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同类房地产置换(Like-kind real estate exchanges，也称为1031换屋置换)多年来一直是房地产投资的一个组成部分，其历史可以追溯到1921年的《税收法案》。虽然这些规则随着时间的推移而演变，但内核目的保持不变：如果房地产投资者在规定的时间段内获得同等或更高价值的新财产，允许他们推迟对已处置财产征收资本利得税(capital gain tax deferral)。1031置换有助延后资产利得税(Capital Gain Tax)和折旧追回(Depreciation Recapture)，间接帮助投资人节省由于增值收益所要缴纳的联邦和州税负。

有效的1031置换需要遵守几个严格的条件：

一是同类(Like-kind)的美国财产，外国财产不可，交换的财产必须具有可比性。比如，投资者可以用一个农场来换一块工业厂房，或者用一栋公寓楼来换一块荒地，这类交换的财产都可以笼统地归到商业房地产中。

二是时间，投资人必须在卖房后的45天内确定要购买的新房产，在过户后的180天完成新房产的置换。

三是价值，新房产必须和旧房产具有相等或更高的价值。

四是钱不经自己手，原房产的净收益(Net Gain)必须全数用在新的投资中，置换过程需要交给专业第三方公司处理，全过程中投资者不能有持有资金。

根据当前的税法，只要持有用于贸易或商业或投资的生产用途，就可以交换不动产。不动产同类交换可以包括出租房屋、商业建筑、土地、零售物业等。然而，拜登政府提议的新变化可能对房地产市场和房地产专业人士产生负面影响。

根据政府的2022财年收入提案(2022 revenue proposals，也称为绿皮书)，拜登政府提议限制1031置换。单身纳税人的收益超过每年50万元，或在夫妻合报超过100万元，则允许递延的收益金额将被限制，任何超过50万元或100万元的同类置换收益都需要缴纳资本利得税。

除了限制1031递延的收益金额外，绿皮书还提议对于调整后总收入超过100万元的纳税人，长期资本收益(long-term capital gain)应按普通所得税税率(ordinary tax rate)征税。根据绿皮书，应税收入超过62万8300元的夫妻合报纳税人和应税收入超过52万3600元的单身纳税人的最高普通所得税税率将从37%增加到39.6%。对1031同类置换中可递延收益金额的限制，加上长期资本收益税率的提高，有可能导致高收入人士的税单猛增。

在完成1031同类更改的置换流程时，有严格的180天政策。如果纳税人未能在180天期限内完成置换，则要确认(recognize)收益并计入应税收入。对同类交换感兴趣的纳税人有45天的时间来确定其放弃财产的转让结束后可能的替代财产。交换者还有180天的时间从他们放弃财产之日起获得替代财产。

政府已提议将有限的1031递延规定的生效日期用于在2021年12月31日纳税年度之后完成的置换。考虑到180天的时间框架，也就是2021年7月5日之后进行类似置换，必须在2021纳税年度完成他们的1031置换，这意味着如果金额超过50万元(夫妻为100万元)，纳税人的置换延期现在受到限制。考虑到这个时间框架，房地产投资者可能会在政策变动之前急于考虑交换房产。

有了这些新的税收提案，高净值房地产专业人士应该调整税务规画。此外，对于在新的房地产置换中寻找下一次投资的房地产投资者，可尝试使用共同租赁安排(Tenancy in Common arrangements)，这有助于限制未来1031递延实现的收益金额。虽然目前1031同类交换限制尚未通过，但很明显税收提案将改变房地产市场的行为，联邦税规画将变得更具挑战性。

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