如何使用剩余土地估价（RLV）公式计算空置土地的价值。
即使是在最发达的社区，也有一块空旷的空地闲置着，这就引出了一个问题：这块土地值多少钱？与附近现有美国房产的价值相比，这片空地的价值可能并不明显。但它一定也是有价值的。
事实上，从定义上看，根据一种商业上公认的叫做剩余土地估价（RLV）的估价技术，对一块空地进行估价是相当简单的。
对于单一的美国地产开发，剩余土地估价简单明了。主要是随着其他类型的开发方案（公寓、公寓零售、办公、工业）的引入，以及城市、州、地方规划组的限制因素，以及其他经济变量来估计的，如分区法、平均每日交通量（ADT）、C建筑成本、敏捷性、建筑面积比（FAR）。
但对于一个有经验、谨慎的开发商来说，考虑购买一个单独的房产分区地段来建造一栋美国住宅，有一个公式可以帮助确定这样的交易可能产生的利润。
首先，开发商需要确定他们要建造的“产品”或房屋类型，以及最终产品的售价。他们审查直接的住房市场，与房地产经纪人交谈，审查公司，并确定最大限度地增加他们的利润，他们应该在这块地上建造一个2600平方英尺的房子（注：不同的开发商可能会看到不同的市场，大小，豪华设备，销售价格，成本UILD）。
根据房地产市场情况，那幢房子的售价估计为85万美元。据建筑商估计，建造这座房子需要花费40万美元，包括木棍、砖块、许可证、建筑、贷款利息、费用、除土地以外的一切，外加7%的销售成本（佣金、代管、所有权等）。
www.meifang8.com现在我们可以计算出剩余土地价值（RLV），它相当于一个开发人员可以为这个地段提供多少，以及他应该支付的最高价格。
如果开发商从85万元的销售价格开始，然后减去销售成本，得出790500元的净销售价格。然后减去建造成本，以及建筑商需要赚取的利润，剩下的就是他能为土地支付的费用。在这个例子中，估计是340500美元，这就是剩余土地价值（RLV）。
如果他估计的剩余土地价值（RLV）是340500美元，他可能会在25万美元开始出价，并可能愿意支付高达35万美元的价格。但如果卖方要求45万美元，建筑商就赚不到钱，所以他就把这批货转手。
从数学上讲，这真的很简单。最困难的部分是准确估计房产的销售价格和实际建造成本。如果一个人错过了那些标志，那就是盈利与亏损的区别！
然而，还有一个值得注意的问题，那就是建筑商在评估项目盈利能力时所面临的最困难的部分：找到一个愿意以开发商仍能获利的价格出售土地的业主。许多建设者或开发商可能会多付了土地款。
要向任何对空置土地价值感兴趣的人重申这一过程，您应该问自己以下问题：
- 可以建造什么，最终产品的估计售价是多少？
- 销售成本、建筑成本和建筑商要求的利润是多少？
- 剩下的净利润是一个谨慎的开发商可以为土地支付的，并且仍然可以获得公平的利润——“剩余土地价值”。
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