Sorry

快到感恩节了，这意味着各地的人们都在分享他们所感激的事物，同时可以吃到很多好吃的。本着节日的精神，我打算吃火鸡、青豆砂锅菜和红薯。但我也想分享一件事情，我非常感谢今年(确切地说是今年2月)我发现了大口袋播客。感谢播客和博客文章，我明白了ARV减去购买价格和改造成本并不等于利润。在我真正深入研究房地产投资的头9个月里，基于这种理解，知道如何正确计算这些数字是非常宝贵的。

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我主要是一个买入并持有的投资者，所以我不打算经常卖出。但我最近的确卖掉了我的第一套房子(这是我在发现大口袋播客之前买的)，以便把我的钱用于更好的投资。并且认为这个故事和数字可能会为其他新手提供一些关于出售房屋实际成本的深刻见解。让我们从房子本身开始讲起。

1、我的第一个租赁物业

和许多投资者一样，我把自己的第一套主要住宅保留下来，然后在买新房时把它租出去，才开始涉足投资。以下是一些关于该物业的背景信息。

（1）里面拥有3张床，2.5个浴室，2100平方英尺，加上一个装修完成的地下室和两个车库。

（2）售价：217,000美元

（3）首期付款：12,000美元

（4）融资：通过退伍军人管理局贷款融资20.5万美元

（5）稅款与保险：1307美元

（6）租金：1795美元

（7）每月现金流：物业管理、维修、资本支出等费用后约50美元

当我们租了两年的房客准备搬出去的时候，我和丈夫与我们的经纪人聊了聊，估计我们的房产净值大约有8万美元。我们决定卖掉这处房产，把钱投到能提供更好的月现金流的房产上。但是它已经租了两年了，所以在我们把它列出来之前需要做一些工作。当然，还有很多其他的成本，包括持有成本、代理佣金、成交成本等等。所以我们究竟花了多少钱卖掉这个房产的呢？

2、出售房屋的成本www.meifang8.com

为了让我们的房子准备好出售，我们更换了所有的地毯，重新粉刷了整个室内和前廊，美化了景观，做了一些杂项修理，比如装上新的白色电源插座，把所有的黄铜五金换成拉丝镍。所有这些工作，加上深度清洁和入住检查，花费了我们不到19K美元。

我们的努力得到了回报。在以259,900美元(该地区的最高标价)出售这处房产后，我们在24小时内收到了两份全价报价，尽管两份报价都要求卖家提供信贷，以帮助支付交易费用。然而，还会有更多的代价，检查时发现需要修理电箱、热水器和前廊。所有这些工作使成本增加了2000美元。当然，我们也有2.5个月的持有成本，它需要翻新，列出房产，和完成交易。然后你必须考虑佣金和结算成本，那么，这一切是如何破裂的呢？

（1）售价：259,900美元

（2）抵押贷款余额：177,797美元

（3）佣金(5.15%)：13 385美元

（4）成交费用：7,276美元(包括产权公司费用、房屋保修、买方的成交费用抵免等)

（5）成交金额：61,442美元

我们从交易中获得了61K多一点的利润，但这不是纯利润。请记住，我们有钱，我们必须在交易关闭前为我们原来的首付、装修、持有成本、更新和销售思考。那么，我们有多少现金进入了这处房产，我们的实际利润是多少？

（1）首期付款：12,000美元

（2）出售翻修：18 630美元

（3）检查决议：2,075美元

（4）持有费用：3,655美元(两个半月的PITI和水电费)

（5）现金总额：36,360美元

这意味着我们的最终利润是25,082美元(61,442美元减去我们投入的36,360美元)。投资3.6万美元，利润2.5万美元还不错，这是69%的现金对现金的回报。但2.5万美元远低于我之前提到的估计8万美元的股本。如果我们在过去的5年里有2年没有住在这里，我们可能会有更多的成本，不管是税收还是做1031交易的成本，所以如果你想要翻转房产的话，这是更需要考虑的问题。

这个故事在提醒你，需要计算你的数字，不要忘记与买卖相关的隐藏成本。在我们的案例中，这次出售的全部收益足以购买一处房产，其现金流将是我们第一处出租房产的8到10倍。我们明天就要结束交易了，接下来还有更多的交易在等着我们。

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