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不管交易来自何方，它都是一笔交易！

当你去参加有关房地产投资的研讨会时，如果你拿起任何一本房地产大师的书，在没有钱的情况下购买房产，以10美元的价格找到交易，用别人的钱进入房地产，opm，它们都有相同的重复主题。这个主题似乎是最难找到房地产投资交易的地方，不管是多户家庭，购买持有它，装修和倒卖在mls上。我是来告诉你他们错了，他们完全错了。        

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让我首先陈述我的立场。我的立场很简单，如果你找到了房产，不管手段如何，不管是来自Craigslist，还是来自MLS，不管是有人给你打电话告诉你他们认为找到了交易，如果是你隔壁邻居告诉你他们在卖房子，不管那笔交易是从哪里来的。如果你能买它并从中赚钱，并从中受益，那么你就应该利用这条途径。换言之，在为赚钱和投资寻找不动产方面，所有的途径都很好。

让我告诉你为什么我认为那个告诉你不要在MLS找交易的人是个白痴。首先，普通消费者，当他们准备出售他们的房子，或者如果他们需要钱，他们有一些房产出售，或者，妈妈、爸爸、奶奶、爷爷、阿姨、叔叔去世了，留给他们一些财产，我想他们最不想做的事就是让我打电话给杰克·雷明克，看看他是否会对我的房子低出价。让我打电话给街上的那个人，看他是否会给我现金来卖掉我的房子。我们总是开玩笑说你会找到3个房地产经纪人，人人都认识房地产经纪人，也许有些人是他们家的成员，他们是房地产经纪人，他们可能是隔壁邻居，可能是街对面的那个人。帮他们买现房或找现房的房地产经纪人呢？

当你想要“出售房产”时，“打电话给房地产经纪人”

每个人都认识房地产经纪人！当普通人认为他们有房地产要卖时，他们最初的第一个倾向是做什么？打电话给你当地的房地产经纪人。他们要做什么？他们打电话给当地的房地产经纪人。他们可能会打电话给3、4、5个不同的人，熟人，朋友，亲戚，邻居，不管是什么，然后说，“嘿，听着，我想卖掉这房子，我想卖掉这处房产。我该怎么做？我能得到多少钱？”归根结底，他们想要的是钱，他们想要的是最高的美元。当然，如果有经济压力，他们可能明天或后天就需要钱。

为了出售，必须拆除先前业主建造的未经许可的天井。

明天因为外婆要动手术，他们可能会自己动手，想办法把房子卖了。当你试图采取激烈的措施来推销某样东西时，这意味着你将受到更大的打击。也就是说，多给点钱，把钱放在桌上，多打折。

就在那时，这些第三方购买的房产浮现在脑海中。事实上，大多数房地产交易都是通过多重上市服务进行的。

拉斯维加斯的MLS

2016年9月，拉斯维加斯地区共有18000多个活跃的上市项目和6000多笔销售交易。这些活跃的上市项目包括单户、多户、联排别墅、公寓、销售、租赁以及土地。6000台的销量也是如此。如果你在没有MLS帮助的情况下拿到6000份销售额，我将不得不遵从克拉克县的税务评估员记录，显示2000笔交易。在我调查之前，这个数字只是一个占位符。

归根结底，大多数房地产交易都是通过MLS上市和房地产经纪人参与的销售进行的。因此，如果你是一个投资者，你正在寻找投资级的物业，一个非常有价值的资源将是mls，因为mls代表了80%的业务，在那里。梳理MLS的交易是一项吃力不讨好的工作。首先，它并不是最容易阅读或熟悉的程序。作为一个新手投资者，这有点令人望而生畏。第二件事是，除非你有专业的市场知识，否则当你看一个地产时，你不会很明显地看到，根据它的邻居和该地区的各种公司，该地产将被低估。

很多公司出售投资者软件

作为一个新手投资者，你要花时间运行comps，运行数据比较，以确定你正在看的房子是否以市场价值定价，低于市场，你应该提供什么来赚钱。当然，现在的情况是，有太多的企业通过出售潜在的投资者、软件来赚钱。告诉你你要买的房子值多少钱的软件。软件，告诉你它将花费你多少钱进行修复。一种软件，它告诉您该财产可能的装修后价值（ARV）。所有这些软件都很好，但我有一种感觉，唯一赚钱的人（不是购买软件的房地产投资者）是那些开发和销售软件的人，这句话来自于我，一个自动化一切的技术专家！

事实上，我开发的应用程序只供我自己使用，mls提供系统，房地产勘探，是基于我开发的技术和软件。我从未试过出租或出售它。它通常只供我自己使用。作为投资者、软件或应用程序，只能起到辅助的作用。

拉斯维加斯的新屋顶可以再增加18000美元的价值

以一种方式帮助你，那就是比普通人更快地处理数据，把一切都组织起来，记录下来，放在一个地方。归根结底，作为投资者，你仍然需要交付数据，以便技术工具或软件应用程序能够完成它的任务。

让我们回到试图出售他们财产的业主那里。我们已经讨论过这样一个事实：大多数业主都会去当地的房地产经纪人那里列出房产清单，并就房产的估价或挂牌用途向他们提供建议。随着相关网站的出现，对于一个消费者来说，有很多选择来计算他们的房子值多少钱？如果出售，我能得到什么？

这些房地产网站很好，因为它们给你提供了很多关于该地区房屋、历史销售等方面的信息，但它们却很难给你一个真实的估价。当然，人性占上风，作为人，我们要的是房产的最高价值。如果我们看到像我们这样的房子在街上卖了14.2万美元，我的房子稍微好一点，我想它会卖15.8万美元。

你打电话给你友好的经纪人，乔。乔走了进来，给你做了个报告，告诉你他认为这房子值多少钱。底线是你是卖家，你的挂牌经纪人乔会以你设定的任何价格挂牌。在与非常多的房地产经纪人交谈时，通常房地产经纪人会接受卖方设定的上市价格，不顾一切地试图获得上市。在与房地产经纪人交谈时，大多数房地产经纪人希望，随着时间的推移，随着报价的到来，随着房地产的停滞不前，当挂牌价格过高时，现实最终将使卖方变得更加合理，对较低的预期报价更加和蔼可亲。我相信，归根结底，销售价格反映的是市场、可比销售额、供求关系以及物业和小区的整体状况。

我自己对mls的观察显示，随着时间的推移，一个楼盘最终会以接近挂牌价的价格出售。同样的道理，有很多很多楼盘的上市时间超过了120天、180天、300天，即使平均上市时间是62天。

正确的价格是多少？

说到不动产，我认为有两个组成部分：一是价值，二是价格。价值可能就是你认为房子的价值。你可能认为这房子值300000美元，因为这是它对你代表的价值。然而，价格是有人愿意开支票的数字。即使你的房子价值30万美元，也许现在只有一个人愿意开18万美元的支票。在那种情况下，这是你房子的真实价格。
现在，如果你等了很久很久，也许会有人看到你认为的价格，你可能会是幸运的，但我怀疑
如果你有过财产保险，你会发现保险公司使用第三个号码，第三个号码是重置价值。换言之，如果你的房子被烧成平地，保险公司会花多少钱来更换房子。当然，在许多情况下，重置价值远远大于您可能设定的实际价格或价值。像任何事情一样，也有一些例外，但我们现在不打算讨论这个问题。

省钱？你自己卖？

在MLS上，正如有人认为他们的房屋价值或价格高于市场价值一样，相反的情况也是如此。有业主在MLS上列出的房产，他们知道房子不完美，没有电，屋顶需要修理，空调坏了。这所房子可能是非法占用者、破坏公物的受害者，也可能是附近贫民区的受害者。这座房子建于1977年，你猜它现在的样子，已经有近40年的磨损，你知道我的意思，蓝色地毯和白色瓷砖厨房台面和金色浴室配件。这些都与房子的价值或价格有关。就像任何卖家一样，如果你想卖掉房子并拿到钱，你通常会以低于现有市场价值的标价来定价，因为你认识到房子需要更新。房子可能会被列在下面，市场价值有多种原因，离婚他们想要快速出售，遗嘱认证继承人只想要现金，止赎让我们在银行接手之前出售，任何原因。

当你在MLS上寻找交易时，你在寻找价格低于市场价值的房子。换言之，在一个大多数房子的售价在13万到14万美元之间的社区，你会看到一个卖家列出的房子，他想很快卖掉它，或者知道有瑕疵，并且以12万美元的价格把房子列在上面。

作为一个投资者，你可能会想，即使是12.5万美元，也没有太大的赚钱空间。房屋价格低于市场价值就是一个线索。在这种情况下，卖家可能是有动机的卖家。这是第一次买卖，使用MLS的关键是找到以下所列的房产和市场价值，确定是一个真正有动机的卖家。

下一步是如何让卖家达到我想买的价格来获利？我来问你一个问题。当你在MLS上看到一处房产时，出价的目的是什么？我问过所有与我打交道的房地产经纪人和所有潜在投资者的问题，没有人给我真正的答案，也没有人给我正确的答案。大多数人的回答是“买房子”。我的答复是肯定或否定的。从我的角度来看，报价的目的是建立买卖双方之间的沟通渠道。换句话说，创造对话。这项提议几乎无关紧要；大多数人认为这是一个轻率的提议，没关系。提议的目的是建立对话。

不幸的是，在当今的商界中，房地产经纪人既是买方的代理人，又是卖方的代理人。

我无法告诉你我有多少次听到潜在投资者说：“我们有一个房地产经纪人。我们和房地产经纪人一起工作，经纪人提出了6，7，8，9个报价，但我们没有收到任何回音。我们的报价都没有被接受。“这是一个更难沟通的房地产经纪人。”“打了20次电话给我的房地产经纪人，没有给我回电话，懒惰，健忘，不跟进。”我的经验是，卖方的房地产经纪人在某些情况下不会回应报价，或者如果他们回应，只会发送一封电子邮件，说明“你的报价被拒绝了”。

你如何找到一个优秀的房地产经纪人？

首先，当买方提出报价时，卖方的代理上市公司有义务根据房地产经纪人的行为准则，向卖方提交每一份报价，即使是一美元的报价。卖方必须要么拒绝，要么接受，或者如果他们选择用柜台拒绝报价。无论答复如何，该文件都需要由卖方签署，并通过买方代理提供给买方。这是一个要求，不是一个选择，或者，如果你愿意的话。作为投资者，我给你的第一个建议是，当你提出报价时，确保你得到你的代理人或卖方代理人给你的任何答复，你从卖方那里得到书面答复，并且由卖方签字。

信不信由你，在拉斯维加斯有一些愚蠢的房地产经纪人认为这不是强制性的，如果你喜欢的话。不是你喜欢，这是道德规范的一部分，也是他们工作的一部分。无论何时你提出报价，卖方的代理人都必须向卖方提出，卖方的代理人也必须在任何可能的答复上取得签字。当然，也可能有可以减轻罪责的情况。卖家在国外，卖家在医院，卖家死了，不管怎样。

有时我会听到某些卖家的经纪人说：“我的卖家告诉我不要给他任何不在标价的报价。”，是的，卖家可以要求。每当一个探员告诉你这个，你需要考虑两件事。第一，卖家什么时候说的？6个月前中介首次挂牌时，卖家是这么说的吗？无论如何，我向你保证，从现在到那时，卖方的情况可能已经改变，所以这些规则可能不再适用？
第二，卖方代理需要以书面形式提供。“你能给我一些证据证明卖家确实对你说过这些话吗？如果你不能，那么你需要遵循这个过程，遵循道德准则，得到我需要的东西，这是卖方对我报价的书面回应。毕竟，我们确实经历了挑战，也经历了最初撰写报价书的艰苦工作。”

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以我的经验，有很多很多房地产经纪人都很懒，认为卖家会拒绝这个报价，甚至不会接受这个报价，也不会让卖家知道这个报价。有些情况下，买家的代理人，你的代理人，可能会认为你的报价是不现实的，不会付出应有的努力，也不会百分之百地支持你。如果是这样的话，把那个变态的探员赶走。你要确保你的经纪人100%支持你。

正如我之前提到的，当你提出一个提议时，就是建立沟通渠道和建立对话。

注意这一点；对话或交流不是通过电子邮件进行的。

对话和交流必须是声音对声音。我还是不明白。无论什么时候有人说，“我给他发了邮件。”不要给他发邮件。拿起那个该死的电话给他或她打电话。然而，在这个电子邮件和短信的社会里，没有人际交往，这会安全得多，因为当人们发送电子邮件时，不会感到不舒服。在我看来，这封邮件的唯一目的就是记录下你想要完成的事情。“我给你打了6次电话，但你没有回复。”我要用电子邮件记录下来。我不会留下语音信箱，我会一直打电话，直到听到电话里的现场声音，我想直接从卖家的经纪人嘴里听到卖家拒绝了我的报价以及原因。

更重要的是，我要和卖家的经纪人建立一种对话，一种融洽的关系。我会尽我所能找出一切，我的意思是一切，他们多大了，做了多久的生意，他们是如何从卖家那里拿到清单的，他们和卖家，朋友，邻居，学校里的某人的妈妈，不管是什么关系。我要去了解卖方的代理人和卖方以及销售背后的情况。我要和卖家的经纪人谈谈，看看做这笔交易需要什么。

报价和成交是一个数字游戏！

在很多情况下，除了付全价之外什么都没有！但并非所有情况下都如此。我在找例外情况。我不提供7或8个报价，我提供40-50个报价。我要认识四五十个卖家的经纪人。我将了解销售背后的40或50个情况，因为我向你保证，在那里的某个地方，有一个交易，可以成为一个真正有动机的卖家。这是一个数字游戏。为什么？

我已经证明了。在40或50个房地产经纪人中，卖方的经纪人，我了解并与他们建立融洽的关系，建立对话，其中有5至7个（通常为12%）会在交易后接受我的报价。经过一点讨价还价，经过一点谈判，我会有一个协议。我要4，5，6，7笔交易。

多出价，增加成交机会

你不可能通过7或8个报价来获得合同中的房产，希望有人会接受。你不能通过不与卖方代理人交谈，不坚持要求卖方在你的所有报价上签字来获得合同规定的房产。我无法告诉你，我和多少投资者交谈，他们实际上放弃了。我通常听到这样的话：“我们花了两三个月的时间提出报价。我们大概报了10到15个价，顺便说一下，这是最高的，没人回复我们。我们所有的报价都被拒绝了，所有的房地产经纪人，包括我们自己的，都很难应付，所以我们放弃了。”当然，这是在这个可怜的笨蛋为研讨会付了3万美元之后！我将在另一篇文章中写关于REI研讨会的文章。真的是很糟糕的，所有这些人都应该进监狱！

我很高兴那些投资者放弃了，因为这意味着我的竞争减少了。在MLS上找到交易的关键是大量的出价。七个到八个是不可能的。你可能很幸运，能开出7个或10个报价，并根据合同达成交易。那太棒了，但那是盲目的运气，我创造自己的运气。我知道如果我出价30英镑，我会选择2到3笔交易。寻找投资性房地产是一门学科，也是一个数字游戏。

与MLS合作的一些规则

第一、多报价。准备好在短时间内抛出20，30，40，50个报价，尽可能多。

第二、确保你和一个一流的经纪人合作，房地产经纪人，知道你是认真的，通过与你合作他们会赚钱，因为你将得到合同和成交！你的房地产经纪人可能会经历空壳冲击，因为他们以前从来没有一次写30个报价，写出来可能会很费时。所以，试着找一个曾经和投资者合作过的房地产经纪人，在那里他们写了几百份报价。选择合适的买家经纪人至关重要，一定要采访他们，并问他们一些棘手的问题。如何选择合适的买家的房地产经纪人和问他们什么将是我的下一个特色博客。

房地产经纪人，终极企业家！

请理解，在美利坚合众国，世界上的最终企业家资本，房地产经纪人是最终企业家。他们为自己的教育买单，为自己的执照买单，为一切买单。他们为进入MLS付费。他们花钱成为房地产经纪人协会的会员。都是自掏腰包的钱。房地产经纪人想知道，如果他们和你合作，他们的努力不会没有回报。这是一个全天投入、收益或价值的情景。如果你对自己不确定，如果你不知道你可以得到融资，如果你看起来像个白痴，你什么都不知道，猜猜怎么着？顶级房地产经纪人与你合作的可能性几乎为零。你只能和C队和D队的队员一起工作。已经够糟了，因为卖家的经纪人，你没有选择。你没有选择的余地，一个具有巨大潜力的大地产是由赢家还是输家来挂牌。你需要确保你的买方代理，代表你的代理是一流的甲级代理。

现在在卖家的代理方面，你希望他们是一个低于平均水平的代理。如果他们是一个低于平均水平的经纪人，那么他们可能在外面待的时间太长了，而且他们不善于与卖家沟通，甚至不善于接听电话。作为投资者，这对你有利。事实是，代表你的买家代理人需要是一流的，需要知道他们在做什么。他们可以达成协议。

第三、确保每个报价都得到回复，并且记录的回复遵循道德准则。换言之，由卖方签字。你需要能够证明代理人向卖方代理人提出了报价。卖方的代理人向买方陈述了该报盘，买方考虑了一下，或者直接驳回该报盘，但已在拒绝书上签字或在柜台上签字。

第四、确保你的代理人与卖方的代理人建立良好的关系和良好的对话。如果你仔细想想，卖方的代理人对买方有着巨大的控制权。卖方的代理人，特别是在多重报价的情况下，可以使买方更倾向于你的报价，而不是别人的报价。卖家的经纪人可以说服买家，他们的房子不值18万美元，但鉴于他们已经一年没有报价了，也许他们应该接受你16万美元的现金报价，大约10天后成交。卖方的代理人有很大的影响力，但是如果你没有建立融洽的关系或对话，或者做了一些事情来赢得他们的青睐，为什么卖方的代理人会帮你的忙呢？

第五，确保你的经纪人掌握一切，他们对卖家的经纪人有反应，对你有反应。当报价发出时，他们应该在报价后24小时内追查答复。事实上，我有一个非常简单的过程，我分享给所有的代理人，以我的名义提出报价。

一、通过电话联系卖家的代理，让他们知道你正在向他们的电子邮件发送报价。很多人认为通过电话联系某人意味着给他们留一个语音邮件。不，不是这样的。通过电话联系某人就是联系他们并与他们进行身体交流。

“嘿，卖家先生的经纪人，你今天怎么样？我叫约翰·康门，是一位本地投资者的买方代理。这个投资者在拉斯维加斯地区为自己和其他投资者购买了很多房产。修理和倒卖，以及购买和持有租赁物业。”

“我只想告诉你，我们在樱桃巷123号看到你的房产，我的投资者对购买很感兴趣。我想让你也知道，这是一个全现金报价，我们可以在10天内关闭。我将在几分钟内通过电子邮件发送报价。你能在邮箱里找一下吗？如果在接下来的10或15分钟内它不存在，请查看您的垃圾邮件邮箱。如果不在，请立即打电话给我。我的电话号码是702-609-5909，请告诉我你没有收到我的报价。你和你的卖家及时给我回信是非常重要的，因为我的投资者这个月已经拨付了100多万美元用于购买不动产，我不希望你错过，因为他已经把资金拨给了其他房产。”

“在我给你发邮件之前，你有什么可以告诉我你的房产和以前的出价，以及我应该知道的关于房产和卖家的信息吗？”

这叫做建立对话，建立融洽关系，创造紧迫感。每个房地产经纪人都想有佣金。每个房地产经纪人都想知道这是现金优惠，因为现金优惠意味着钱在银行。每个房地产经纪人都想知道你可以在10天或更短的时间内完成交易。这意味着他们很快就能拿到佣金支票了！

当你和卖家的经纪人交谈时，你的经纪人需要乐观，需要兴奋，需要自信，并且需要使用我告诉你的所有那些流行语。能量创造更多的能量，紧迫感带来更多的紧迫感。当然，你需要有人说，“嘿，听着，如果你反应不够快，你可能会失去机会，失去你和我的佣金，所以请赶快给我回电话。”

通常我会要求我的买方代理在一小时内通过电话与卖方代理联系。”嘿，我是约翰。只是想让你知道我发了邮件给你。请确认您已经收到了，并且您理解所有的条款和条件，好吗？”希望卖家的代理人已经看到了报价，已经看完了报价，当然，这是因为毕竟，这是一个投资者的低球报价。

在这里你会得到卖家经纪人的反应。反应可能来自任何方向。可能是哦，天哪，这是个很低的报价。天哪，我的卖家拒绝了比这更高的报价。不管是什么，你的买家经纪人都需要有足够的经验和专业知识来告诉卖家经纪人，“听着，我的投资者让我出价。我正在出价。现在你可以看一下，我也可以看一下，我们可能会对报价做出不同的解释，但请帮我一个忙，这是一个全现金的报价。我的投资者是认真的。我的投资者可以在10天内关门。你能把这个提议带给你的卖家并得到他们的反馈吗？这就是我要你做的。”

通过与卖方的代理人沟通，我在这里看到这处房产已经上市246天了。它需要这个，需要那个，我不是来讨论缺点的。我想让你做的就是把报价交给你的卖家，然后回来找我。请不要当即拒绝这个提议。如果你的卖家不喜欢这个报价，那好，告诉我为什么，告诉我们他们在找什么，也许我们可以达成某种妥协。

换句话说，你的买方代理要求卖方代理保持通信线路畅通。这不是我，这不是你，这就是买家的意思。卖家就是这么说的。为什么我们不一起工作，希望我们能从中得到佣金。怎么样？

在这一切结束的时候，你仍然一无所获，但那没关系。当出价1，2，3，4，5，6，7，8，9，10时，你将一无所获，但是如果你出价20次，或者你出价30次，或者你遵循同样的过程100次，你还是一无所获，使用这个系统你将得到合同规定的交易。
“归根结底，我是来做交易的。我们怎么能通过合作做到这一点？我敢肯定你已经把这处房产列出来了，它并不是为了健康或良好的衡量标准。是为了赚钱，所以我们一起赚钱。让我们为我的客户和你的客户做最好的事情。”

这就是今天房地产面临的挑战。每个人都想以轻松的方式赚钱，当然，一个问题是佣金太高了。谁拿出6%的佣金？在一笔23万美元的交易中，房地产经纪人和房地产经纪人的佣金分成13800美元。他们的经纪人会得到一个削减，会有额外的费用，如医生费用等，但无论如何，你的平均房地产经纪人只需要每年做4或5个交易，使工资中位数。这些是你想避免的房地产经纪人。找一个在拉斯维加斯一年需要赚30万到40万美元的房地产经纪人。

你学到了什么？你已经了解到，大多数人在出售不动产时，自然倾向于去找房地产经纪人。你还了解到，当人们低估或以低于市场价值的价格列出自己的房产时，他们是故意这样做的，因为他们认识到自己的房产确实存在一些固有的挑战，价格需要反映房产的状况。

你已经了解到，出价是为了做一件事，打开沟通渠道，建立买卖双方的对话。

您已经了解到，您的代理人需要通过语音而不是文本，而不是电子邮件与卖方代理人进行持续的沟通，并且需要努力建立融洽的关系，建立对话，建立真正的业务关系。你已经知道，你必须坚持要求卖方的代理人遵守道德准则，以及在作出报价和回应报价时所需的指导方针。你也学到了报价是一个数字游戏。要获得任何牵引力，你需要专注于沟通。

一般来说，对我来说，大约17%到18%的报价变成了某种形式的接受，我们以协商的数字结束。一旦我进行尽职调查，大约有25%的房产被踢出，因为除非我对交易感到满意，否则我不会接受。基本上，在100个报价中，17个在合同中，3个和4个将被踢出。我最终会得到13或14个潜在客户或合同下的房产。

平均每笔交易将净赚至少2万美元，这就是我想要的钱。我有潜力处理这17笔交易，或这14笔交易，净赚28万美元，我想每个月做一次。我不介意和你分享这些信息，因为外面有很多生意，我不怕你跟我竞争。事实上，如果有更多的人以正确的方式做这件事，我们会慢慢地随着时间的推移提高拉斯维加斯房地产的商业标准。

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