在你的房产上建造附属住宅单元之前,考虑一下这些法律、设计和财务方面的问题。
这些天来,人们为自己的房产增建的那些小巧可爱的房子似乎随处可见。这些小房子可以提供额外的租金收入,提供更便宜的住房选择,或者为亲戚提供一个家。
附属住宅单元(ADUs)是在现有房屋或附属房屋的地块上建造的第二个住宅单元。它们通常被称为婆婆公寓、奶奶公寓或工作室公寓。作为一个有房者,在建造自己的ADU之前需要考虑哪些法律问题?
1、不同的城市,不同的规则
首先,不同的城市有不同的规则。在为你的新小房子绘制空间图之前,请咨询你所在城市的规划和分区部门,以确定这些规则是什么。你可以通过accessoryresidings.org网站查看各州和各城市的相关规定。
虽然在设计过程中不一定要聘请建筑师或工程师,但这通常是一个好主意,莉迪亚·阿夫曼(Lydia Afeman)说,她正在休斯顿的房产上建造一座带有两套微型公寓的住宅。聘请专业人员可以确保你已经涵盖了所有的基础安全结构。
南加州的房地产律师弗拉维亚·贝里斯(Flavia Berys)敦促房主查看当地的分区法律,并向当地规划部门申请适当的建筑许可。她还建议他们确认他们的承包商是否有保险和执照。
业主应检查其房屋或产权政策中的建筑限制,并咨询业主协会(如果适用)。
2、看看全国的ADU规则
(1)俄勒冈州波特兰
波特兰是允许ADUs的领导者之一。这个城市已经取消了ADU的所有者必须住在同一地块上的规定,而且每个建筑物现在可以作为一个单独的单元。
ADU可以通过多种方式创建,包括对现有房屋的一部分进行改造,对现有房屋进行添加,对现有车库进行改造,或者构建一个全新的建筑。
在波特兰建造ADU需要建筑许可证,业主必须考虑:
- 设计标准
- 施工标准www.meifang8.com
- 供水系统
- 卫生和雨水管连接
除防火和结构安全外,还必须审查上述所有ADU计划。
(2)西雅图
在西雅图,ADUs只有通过许可程序建立才合法。业主必须住在主屋或附属独立的ADU中。
建议西雅图的房主们研究一下该市的建筑法规,这样他们就可以只在一个家庭或低层区域内建造ADU了。城市法规限制了住宅的面积(单户住宅的面积为1000平方英尺,联排别墅或联排别墅的面积为650平方英尺)和ADU的位置,大多数地区都要求在街边停车。
(3)亚特兰大
亚特兰大的法规对在现有房产上增加新结构不太允许。亚特兰大的房地产律师克里斯·帕尔(Chris Pahl)说,被划为住宅用地的房产必须满足最低的建筑后退要求,从而限制了ADUs的潜在空间。
“业主也应该敏锐地意识到允许的地块覆盖限制。这包括主要结构、车库、不透水的车道、游泳池、天井、平台和停车位,”帕尔说。
该城市还需要建筑许可证,包括建筑、电力、管道、供暖、通风、空调和供水,所以一个包含这些功能的单位必须通过许可证程序。
(4)加州
与此同时,加州在2003年修订了第二单元法,也被称为“奶奶公寓法”。位于加州埃默里维尔(Emeryville)的New Avenue Homes公司的首席执行长兼创始人凯文•凯西(Kevin Casey)说,这项法律禁止地方政府强制审查ADU的申请,从而鼓励了ADUs的发展。该公司在整个旧金山地区都有ADU项目。
3、其他问题
尽管各城市一直在积极为ADUs制定规章制度,但银行尚未找到为ADUs融资的标准方式。这可能会给那些无法为自己新的ADU融资的房主带来一个问题。
帕尔还警告说,ADU可能会导致一些问题,包括房东和房客之间的纠纷、停车问题以及危险保险费等费用。
另一方面,凯西认为,从长远来看,这将带来巨大的经济效益。他与加州大学伯克利分校(University of California, Berkeley)合作,对Avenue上的新客户进行了一项调查,结果发现,出租ADU最终能为车主带来近100万美元的租金收入。
“一个客户做了一个ADU搬进去,最后把主屋租给了Airbnb的用户,这是相当大的回报,”他说。
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