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美国房地产市场复苏

　　美国的房地产市场在经历了2000至2004年的上升、2005至2007年的过度膨胀以及2008至2009年的金融危机之后，于2011-2012年跌至谷底。从高峰至谷底，美国全国房产均价下跌了30%左右，重灾区拉斯维加斯、迈阿密等下跌幅度超过50%。

 

 

　　目前，距离恢复到各地区房地产市场的巅峰，拉斯维加斯(LasVegas)还有约40%，芝加哥(Chicago)还有超过20%，亚特兰大(Atlanta)还有超过10%。旧金山恢复得相对较快，目前还差不到10%(见下图)。
 

　　
　　湾区概况
 

　　旧金山湾区，大体分旧金山、中半岛、南湾、东湾几个大区。从中半岛MenloPark到南湾的SanJose，就是所谓的硅谷地区。
 

　　2008年金融危机后，整个湾区房价跌至谷底。2012年春夏间，房价开始反弹，每年约两位数增长，有的地区达到年长近百分之二三十。由于高科技公司蓬勃发展、就业强劲、海外投资集中，目前湾区占了全美最贵的十个邮政编码区域中的四个，旧金山房屋买卖和租金的中位价均为全国最高。
 

　　以PaloAlto举例，看一组数据(见下图)，单户住宅(SFH,orSingleFamilyHouse)和公寓(Condo)的价格从2009年到2014年都大幅上涨。
 

 

　　湾区房地产分级
 

　　在湾区的房地产市场里，第一级是Atherton,LosAltosHills,Woodside,Hillsborough等地大宅大的豪宅，一两千万美金一栋不在话下，均价四五百万美金。
 

　　第二级是PaloAlto,MenloPark,LosAltos,Saratoga,Cupertino等好学区的工薪高级社区，均价两百多万美金。
 

　　第三级是交通方便、社区较好的MountainView,Sunnyvale,SantaClara,Milpitas,Fremont等，均价一百万美金上下。
 

　　第四级为学区一般的湾区外围，均价60-70万美金。50万美金以下基本就是公寓房、联体别墅和一些区不太好的小房子。
 

　　其中，好学区和一般学区相比，同样户型的房屋价格溢价一般为10-30%。
 

　　湾区房地产市场走势
 

　　湾区地产经纪MarianChaney表示，湾区今明两年单看供需应该还要涨，低价区应该涨得更快些。
 

　　目前湾区基本是卖方市场，存货很少。只要房子状况差不多，标价不离谱，都能拿到几个到几十个要价请求，基本几天至一两个星期就能卖掉。
 

　　法拍屋(foreclosure)能比市价便宜10-15%，但这样的房子在好区基本绝迹了，有少量出现时，一般投资人都疯抢。法拍屋很多不能贷款，需要现金买，首付不高很难抢到。
 

　　对信用相对不错并有稳定收入的买家，银行的贷款审查正变得更容易，推动房价进一步上升。各家银行的政策稍有不同，有的可以计入公司股票，有的可以考虑国外资产。
 

　　同时，外国投资对本地房价影响也越来越大。根据美国房地产经纪人协会的数据，外国投资人约占30%，但实际可能更高一点，因为部分外国个人投资者会通过本地亲友或已移民的亲友买房。机构投资者则较多购买旧金山和东湾的房地产。
 

　　投资建议
 

　　选择投资房时，通常考虑的主要因素是现金流和房地产的上升空间。考虑到湾区现在的房价，想两者兼顾比较困难。
 

　　好区抗跌，涨起来也领头，大家要买的还是好区，周边地区跟着水涨船高。但因为好区房价已经较高，投资者的现金流通常都差一些。比较有经验的长期投资者比较喜欢较好区的中小型出租公寓，租金回报最好，就是要花时间或者请人管理。
 

　　在新兴社区买投资房，短期内的租金回报和房屋上涨都比较看好，投入也相对低，是一般个人投资者的首选。
 

　　如果投资房由经纪公司帮忙找房客，经纪公司一般收取租金合约的5-6%。理想的空置率是控制在5%以内，而修理费最好控制在租金10%以内。
 

　　目前湾区的地产税是首套房屋成交价的1.25%左右，除非房屋买卖、重建或加盖等，基本不超过2%微调。投资房税率略不同，还有资本利得税。