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随着购房者成群结队地重返房产市场，美国房价继续持续了一年多的上涨势头，房地产复苏的基础已经稳固。但顶级经济学家和政策制定者最近在Zillow网站上主办的住房未来论坛上表示，收入增长停滞和美国购房者缺乏灵活的抵押贷款融资机会，是未来美国房产市场的主要担忧问题。

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该论坛于4月18日在华盛顿新闻博物馆举行，由Zillow网站与美国行动论坛和进步政策研究所合作制作，吸引了250多名与会者听取一系列专题讨论和以当选官员为主题的演讲，演讲者主要包括住房相关协会负责人和住房分析师。其中一个亮点是参议员约翰尼•伊萨克森（R-GA）和参议员杰夫•默克利（D-OR）的评论，他们都强调了房贷改革的必要性，房贷改革对借款人和私人贷款人都是安全、可持续和公平的措施。

伊萨克森，一个30多年前的房地产经纪人，在他的会议开幕致辞中说：“我们没有首付衰退，我们有承销衰退”。伊萨克森说，在房地产衰退前，政府担保实体（GSEs）公司房利美和房地美支持的承销标准，牺牲了贷款安全性以获取利润，从而助长了房地产泡沫现象。他提议在10年内逐步取消联邦政府在二级抵押贷款市场的支持作用，留下一家私营公司，最终取代“两房”。

在论坛闭幕词中，默克利回应了他的参议院同僚对房利美和房地美泡沫现象出现前过度行为的担忧。

默克利说：“我们再也不应该让不起眼的、分期偿还的、固定利率的抵押贷款成为掠夺性工具。我们不能让GSE改革出错。我们不能再回到以前的“两房”模式，即私人利益、公众痛苦的模式。”

第一次小组讨论的重点是住房需求的未来。会议由CNBC房地产记者戴安娜·奥利克主持，哈佛大学联合住房研究中心（JCHS）常务董事埃里克·贝尔斯基、卡托研究所金融监管研究主任马克·卡拉布里亚、美国AC总裁道格·霍尔茨·埃金出席，还有美国国家住宅建筑商协会（NAHB）首席执行官杰瑞•霍华德和Realogy Holdings Corp.董事长、首席执行官兼总裁理查德•A•史密斯。

专家小组一致认为，不断上涨的房价对目前的购房者来说是一个利好现象，但随着收入增长停滞，而房价不断攀升，可能会给未来的购房者带来阻碍。讨论的大部分内容还集中在大投资者和小投资者目前在房地产市场中的角色，以及他们未来将产生多大的影响。

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“不要认为这是一个投资者推动的复苏，”Realogy的史密斯说。

NAHB的霍华德（Howard）指出，家庭组建率上升是未来住房需求稳定的一个指标，尤其是符合首次购房者的需求。但他也表示，建筑商难以创造供应来满足这一新兴需求，因为建筑商的土地收购和开发贷款标准仍然非常紧张。

其他小组成员指出，人口的多样化、城市化程度的提高以及所谓的“重复热潮”一代的巨大规模，都是未来住房需求的驱动力。

《华尔街日报》（Wall Street Journal）的尼克•蒂米拉奥斯（Nick Timiraos）主持了第二次专题讨论会，重点讨论抵押贷款融资的未来。小组成员包括抵押贷款银行家协会(MBA)副主席迈克·弗拉坦托尼、进步政策研究所(Progressive Policy Institute)金融市场高级研究员贾森•戈尔德(Jason Gold)、阿姆赫斯特证券集团有限责任公司(Amherst Securities Group L.P.)高级董事总经理劳里·古德曼(Laurie Goodman)、哥伦比亚商学院(Columbia Business School)房地产教授克里斯•梅尔(Chris Mayer)、以及太平洋投资管理公司(PIMCO)董事总经理西蒙(Scott Simon)。

贷款人实际发放贷款的能力是一个主要议题。太平洋投资管理公司的西蒙说，贷款能力下降了45%，主要是因为该国几家最大的银行，包括花旗银行和美国银行，基本上已经停止了抵押贷款的合作。MBA的Fratanoni表示，不愿发放贷款的主要原因是，在面临严厉且代价高昂的监管违规处罚的银行中，错误率非常低。

“抵押贷款行业过去就像一家生产毛衣的工厂，时不时地，你会看到一些不完美的东西，还有一些线松了，但基本上没问题。现在，抵押贷款行业是一家制造喷气发动机的工厂，没有人想要一个不完美的喷气发动机。”

梅耶尔说，抵押贷款行业可以像其他行业一样，从改进技术中获益，但迄今为止，在采用新的数字评估、承销和管理流程方面进展缓慢。他还提倡便携式抵押贷款，这种抵押贷款可以在房主从一个家搬到另一个家的整个一生中进行。

所有小组成员都表示，他们担心不断上升的按揭利率可能会在未来几年扰乱按揭市场，使流动性更加困难，并抑制对可调利率按揭产品的需求，这些产品可能会随着时间的推移而变得更贵，而不是更少。

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