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美国住宅   美国购房   美国房地产经纪人

2013年，我开始了自己的房地产投资生涯，从美国公司叛逃，并在美国陆军国民警卫队(Army National Guard)服役20年。从我的各种经历中，我非常自信地认为我可以应对这个世界，或者修正和翻转投资。我曾是一名多次调动的军官，具有工商管理硕士学位，曾在《财富》500强公司担任财务、商业和营销职位。

我住在加州的洛杉矶，但我决定在马萨诸塞州的斯普林菲尔德买房子来开始我的事业。我出生和长大在那个地区，我的父母仍然住在那里，所以我很了解这个地区。此外，对我来说，这在经济上更有意义，因为我可以在加州同时参与多个项目，而不只是一个项目。最后，也是最重要的，世界上最重要的导师住在那里，就是我的父亲。我爸爸经营绘画和家装生意已经四十多年了，我有很多个夏天都在为他工作。学习他的一些经验似乎是很自然的事。

尽管我无法找到一个更值得信任的合作伙伴、导师或脚踏实地的人，但这并不是我所写的合作故事。最终我爸爸退休了，他应该享受他的黄金岁月，而不是应付管理承包商带来的麻烦。

我有一些挑战要应对，比如房屋的翻修，保持市场收购的势头真的很难。我会让营销开始选择直接邮件或网络，一旦我发现一个修复房屋的项目工作，所有的重点就是管理建设。似乎大部分工作都是在我进城后才进行的，项目结束时，我会把房子交给房地产经纪人，让他简单地列出清单。房地产经纪人没有参与其中，他们的收入高达2.5-3%。

这就是结果。我自己的效率非常低，我们买房子的商业模式是，一个市场营销系统会断断续续地运作，需要更高层次监督的翻修项目，并在最后榨干利润。最重要的是，我做的每一件事都试图成为一个万事通，但却完全不精通任何一件事。

1、控制

我要控制自己的处境。据我估计，该业务有三个主要领域，包括收购(购买房产)、建筑(修复房产)和处置(出售房产)。我觉得我能最快控制并产生最大影响的是拿到我的房地产销售执照，这提供了很多好处。在收购方面，它提供对多重上市服务(MLS)的访问，对属性的访问，以及编写自己报价的能力。在配置方面，它允许列出我自己的房产和保持2-3%的总销售价格，这可能是15-25%的总利润。例如，在我们的房产市场上，一套房子的平均售价是20万美元，其中6%是房地产经纪人的佣金，也就是说，房产经纪人和房产购买经纪人之间的佣金是12万美元，单价为6万美元。保留或损失这6万美元对公司的利润来说意义重大。

现在我必须弄清楚下一步该怎么做，是收购还是建设，这两点对业务都至关重要。如果我不能按照预算和时间表把房子修复好，我也不能在这个行业呆很久。我正处在一个十字路口，无论是建设还是收购，都需要大量的时间投入。www.meifang8.com

我选择了收购。对我来说，它发挥了我的优势和经验。同样，我也可以向那些想要现金买房，或者只要我有手机和笔记本电脑就能阻止止赎的卖家推销。有了商业和市场营销的背景，我觉得这更适合我集中精力磨练这门手艺。从那以后，我尽我所能，通过直邮、网络营销和人际网络来更好地寻找和与卖家谈判。

2、伙伴关系由此诞生

我的商业伙伴贾斯汀拥有建筑监理执照(CSL)，他自己已经修复了6栋房屋。他出生和成长在我们投资的地区，和他的家人住在那里。当他参与建设阶段的修复时，他也遇到了同样的收购问题。他发现自己处于一个两难的境地，是把重点放在收购还是处置房产上。

我们是各种各样的买房竞争者。两家公司都在同一个市场运作，试图吸引同样类型的交易。我们甚至试着批发房产。作为专业人士，我们相互尊重，并努力帮助彼此的企业走出困境。房地产投资可能是一个孤独的行业，所以让两个志趣相投的人交谈和分享想法是有帮助的。我们谈得越多，就越意识到我们是彼此业务中缺失的部分。

3、分配

在收购方面，我专注于通过直邮、网络营销和MLS来打电话。当我可以得到一个热点线索，符合我们的购买标准时，贾斯汀会去看看物业，并制定修复费用。我们讨论这个交易，我们都将努力获得融资(银行、硬通货或私人贷款)，看看哪一个是最合适的。

在建筑方面，这主要是贾斯汀的强项。他负责开发和管理日常事务的工作范围，管理承包商。他使团队按时按质按预算工作。他还会及时通知贷款人并协调施工图纸。

在配置端，我使用我的房地产许可证，以获得物业清单上的资产，并开始做营销。就好比贾斯汀正在为演出做准备，而我负责处理放映请求，我们两个人负责看房。

4、结论

另外，我们在五年的时间里一件一件地修复了五所房子。自从合作后，我们在五个月内修复了五所房子。建立伙伴关系有很多方法，对我们来说，我们知道自己的优势，我们通过合作来弥补我们的弱点，这使我们能够真正完善我们的合作伙伴关系，并使我们的生产率提高两倍。当您的合作伙伴基于能力1+1时，所产生的协同作用可以等于3。

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