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【投资地产基金】是如何帮助投资人省税的？

发布时间：2021/03/05　文章来源：网络

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导读：很多在美国高收入投资人都关心投资地产基金税务上面的问题，今天我们就来分析一下在美国投资地产基金是如何帮助高收入投资人省税的。首先，

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很多在美国高收入投资人都关心投资地产基金税务上面的问题，今天我们就来分析一下在美国投资地产基金是如何帮助高收入投资人省税的。

首先，可以选择用退休金账户来投资，将IRA或Roth IRA账户转为Self-direct IRA就可以既投资又享受退休金账户的待遇，不需要交税了。但是毕竟退休金账户每年有限额，目前IRA和Roth IRA账户一年不能超过$6,000。

那么再多的资金怎么省税呢？其实，投资地产基金是一个很好的选择，因为地产基金本身就具有很多省税的功能。

省税功能
省税务
01 地产基金公司本身不交公司税
地产基金一般建立成LLC形式的，是一个pass through entity, 不需要在公司层面进行交税。地产基金的经营模式一般是大家将资金集合在一起去买投资房产，之后就只要坐等收租就可以了。地产基金将收到的租金分发给投资人，公司自己是不需要交税的，投资人只需要在个人层面进行报税。

02 每年的分红极大一部分可以抵扣应纳税金额

地产基金中有很多地方可以抵扣应纳税金额，比如，每年房子的折旧，贷款利息及费用、基金管理费用等。一系列项目抵扣下来，每年投资人实际应纳税额是比较低的，甚至于可能是负的。

我们举一个房屋折旧的例子，比如投资人投资$53,025，基金用贷款共$151,000买了一个房子，其中土地价值$9,600，房子价值$135,400，按照27.5年匀速折旧，每年大概折旧$4,924，如果年租金是$15,540（月租金$1,295），那么这$15,540中的$4,924可以被折旧冲销，在最后房子出售后再加回，recapture deprecation按照长期capital gain 15%来交税。

除了房子的折旧可以冲销外，还有基金收购费用$3,030（按照三年进行摊销，每年可冲销$1,010），基金资产管理费$379，贷款费用$3,447（按照三年进行摊销，每年可冲销$1,149），房产税$1,605，房屋管理费$914，房屋保险$974，银行利息$4,678等都可以抵扣，一共每年可抵扣$10,709。

加上折旧部分的冲销，如果年租金$15,540, 一年共可以抵扣$15,633。

03 新税法优惠，需要交税的部分再减免20% www.meifang8.com

特朗普2017年推出的新税法对pass through类的公司如LLC，S Corp等都有20% qualified business income deduction。对于LLC型的地产基金，就又有20%的 tax deduction。

04 实例：真实的税表是什么样子的呢？

这里，我们长租别墅一期基金一位投资人投资了$62,282为例，看看他一年下来实际需要报税多少？

每年基金会给投资人发K-1税表：

图片源自网络

其中联邦税，我们看 L 部分 Current year net income (loss), 这个投资人投资$62,282，2019年全年收到分红共$3,691，算上所有能够抵扣的项目后，Current year net income (loss) 是 -$3,167，是负的，因此不需要交联邦税。

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我们再来看看州税，下表中这位投资人在乔治亚州的net rental real estate income为$4,521，在乔治亚州单身每年有$4,600免税额，已婚双方一共有$6,000免税额。因此这$4,521也不需要缴纳州税。

图片源自网络

注：联邦税计算时用的net income 和州税计算时用的net income不一样，是因为联邦税在计算的时候，基金层面的费用可以用作税务抵扣，如基金管理费、法律费用等等。而在计算州税的时候，只有房产层面的折旧和贷款费等可以作为抵扣，基金层面的费用不可以，所以应纳税额高一些。

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发布时间：2021/03/05

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