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问题一：我们不是美国公民，也没有绿卡，可以在美国买房子吗？

Answer:

当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制，你只要年满18岁就可以买房。

问题二：外国投资人在美国购买房产需要交哪些税？

Answer:

从税法上讲，外国人是指区别于美国公民、美国居民（绿卡持有者）和美国税法居民（在美国居住183天以上的外国人）的个人。投资房地产涉及的税务主要包括：房地产税，出租、出售房地产时产生的所得税，房地产买卖时的过户税。

①房地产税（Property Taxes）：

  是地方政府（郡、市、镇）向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。

②房地产出租收入所得税（Income Tax on Rental Income）：

  一旦房产开始出租并产生租金收入，投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出，如扣除费用后有净利润，屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。大部 分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税，因为国税局规定出租房建筑（不包括土地）成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。同时，每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。

③出售房地产时产生的所得税（Income Tax on Capital Gain）：

  外国人出售其在美国拥有的房地产，要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价，装修费，大项维修费，和买卖时所产生的其他费用。如果拥 有房地产不到一年，适用10-35%的累进税率；如果超过一年，适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税，法律规定买家在向外国卖家购买房地 产时，必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预 先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税，再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋，且房价少于30万元，则买家可以免除扣缴的义务。在房 屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润，并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款，外国卖家可以获得退税， 反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税，在绝大多数州，外国投资人还要就其利润缴纳州所得税，但是佛州没有州所得税。

④其他税种：

  美 国多数的州，都对房地产交易征收过户税，在佛罗里达，这种税叫Doc. Stamps OnDeed，是一种合同印花税，买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房，买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。如果是短租的度假屋，投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。

⑤外国人报税号（ITIN）：

  外国投资者购入房地产后，应立即向国税局申请外国人报税号（ITIN），因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。如外国投资者不提供ITIN，国税局规定无论是物业出租公司还是房客都必须履行扣缴义务，代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。

  声明：由于我们不是专业会计师或者税法律师，这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业税务人员，并依据专业税务人员的意见和答复，作出投资决定，依法缴税。

问题三：听说作为外国人，在美国买房子时，要比美国居民多交很多税，是真的吗？

Answer:

不是真的。只要是购买投资房，美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别，但是如果美国居民购买的是自住房，不是投资房，房地产税（PROPERTY TAX）是有优惠的。每个美国家庭能够享受这种优惠的只限一套自住房。

问题四：买了房屋后，谁来帮我们出租和管理房产？如何收费？

Answer:

我 们成立的物业管理公司(Multi-Choice Management LLC)是专门为您提供房屋出租管理服务的，当然，您也可以选择其他的物业管理公司。关于我们物业管理公司提供的服务和收费标准，请参阅本网站物业管理部 分，还可以点击这里下载长期出租房物业管理协议，点击这里下载短期出租房物业管理协议。

问题五：长期出租和短期出租，投资人需要承担的费用都有哪些？

Answer:

房屋过户后，投资人需要承担如下费用

①房地产税（Property Tax）：房地产（包含土地价值）去年估值的1.5-1.8%。

②房屋保险费（Home Insurance）

③社区管理费(Homeowner Association Fee)

④物业管理公司的管理和维修费用

⑤短期出租房屋还需要支付水，电，气，电视，电话，宽带网，草坪维护，游泳池维护，广告，申请营业执照，出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。

⑥联邦所得税（Income Tax On Rental Income）：佛罗里达州无州所得税，另外每个投资人可以减免$3,950/年税费，如果是夫妻联名购买，可免除$7,900/年的所得税费。

问题六：是买长期出租的房子好还是买短期出租的房子好？

Answer:

那么做长期出租好还是做短期出租好呢？这是来美国佛罗里达奥兰多的投资人问的最多的一个问题。

  从出租方式看，有短租和长租之分，租期在7个月以上的出租算长期，绝大多数是一年的出租合同，租客是当地人，以家庭为主，房屋不必配备家具，但是要有必要 的厨房和洗衣房电器设备，有无游泳池均可，租客负责承担水，电，煤气，有线电视，电话和上网服务的费用，多数还会负责草地和游泳池的维护。所有房子都可长 租，这和您在您家附近购买的出租房情况类似。

  租期7个月以下的算短租。但只有迪斯尼周围的100多个社区，政府规划允许短租。短租房也叫度假屋，一般是租给到迪斯尼的游客，租期以天或星期计。冬季时 租给来自北方寒冷地区的“候鸟”，可出租几个月，短租房最好是带游泳池的独立房，房主要配备全套家具和必要的电器和生活用品，比如床上用品，各类厨房用 具，水、电、电视、电话、宽带网一应俱全，是个不折不扣的家，要在离迪斯尼较近、知名度较高的社区内，出租的市场营销主要依靠网络进行。投资短租房，市场 营销和出租率是成败的关键，做短期出租就像拥有一个小生意，必须申请政府的经营许可，并没有向当地政府保税，投资者要付出一定心血才能得到好的回报。

  比较而言，长租房省事，投资回报稳定，现金投资回报一般在5%-8%，长租房的潜在风险是有可能出现房客无法按时交纳租金，必须通过法律程序驱逐房客的情 况。在迪斯尼附近几个县，驱逐房客一般要用一个月的时间，法院的费用在400美元左右。短租房虽然出租管理费时费事，但是不会出现驱逐房客的情况，因为房 客都是游客，并且入住前已经交过租金和押金，到期就会离开。短租房另一个好处就是您和您的家人可以随时来享用，退休后可以在冬天享受几个月佛罗里达的阳 光，也可以干脆退休后就住在这个短租房里。短租房租金收入高，费用也高，如果您有时间、有精力、也有意愿亲自打理出租营销的工作，回报很有可能好过长租 房。我们也可以为您推荐一个出租代理，佣金是10%。从我公司管理的短租房看，全年的出租率在50-80%之间。个别短租房可以达到90%以上的出租率。 如果是用现金购房，出租率达到50%，就可以实现收支平衡了。

  所以，长租还是短租，见仁见智，因人而易。长租改短租易，短租改长租难。这里我们希望大家在做决定时，要慎重，避免花钱配备了一套全新家具后再改长租，家 具浪费了不说，还要承担较高的社区管理费，因为有名的短租社区提供较多的服务，比如会所里设施和服务，草坪维护，有限电视等，管理费相对要高，一般都在每 月$200-300之间，改长租后是很难将这部分费用强加到长租客身上的。

问题七：什么是短卖? 在买短卖房产时要注意什么？

Answer:

短卖，是根据英文Short Sale翻译而来，也有叫空卖。简单讲，买价低于卖方房产现有抵押贷款金额，就是短卖，必须经过卖方贷款银行批准才能过户。买这类房产，务必注意以下特点：

◎不一定能按合同价格成交

有 时，卖方抵押贷款银行不止一家，每一家都同意才能过户；当卖方抵押贷款总额超过买价太多，则卖方贷款银行不一定会批准短卖, 也可能经过几个月的等待，银行要求你按高于合同价格成交，因此，短卖最后不一定能成交。如未成交，买方已付出的房屋检查费、贷款费等就白花了，投资人必须 对此有心理准备。

◎过户时间漫长，要有耐心。

短卖从签约到过户，时间较一般房产买卖长很多，一般在3，4个月，长的可能到半年，原因是需要说服卖方贷款银行同意少拿钱。买方如要贷款，必须注意在合同中给自己留够了申请贷款的时间。

◎签了短卖的购买合约，还可以不买吗？

签了合同，在等待过程中，或银行批准后，投资人如果后悔，或找到更好的投资机会，我们会帮你取消合同，要回订金，因为我们一般使用As-Is购买合同，在此合同条款中加入房屋检查取消条款。

问题八：购买长租房后大约多长时间可以出租出去？都是什么人在租房？

Answer:

房 屋过户后，如果房屋状况不好，大约需要两、三周的时间进行必要的装修和修理，包括粉刷内墙，更换地面，空调维护，购买新的厨房和洗衣房电器，以及各种小修 理。然后我们就会把房屋挂牌出租，一般一个月左右就可以出租出去。时间长的可能要两个月。寻求租房的大多是在迪斯尼工作或与之相关行业的工薪阶层家庭，以 服务行业为主，有在迪斯尼工作的各工种员工，也有学校教师，医院护士，餐饮行业人员，各种技术，修理，清洁，交通运输人员等等，总之，奥兰多地区家庭年均 收入偏低，只有五万美元左右，长期出租市场比较稳定，加上经济危机造成很多家庭被迫放弃在房地产高峰时购买的房产，信誉降低，无法再贷款购房，只能租房， 所以，只要要价合理，房屋状况好，房屋比较容易出租。

问题九：是买独立房（single family home）好还是买楼房(condo)或联排(townhome)好呢？

Answer:

比 较而言，独立房总投资额要高些，多数在17-35万美元之间，但是物有所值，因为面积大，有车库，占地，升值潜力强，适合长租的社区管理费很低，一般一年 在$300-600之间，比较容易出租。但是因为房子大，有草坪，可能还有游泳池，维护和修理费用要高一些。楼房和连栋房投资少，多数在7-20万美元之 间，修理费用相对少，价格便宜的一般房龄老，社区管理费高昂而且不固定，每个月在$250-400之间。从我们现在管理的房屋看，投资独立房占绝大多数。

问题十：租客不付租金怎么办？

Answer:

不论是什么理由，如果租客不能按租约规定的时间交租金，经过催要仍然无法交租金，解决的办法就只有一个，即通过法律程序将租客驱逐。这并不是一件难事，在佛罗里达，相关法律对房主还算公平，一般一个月即可完成，费用也不高，大约在400美元。

问题十一：奥兰多气候如何？夏天热吗？飓风多吗？

Answer:

奥兰多属副热带湿润气候，接近热带季风气候，大体上终年暖和，雨热同季。冬季温和，微潮，时而偏向温暖，日最高气温低于或等于15 °C的平均日数为8.2天，日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天（大约30%的冬季无霜），低于或等于5 °C的平均日数为16天；夏季炎热潮湿，日最高气温超过30 °C的日数年均有169天，超过35 °C的有17天；日低温大于或等于25 °C的年均日数为5.9天。

  最冷月（1月）均温15.7 °C，极端最低气温−8 °C（1894年12月28日）。

  最热月（8月）均温28.2 °C，极端最高气温39 °C（1921年9月8日）。

  年均降水量约1,290毫米，全年大约55%的降雨集中在6月至9月；年极端最少降水量为772毫米（2000年），最多为1,723毫米（1994年）。

  奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日，但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了，一般不会对居民的生活产成影响，也不会对建造20-30年的房屋造成损坏，因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的，但是沿海城市的旧房，简易房，移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来，只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多，造成几日停水，停电，无手机信号，无电视，汽油短缺，学校和政府关门，部分旧房屋受损的情况，但绝大多数房屋毫无损坏。

问题十二：是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好？

Answer:

如果是投资短期出租房，尤其是独栋别墅，必须要买带游泳池的房子，否则很难出租。但是对于长期出租房，游泳池不是必须的，带游泳池的房子会多租$100每月，毕竟奥兰多气候温暖，一年中从4月到10月游泳池水不需要加热，便可以天天用。

问题十三：交房过户的时候是否需要本人到场？有房产证吗？

Answer:

交房过户时，并不需要本人到场，您只需将所购置房屋物业的余款，以电汇形式汇入过户公司的账户。

如果您是现金购房，需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件，扫描发给过户公司。

如果您是贷款购房，则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。

成功过户之后6--8周，您会收到Warranty deed的证明文件，但是这并不等同于我们的房产证。在美国，所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上，所有物业的现任房主信息，都登记在册。过户完成后，开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。

问题十四：签订购房合同后多久能够交房？

Answer:

购房合同签订后，您需要交纳部分定金，如果您购买的是现房，一般合同签订后一个月即可过户。如果是期房，根据不同的开发商和购买户型面积不同，建筑周期一般需要4--8个月可以过户。

问题十五：中国人在美国买房可以贷款吗？需要什么手续？

Answer:

国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的，首付比例大约在25%--35%左右，需要您提供至少两年的收入证明（银行对账单，资产证明），报税记录，银行信用记录。

问题十六：长期出租和短期出租的净租金回报率大概分别是多少？

Answer:

净租金回报是指cap rate，一般来说长期出租的净租金回报率平均值为5%左右，短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同，净租金回报率大约为5-10%之间。

问题十七：房地产税是根据什么收取？政府每年对房屋有估价吗？估价是否分为房屋价格和土地价格？

Answer:

佛州政府部门每年都会对房地产进行估值，房地产税（property tax）就是政府根据房地产（包含土地价值）去年的估值按照一定比例进行征税，奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。

问题十八：买/卖美国佛罗里达州中部房地产时，会有哪些费用？

Answer:

购买全新房产时，买家需要支付

①购买合同售价。

②选地费（Lot Premium）：根据所选地块位置，大小，是否临湖、树林等不同而付出费用，选地费差别较大，有些社区会有无选地费的地块。

③过户费（Closing Cost）：全款购房，过户费一般为房价的2-3.5%；贷款购房，为房价的5-6.5%，开发商会补贴$5,000-$15,000过户费用。

④升级费用（Options/Upgrades）：开发商会提供标准户型的升级版，此费用丰俭由人。

购买二手房产时，买家

①购买合同售价。

②过户费（Closing Cost）：$1,000左右。

③经纪人佣金(Brokerage Commission )由卖家负担。

卖家出售房产时，需要支付的过户费用是合同售价7-8%，具体如下：

①经纪人佣金（Brokerage Commission ）：合同售价的5-6%。

②过户印花税（Doc. Stamps on Deed)：合同售价的0.7%

③房契保险：约为合同售价的0.54%

④产权过户公司服务费：$500-$1,000左右

⑤社区管理委员会（HOA）一次性入会费：$500-$1,500左右