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纽约市作为地球上最昂贵、最令人望而生畏的房地产市场之一的声誉是有口皆碑的，我们可以看到，180万美元的工作室公寓比比皆是，可以看到，竞争异常激烈的公开赛。价格和价值观相匹配的大时代已经到来，毫不奇怪的是，对于那些可以花费840万购买市中心房子的人们来说，住房是他们的头等大事。

似乎每个人都想冲击纽约的三足鼎立：在一个好的社区里，以一个实惠的价格提供一个像样的空间。这就是为什么要掌握未来下一个大社区，在它火爆的人气和价格变得遥不可及之前。

为了找出这个领头羊中的那些社区，在全国范围内的市场价格上涨幅度最大的城市以及房地产行业中跌幅最大的城市中进行寻找，乔纳森·米勒说，米勒·塞缪尔的联合创始人。他比较了2017年和2018年纽约市五个区所有社区的房屋销售价格中值。我们只包括两年内至少有25个销售的社区。

我们发现，这座城市正经历着翻天覆地的变化，其中很大一部分原因是一些传统上拥有更老、更经济适用住房的地区的豪华开发热潮。价格上涨，一个地区饱和，奢侈品库存售罄，然后价格回落，重复着这个过程。与此同时，大规模的开发导致人们搜索附近可能更便宜的地区。

这是纽约的生活圈的现状，而且还在加速。

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米勒说：“开发商不遗余力，尽可能开发。”他们到处都有机会。这导致了很多价格波动，特别是在价格较为温和的社区，出现了许多新的高端开发项目。”

但纽约市并没有对国家趋势免疫。整个市场在曼哈顿、布鲁克林、皇后区、布朗克斯区和“得不到尊重”的斯塔滕岛的5个行政区都在放缓。米勒说，该市特别受到国家税收改革的影响，这使得在该国价格较高的地区拥有一套住房的成本更高。

更有趣的是：本月，纽约州的新豪宅税生效，房产税增加了200万美元甚至更多。今年早些时候，房屋销售一直在下降，但给山姆大叔更多捐款的前景导致了高价房屋销售的热潮。展望未来，销量预计将再次回落。

高价格的标签正在把许多纽约人推向更便宜的社区，如布朗克斯，那里没有时髦的信条或布鲁克林的美景，但是价格会相对比较低。

米勒说：“（在纽约的）一个大的变化或下降通常不是软弱的反映。更像是现在又回到正题上来了。”

那么，哪些社区房地产价格涨幅最大？哪些昂贵的社区变得（稍微）更便宜？

纽约市住宅价格上涨的社区

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一、布朗克斯菲尔德斯顿

年平均价格涨幅：122.7%
2018年房价中值：612500美元

位于布朗克斯房地产市场利文斯顿大道的都铎之家

当人们想到布朗克斯，大都铎王朝、格鲁吉亚复兴庄园、中世纪现代住宅和菲尔德斯顿郊区可爱的蜿蜒街道，很少会想到托尼·里弗代尔这个私有飞地的房主向他们的财产所有者协会支付财产税和费用，该协会负责维护街道和下水道，并支付自己的安全巡逻费用。

房价之所以飙升，是因为有消息传出：买家越来越被它诱人的城市和郊区生活组合所吸引，历史上指定的社区靠近顶级私立学校，包括Horace Mann学校和Riverdale乡村学校。它距离哈德逊河和布朗克斯西北部28英亩的Wave Hill公共花园的绿色绿洲仅几步之遥。

“在菲尔德斯顿，你是城市的一部分，但你有真正的郊区感觉，”他说。青檀木，一名在本市拥有Re/Max的持牌房地产经纪人。这里有一个真正的家，一个后院和一个私人社区。

他说：“一个好房子有一个更大的后院，一个完整的装修，也许还有一个游泳池，你可以期望支付150万到250万美元。”但有6间卧室的房子在100万美元的范围内。只能去曼哈顿买。

二、金斯布里奇/大学高地，布朗克斯

年平均价格涨幅：41.2%
2018年房价中值：275000美元

菲尔斯顿以南是金斯布里奇和大学高地的中产阶级社区，买家可以在那里以很低的价格成交。但待售房源不足，成交量少，导致房价不断升温。投资者也在尽可能多地购买土地和房屋进行新的开发或重建。

米勒说：“布朗克斯区是新的皇后区，从某种意义上说，随着消费者负担能力的下降，需求从曼哈顿向外扩展。”

这个社区在20到30岁的年轻人中变得很受欢迎，他们都在寻找一个价格合理、有城市氛围的社区。丘陵地带的Kingsbridge充满了百年历史的独栋住宅、中高层合作社和公寓楼，以及大量的购物、公园和公共交通。

这些买家“是新一代的一部分，他们正在把房地产作为他们计划的一部分，”特里维迪说，“他们想感觉自己身处曼哈顿，在那里，他们仍然可以直接下楼喝杯冰沙。”

三、曼哈顿东村

年平均价格涨幅：38.7%
2018年房价中值：1535000美元

在过去的几十年里，曼哈顿下城的东村已经摆脱了它作为一个简陋的露天毒品市场的形象，成为一个受欢迎的地方，以热闹的酒吧、很棒的餐厅、充满挑战性的波西米亚氛围以及一系列新的高价开发而闻名，房屋价格暴涨。

这个社区主要由低层砖混公寓和公寓组成，底层有时髦的咖啡馆和精品店。还有一些联排别墅，包括这个六居室、九卫生间的砖美人，售价2800万美元。

但随着新建的豪华建筑重新洗牌社区，当地人希望该地区的基本氛围不要改变。

“从A大道到D大道，你可以走过一个画廊、一个波多黎各花园、一个弹出式派对。这里有生命，充满活力。悉尼布鲁姆斯坦，科科兰集团的房地产经纪人。

四、布鲁克林展望高地

年平均价格涨幅：36.1%
2018年房价中值：1226750美元

和东村一样，prospect heights也迅速变得绅士化。专业人士、家庭和一些时髦人士被吸引到19世纪初在绿树成荫的街道上一排排迷人的、经过惊人修复的多层棕色石柱上。附近有几条地铁干线，靠近526英亩的远景公园和布鲁克林植物园，它也与NBA的主场巴克莱中心接壤。布鲁克林篮网队（很快球队的新动力组合，超级巨星凯文杜兰特和凯里·欧文）

近年来，prospect heights受到周边公园斜坡（park slope）居民的欢迎，这个社区长期以来深受中产阶级家庭的欢迎。他们被布朗斯通、新的高层建筑、旧书店、手工面包店和源源不断的新餐馆所吸引。

不足为奇的是，prospect heights社区吸引了一大批开发商，他们尽可能在任何地方建造豪华公寓和公寓楼。这些高端住宅开发项目正将该社区的中间价格推高到新的高度。

例如，这套带落地窗和大理石台面的双浴室公寓的市场售价为1750000美元。

五、肯辛顿，布鲁克林

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年平均价格涨幅：34.6%
2018年房价中值：875000美元

随着远景高度变得越来越理想，更多的布鲁克林人转向低价的肯辛顿。这是一个更安静的社区，远离像威廉斯堡这样激进的布鲁克林纳比。它以独户住宅而闻名，许多独户住宅后面都有令人愉快的门廊和户外空间。老砖房里还有很多公寓、合作社和公寓。

在这里，你不会发现到处都是餐馆，你更可能偶然发现一家一美元的商店，而不是一家布吉精品店。这是一个更为务实的社区，居住着老派的布鲁克林人、时髦人士，以及巴基斯坦、东正教和哈西德犹太人、墨西哥、中国和拉丁美洲移民群体。

房价涨幅最大的前10个社区中，其余的包括汤普金斯维尔、斯塔滕岛，房价中值上涨33.6%，至472500美元。紧随其后的是布朗克斯的克罗托纳公园，为31.3%，为49万美元；布鲁克林的科布勒山，为29.7%，为126.5万美元；曼哈顿下东区，为29.5%，为107.5万美元；布朗克斯的梅罗斯/康库斯，为26%，为38万美元。

一、布鲁克林富尔顿商业中心

年平均价格涨幅-40.7%
2018年房价中值：91.55万美元

曾经的布鲁克林市区近年来蓬勃发展。这里成了许多玻璃豪华高层建筑的家。那么，为什么在这样一个充满活力的地区，房价会暴跌呢？

好吧，现在新建筑供过于求，让买家有更多的谈判能力，因为建筑之间互相竞争，以价格吸引居民。另外，建筑商正在建造一些更小、更便宜的塔楼。但在纽约，相对来说，价格更低。买房者可以在一套价值超过百万美元的公寓里省下几十万。

但这里的许多公寓，有些是由著名建筑师设计的，几乎配备了所有可以想象到的设施，包括太阳甲板、热水浴缸、海水的游泳池，甚至音乐工作室。这幢57层楼的两居室、1.5间浴室的住宅售价为2040000美元。

一些人认为开发商超出了他们的市场价格。

“那里的开发者创造了大量同质产品，”Corcoran集团的经纪人Blumstein说。该地区的建筑“是建立在人们对便利设施的要求之上的。但旧式的、战前的邻里氛围才是真正的原因。”

二、曼哈顿市民中心

年平均价格涨幅-39.3%
2018年房价中值：3200000美元

就连许多纽约人都没听说过曼哈顿下城的市民中心，这个小社区包括市政厅和法院，以及一些高层合作社、公寓和公寓楼。它就在超级理想的特里贝卡的西边，那里的价格高得离谱，就在唐人街的正下方，拥有很多亚洲美食。

米勒说，价格之所以下跌，是因为开发浪潮已基本结束。许多旧的砖石和石灰岩、中高层办公楼被彻底改造，变成了昂贵的公寓。这导致价格飙升。现在，这些单位已经购买，出售的房地产是一个混合的低端和高端物业。

三、曼哈顿哈维茨中心

年平均价格涨幅-30.2%
2018年房价中值：45万美元

和市民中心一样，贾维茨中心作为一个社区并不很出名，但这很可能会改变。它以位于曼哈顿西区的会议中心命名，位于时尚的地狱厨房和切尔西之间，毗邻哈德逊庭院。

即使是非本地人也可能听说过哈德逊庭院，曼哈顿最新的街区，建在一段以前荒芜的废弃火车轨道上。这是俯瞰哈德逊河的超高价公寓和租赁塔的一次华丽的开发（批评人士认为过于普通），并配有自己怪异的旅游景点，蜂巢般的船只。哈维茨中心离这里很近，随着价格飙升，开发可能会对销售产生影响。

但与此同时，房价下跌，因为市场上只剩下不多的第一波豪华房地产。现在卖的是更便宜、更老的公寓。

随着哈德逊庭院的销售升温，这种情况可能会改变。

纽约房地产经纪人说：“哈德逊庭院的销售将有助于提高周边地区的价值。”马特·克劳图说，这个地方“是为了人们不必离开而设计的。”

四、曼哈顿金融区

年平均价格涨幅-30%
2018年房价中值：997500美元

就在市中心的南面是金融区，是华尔街和曼哈顿顶端世贸中心的所在地。和名单上的其他社区一样，fidi（顾名思义）经历了一个发展高峰，然后是市场饱和。

米勒说：“并不是价格在暴跌。”前期的高端新盘开发带动价格上涨。在这一活动降温后，该社区的房价低于原来的水平。”

但仍有很多新单元可供选择，包括这套三居室、四浴室的公寓，售价5300000美元。该单元采用花岗岩台面、瀑布岛、高天花板和落地窗。在较低的价位上，买家可以花48万美元买下这个拥有大量衣柜空间的工作室。

附近有几条鹅卵石街道，给它带来了旧世界的魅力，还有南街海港，一个旅游胜地。

五、曼哈顿上东区

年平均价格涨幅-29.6%
2018年房价中值：1550000美元

期待已久的第二大道地铁线路在上东区的上部建成，从大约96街到110街价格下跌。开发商在新的火车延长线附近修建了大量的建筑，经过讨论、规划和重新规划将近一个世纪了。他们认为，由于靠近新的火车线，上东区这个最不时髦的地方将变得更加令人向往。

米勒说：“这基本上就是东哈莱姆区，它从大量的新发展中受益。”现在开发基本结束了，销售也减少了。

他解释说：“高端（销售）的数量不一样，因为没有那么多的新房推出。”

上东区/东哈莱姆区现在混合了圆滑的塔楼、棕色砂石、低层砖房和联排别墅，以及公寓和公共住房开发。这套新的一居室一浴式公寓，面积仅609平方英尺，靠近新地铁线路，售价786161美元。

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