观察。

虽然，某些城市大型店面不断地关闭，小型零售店面没落的感觉，但你还是可以感受到有些城市的人口不断在增加，崭新宽敞的街道，不断涌入城市时尚的年轻人，更有大型的购物中心已经在成为Big Box(大盒子)上面开工，新建的住宅开始在先前荒芜的土地上拔地而起。

「商业地产价值」和「土地本身价值」完全是两个概念。商业地产的估值主要反映这块物业的商业价值。土地上面如果没有商业，单凭土地的价值而言，会和有商业价值的物业差距在五到十倍甚至更多，而且同一地段间的物业因为承载的租户品牌、租约、租金的不同，其价值亦可以差数倍。

美国商业主要有几个类型：综合商业体、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、出租住宅等等类，而商业地产和民用居住型地产又大不相同。

民用住宅地产的价值，主要是和周围的民用地产相同类型进行比价，是根据具体物业的条件评估价格，因其地产价值的高低和所在区域，及整体经济相关；而当商业地产价值完全是从投资回报(The Income Approach)的角度来定价，那么出租物业的净租金((Net Income)就显得非常重要，它往往是评估地产价值的核心元素。
在美国，商业地产通常按照Cap Rate (Capitalization Rate)，也就是投资回报率NO1(The Ration of New Operation Income)来计算商业地产价值。通常出租回报率(Cap Rate)通常在4% 到9%之间(这里泛指那些知名品牌和信用评级比较好企业，也有一些小型的购物中心，回报可以达到12%或更多，但信用、可持续营运水准都不稳定)。而商业地产它本身是一项基于物业的一项商业投资行为，其「回报率」至关重要的一点是通过投资商业地产行为，大致可以获得以下几种受益方式包括:

1：价值递增（Asset Value Appreciation）
物业除了有稳定的收益，还通过逐渐增加租金的方式来使物业价值递增，与其他行业的收益比较，美国商业地产的价值稳定上升是备受投资者推崇。

2：正向投资回报收益（ Positive Cash Flow）
其投资回报率稳定，而且按照租约结构逐年递增，我们可以称为被动收益(Passive Income)，也就是在地产出租后，不需要处理太多物业中的琐事，相对比较轻松，只要收取租金就好，但很多业主忽略物业专案的管理，如果物业项目运营不佳，这就增加了续约的风险，所以最好要「定时评估」物业专案的营运情况。
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3：对抗通货膨胀风险（Hedge on Inflation）
很多NN和NNN的租约，租金在十年、十五年、甚至更长的租约结构中上升非常稳定，不受经济大环境因素影响，随着租金的稳定上涨，物业的价值随之提升。

4：有效的避税（Maximizing Tax Benefits）
商业地产税中有很多开销成本可以分摊抵税或延税，比如说管理费用摊销、利息抵税、物业折旧费抵税、资产转换升级延税等方式，物业通过交易置换滚雪球式发展，以延迟交税的方式把资产规模扩大。

5：使用杠杆式达到资产倍增效应（Using Leverage to Multiply Asset Value）
贷款公司倾向给有实力的企业(拥有固定租户)签订租约地产物业贷款，业主可以贷款高达七至八成，随着租金的上调，业主可以进行重新贷款，然后再投入到相同的类似物业当中去，因为高品质的租户和稳定的租金收益，适度使用杠杆可以使资产价值倍增。
 

具备了以上投资地产的概念之后，再加上自己亲身敏锐的堪察，总是增加投资回报率。

但是，如果对于国外的投资客来说，恐怕现实和客观的条件都不允许，那最有效率的方式，应该是委托美国较有实力和经验的商业地产投资顾问公司才能把关和加分。Tina Zeng团队是KW Commercial 旗下有经验的实力团队，希望助您一臂之力!