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本月早些时候，众议院通过了联邦住房管理局改革法案（H.R.5072）。该法案由众议员Maxine Waters（D-Calif）发起，将授权联邦住房管理局（fha）增加由fha担保的贷款的保险费（A.K.A.抵押保险）。它以406票对4票通过。

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联邦住房管理局不发放住房贷款，他们为贷款人提供抵押贷款违约保险。

事实上，美国联邦住房管理局为美国近三分之一的新抵押贷款提供保险，比2006年的4%还高。由于过去几年发生了大量的违约抵押贷款，联邦住房管理局的准备金已经低于法律允许的限额。拟议中的法案希望提高联邦住房管理局的储备水平。

联邦住房管理局支持的贷款在首次购房者中很常见，因为与现在的传统抵押贷款不同，联邦住房管理局贷款只要求你有3.5%的首付。但是，由于首付要求如此之低，借款人必须在交易时支付预付抵押保险费（目前为2.25%，高于2010年4月的1.75%）和每年每月支付的抵押保险费。

目前，每年的抵押贷款溢价为贷款金额的0.55%，但如果通过《联邦住房管理局改革法案》，将允许联邦住房管理局将溢价最多提高1.55%。然而，联邦住宅管理局局长大卫·史蒂文斯说，他们的计划是明年将保险费提高到0.9%，而不是最高限额；尽管联邦住宅管理局有能力在没有额外批准的情况下将保险费提高到最高限额。

这一变化将如何影响新的联邦住房管理局支持的借款人？小幅度的增长真的能转化成大幅度的增长吗？答案什么？ 以下是两个例子，说明新的、更高的保费将如何影响房主，使用两个具有特定调整后总收入（AGI）的房主进行计算。

示例1

在第一个例子中，一个拥有50000美元AGI的房主目前可以负担18.31万美元的中值价值美国住房，根据经验法则，一个的住房付款包括税收和费用；不应超过你收入的30%。按照目前的0.55%的利率，房主应该每月支付80.92美元的联邦住宅管理局按揭溢价。

然而，如果保险费提高到0.9%，这同一个房主将只能负担175000美元的住房，并将被要求支付每月126.66美元的保险费。

如果按1.5%的利率计算，这个房主只能买16.3万美元的房子。在后一个例子中，月保险费增长了约2.5倍，从每月80.92美元增加到每月196.62美元，要求业主将购买力降低约2万美元。

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示例2

在第二个例子中，一个拥有11.3万美元AGI的房主目前可以负担洛杉矶地铁中心价值为41.95万美元的住房，并且应该每月支付联邦住宅管理局185.54美元的按揭溢价。

然而，由于费用增加了0.9%，同一个房主只能以0.9%的价格购买40万美元的住房，并且必须每月支付290.95美元的联邦住宅管理局按揭溢价。还有一套1.5%的37.26万美元的房子。差额是46700美元。

如果按1.5%的利率计算，这个房主只能买一套37.26万美元的房子。在后一个例子中，月保险费增长了约2.5倍，从每月185.54美元增加到每月465.75美元，要求业主将购买力降低约47000美元。

与示例1一样，可承受性下降是由于每月支付的联邦住房管理局年度抵押溢价增加所致。在这两种情况下，目前支付的保费占每月房屋付款总额的7%。如果采用0.9%的利率，这将上升到近12%和1.5%，20%的月房款将用于联邦住房管理局的年度抵押溢价。

个人借款人应该意识到这一变化对美国联邦住房管理局计划的影响的年度抵押贷款溢价要求，因为他们每月支付的更少的钱将用于他们家的股本，”首席经济学家Stan Humphries博士说。“此外，随着年度抵押贷款溢价的上升，这将对购房者的购买力产生负面影响。

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汉弗莱斯说，虽然额外的费用会对住房需求产生一定的边际影响，但总体而言，它可能非常小，远远低于更高首付要求的替代方案。尽管后者会更有效地降低FHA投资组合的风险状况。

除了联邦住宅管理局的抵押溢价增加外，该法案还要求减少结算时支付的预付抵押溢价部分。目前，利率为贷款价值的2.25%。联邦住宅管理局计划如果该法案成为法律，将税率降低到1%。虽然有帮助，但它不会接近抵消每年增加的抵押贷款溢价。

该法案正在等待参议院的投票，该法案这一部分的生效日期尚未确定。每年增加的抵押贷款溢价只适用于新的联邦住房管理局借款人。

计算方法

我们使用两个固定调整后的总收入（AGI）来计算这些数字。我们使用5万美元的平均房价来代表18.3万美元的美国中值家庭价值，使用11.3万美元的平均房价来代表洛杉矶地铁的41.95万美元的中值家庭价值。然后，我们反向计算确定3.5%的首付（当前的fha首付最低）和贷款金额。我们将这些数据插入Zillow抵押贷款支付计算器，以获得估计的房产税和家庭保险号码。

最后，为了确定联邦住宅管理局保费的增加对房主的影响，我们将上述三个百分比（0.55、0.9、1.5）应用于固定的房贷管理局，验证房款从未超过房贷管理局的30%。
 

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