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在如今的美国房产市场中，许多人从新闻中得知，现在是购买租赁房地产的大好时机，因此一部分美国购房者们决定开始从事房地产租赁业务（也称为房东）。

但是，为了能成功进入租赁物业投资业务，你如何获得按揭融资购买你的第一个租赁物业？现在确实很难获得融资，但对于有着良好信用和足够收入的人来说，仍然有很多钱可以借到。就术语而言，当您为租赁物业借款时，它被称为非业主占用人（noo）融资。如果你正要在美国买房准备租赁物业，让我们来看看一些可能对你有帮助的融资问题、项目和建议。

1、作为房屋拥有者购买

进入房东行业的最佳方式是购买一套房屋，这套房屋作为出租财产是有意义的，但你需要将其作为个人住宅购买，并在那里居住12个月，贷款要求借款人应该这样做。作为一个房屋拥有者，你已经得到了最好的融资条件，你也许可以用联邦住房管理局的资金降低3.5%进行融资，当你搬出去租房时，贷款与原来的条款保持一致，这是最好的方法！

购买房产的其他原因：

• 你搬进房子，了解房子的细节、问题、扭结等，并在搬出房子之前把它们修好，使之成为一个出租的房子。
• 你也可以做任何你需要的装修和升级，你不是在付两次房款，就像有人买了一套房子，只是重新装修出租一样。
• 最后，你会更有选择，你会只买你愿意住的房产，这对投资者来说是个明智的选择，不要买你不愿意住的房子。

然后，在12个月、24个月或36个月后，购买下一个业主居住的房产，并出租原来的房产。然后重复，重复，每一到三年重复一次。

2、作为直租物业购买

假设你只是想买一套房子作为一个直租物业。首先，你需要为大多数贷款人支付20-25%的首付（房利美或房地美可能拥有约10%的投资者财产，所以也要检查一下）。而这20-25%，加上关闭成本和装修成本，可能会加上30%-35%的预付现金以关闭托管，并得到一个物业租赁准备。因此，对于一个价值12万美元的房产来说，很容易就需要4万美元的现金。房主占了联邦住房管理局3.5%的贷款，现在听起来还不错吧？

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如上所述，您还需要有良好的信用评分，并有资格获得银行对投资性房地产的融资。租赁物业的一个好处是，银行可能会包括一些估计的物业净租金收入，以帮助您的债务收入比，特别是如果您购买的东西与租户已经到位，你可以和你的贷款人讨论这个问题。

说到已经到位的租户，这里也有一些显著的优势！例如：

• 你在交易结束时从卖方那里得到保证金和按比例计算的租金
• 你可能会在第一笔房贷到期前一个月收取第一个月的租金
• 没有空房，所以你不需要找房客
• 在他们离开之前，你可能不需要重新安置房子。

负面影响可能是低于市场租金率，或是房客逾期付款、不付款或不维护房屋。但他们也可能是很好的租户！一旦进入代管，你也要环顾周围的公寓，并与租户交谈，以作出决定，如果你想保留他们或终止租约时，将此消息传递给listing代理人，以便代理人可以以任何方式通知租户。

3、投资性房地产的费率、成本、费用

现在做任何抵押贷款的成本都比几年前高出很多。而非业主占用（noo）投资性房地产更高，像10万美元以下的小额贷款，其手续费占贷款额的百分比非常高，如果加上贷款发放点、费用、评估、承销、所有权保险、托管成本等，可能高达5%，但目前的利率确实非常具有竞争力，现在30年期分期偿还贷款的NOO融资率为4.5%。所以锁定一个出租房产30年的低利率贷款，这是非常便宜的。

4、你在哪里能找到贷款

当你开始贷款的时候，你应该和两到三个放款人见面，看看他们有什么贷款计划，你打算买什么。试试一两家银行，再加上一个抵押贷款经纪人或代理贷款人，以及一个在线贷款人。不同的贷款人有不同的程序，银行可能会拒绝你，但抵押贷款经纪人可能会有一个适合你情况的计划，所以你应该多参考一下。贷款成本和利率也会有所不同，所以要做一些估算，并对它们进行比较，以找到最佳的交易。

你能买几套房产？如果你有信用评分（估计你的信用评分）和债务收入比（随着你购买的每一处房产而变化），你可以很容易地为多达四处房产融资。一旦你超过四个，最多十个房产，这种情况下能为你提供资金的放款人的数量就会大大减少，但他们仍然在那里。承销标准也可能变得更加严格，但仍有可能成功。一旦你贷款超过十次，就很难找到能提供资金的贷款人，而且贷款成本、利率和条款将不那么吸引人，但仍相对合理。放贷超过十次的人被称为组合放贷人。

总而言之，现在是购买房产的好时机，但你必须加强对于自己进行房屋租赁所有权方面的学习，尽职尽责，不要认为一切都会是美好的，没有麻烦的，因为房地产是一项艰苦的工作！希望这些年来你所做的努力和必须处理的问题，会成为你退休时的遥远回忆，因为你会有一个不错的租金收入。

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