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投资北美还是欧洲？全球置业攻略大盘点！

发布时间：2017/09/02　文章来源：网络

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导读：

美国房产
到海外购房买地是个老掉牙的故事。二十世纪七八十年代，这个故事的主人翁是日本人；而十年后，故事的主人翁换成了中国香港人。从2007年起，故事的主人翁换成了中国内地人。传统农耕文化根深蒂固的中国人，似乎对房子土地有着浓厚的情结。

外媒称，在全球房地产市场上，中国最忙了。差不多每隔一周就有中国人在国外房地产上花了多少钱的消息。就拿北京房交会来说，海外项目成为绝对主角，占到参展企业的半壁江山，来自美国、加拿大、澳大利亚、塞浦路斯等30多个国家的开发商瞄准了中国人的钱包。

其实，到海外购房买地是个老掉牙的故事。二十世纪七八十年代，这个故事的主人翁是日本人；而十年后，故事的主人翁换成了中国香港人。在香港回归前，一些港人纷纷到国外去置业。又一个十年后，从2007年起，故事的主人翁换成了中国内地人。传统农耕文化根深蒂固的中国人，似乎对房子土地有着浓厚的情结。

不过，购买房产毕竟是一项数额巨大的投资，买家在出手之前还是有不少需要用心准备的“功课”的。不同国家的法律制度、税收制度都不相同，对于非本国购房者也会有不同的规定，在出手之前，务必要了解清楚相关的法律及税收规定。此外，除了购买与持有房产的成本之外，也要仔细考察房产的升值空间、出租率及租金回报。在房屋交易的过程中，也有许多需要注意的事项，各个国家也各有不同，需要具体了解。

传统移民国家美加澳
美而弥坚

美国、加拿大与澳大利亚一直是最受中国投资者欢迎的海外房产投资目的地。它们拥有表现强劲的经济、完善的福利、优美的环境、发达的人文科学等，所有这一切都使得人们趋之若鹜，希望在这些“新大陆”上筑造一个自己的家。

美国始终是中国人海外置业的优选地，因为美国房产具有长期投资价值，而目前处于低位的房价、宽松的贷款条件以及有优势的汇率更是极佳的投资机会。

从1926到1996的70 年间，美国房产市场年均涨幅为11%。1996~2006年间，达到15%以上。全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰，此后在金融危机中遭遇了暴跌，许多城市的房产价格下跌了20%~40%。

而且自2013年开始，银行已经放松首付、债务收入比、信用评分要求等。目前外国公民在美国购买房产也可以获得最多40%~50%的贷款。与此同时，美国的贷款利率在4.6%左右的低位，相比国内的房贷利率颇具优势，此外人民币还处于升值过程，换汇贷款也十分有利。

在租赁市场上，美国地产的租金、吸纳率、需求量尚在恢复中，地产投资的租金收入、资产转让的回报率及增长率都非常可观。位于100个大都会区的房产，每月典型的租金是1100美元，预计未来几年租金不会下降。美国全国房地产经纪人协会预计今年和明年，美国各大城市的租金增长大约是4.5%。中国买家今年在美国置业上花的钱会达到82亿美元。

与美国相邻的加拿大虽然纬度偏高，却有多个城市被评为全球最适宜人居住的城市，如温哥华、渥太华、多伦多等。经济基本面的稳健和国家综合实力的优越使加国的房产具有长期的吸引力。

不过，促使近年来加国房产市场空前活跃的主要原因是加国关于房地产投资的政策优惠不断——不仅贷款利率比其他欧美国家要低，还非常鼓励外籍人士在本国进行房屋买卖、租赁等活动。

一般而言，非本国人购房能够从银行获得最高60%~65%的贷款；贷款利息低于中国国内，因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款，首付多在50%左右，贷款成本和首付压力都比国内要小。

与加拿大一样，澳大利亚也有多个城市位居世界最适合居住的前十位城市之列，其中包括五个大陆首府及州府城市。房地产是澳大利亚的支柱产业，也是投资回报率最高的行业，市场规模非常庞大，在近百年历史的发展中已经非常成熟。根据过去40年的房产交易记录，澳大利亚的房地产业保持了稳步快速增长的态势，楼价平均每7年至10年增长一倍。因此，澳洲的房产也颇受国内投资者青睐。

与加拿大类似，海外人士在澳洲买房可以与本国公民一样享受一系列的优惠政策。首先，海外人士在澳洲也可以贷款买房，并且贷款额度可以达到80%，且没有套数限制。首付资金有银行监管，买家万无一失，无烂尾楼的风险。另外，如果投资人在澳洲拥有了房产，可以随时按照当时市场价增加贷款，在不出售房屋的情况下将房屋升值部分提现，使自己具备再次投资的条件。其次，新南威尔士政府还有针对于楼花项目的全免或部分减免印花税政策，能够帮投资者节省大量金钱。

目前，澳洲房产的空置率在2%以下。在如此低的空置率的情况下，投资者会收到相当于房价总额5%~8%的年租金收益。这些收益最大程度降低了现金支出。只要选择了投资价值高的房产，前两三年租金会与贷款利息+物业费+水电费等基本持平。随着租金增长3~4年后会逐渐超过利息、物业费等成为一笔收入。

欧洲大陆
买房送移民
欧洲一直以来都是移民的热门目的地之一。在欧债危机持续发酵的当下，欧洲为提振经济、拉动增长，大开移民之门，这对有意赴海外投资的中国人来说，可谓一大福音。近年来，美加澳等传统移民大国不断缩紧移民政策、提高移民门槛，欧洲非热门移民国凭借要求简单、门槛低、成功率高、审批速度快等突出优势，逐渐成为投资者的“新宠”。目前塞浦路斯、葡萄牙、希腊、西班牙等国已陆续推出买房移民、“买房送居留”政策。在这些国家中，只要购买当地房产超过一定金额，就可以申请永久居住，最后移民。

大多数中高产阶层都因为子女教育、生意拓展等原因而选择移民。塞浦路斯有着得天独厚的优势——悠久的历史文化，社会治安稳定，犯罪率低，食品健康卫生，人均寿命长，社会福利丰厚，生活舒适，教育体制健全，税率欧洲最低。塞浦路斯移民局非常重视移民产业，连年优化移民政策，也是首个出台买房送移民政策的欧盟国家。

葡萄牙是紧随塞浦路斯之后第二个推出买房送移民政策的欧盟国家。它具有优越的地理位置，紧临大西洋和地中海出海口，环境、气候宜人，旅游、度假房地产资源丰富，拥有大批质优价廉的中、高端房地产项目。受欧债危机的影响，市场价格目前处于极低的价位，而从欧盟的经济发展和葡萄牙的复苏角度分析，处于黄金海岸的大批优质旅游、度假房地产项目拥有巨大的升值空间。

希腊也推出了买房送移民的政策。浪漫的爱琴海、纯净的小白屋、经典的希腊神话，还有悠长的历史文化和奥林匹克精神，所有这一切，似乎随着移民政策的打开变得前所未有地真切。专家指出，这一措施将吸引中国、俄罗斯和海湾国家的投资者，对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力。其实，房地产是希腊重要的经济部门之一，借助于成熟的旅游产业，希腊地产在国际上知名度极高，投资吸引力巨大，对中国投资者而言是又一投资商机。

与希腊类似，西班牙也是一个拥有悠久历史与优秀公共服务和优质生活质量的欧洲国家，不仅有地中海的地理优势，还有杰出质量的私人和公立教育系统。2010年至今，受到欧债危机的影响，西班牙地产行业受到重创，西班牙房价比5年前平均下跌35.3%，房地产市场的调整基本已达到底部。尽管还未从经济危机的泥潭中彻底走出来，作为申根国家之一的西班牙仍然有着投资房产的吸引力。加之今年6月西班牙政府正式出台的“买房送居留权”政策，投资西班牙房产的理由似乎更为充足了一些。

总的来说，买房移民显然比花费千万元买国籍的移民方式要吸引人，然而，欧洲作为投资者的“新宠”，各成员国之间的移民政策、移民门槛等却大相径庭。投资者在购买房产时需要仔细辨别。

亚洲国家
生气勃勃的新兴市场

20世纪90年代，亚洲四小龙的飞速发展使亚洲的经济实力为全球所瞩目。现在，尽管已经不再是飞速发展的黄金时期，但是新加坡与韩国仍然是经济坚挺的国家。相比于欧洲诸国的疲弱，新加坡与韩国可谓“虎虎生风”。同时，它们都与中国在文化上有着千丝万缕的联系，地理距离也更近，相比于美加澳等国更有亲和力与亲近感。

新加坡历来以宜居的生活环境、成熟的基础设施、优越的教育资源、稳定的政治经济体系等闻名于世。而由于语言的便利条件，再加上新加坡房地产市场泡沫小、增幅稳定、贷款利率低及租金回报普遍高于月供等优点，使其更成为国内成功人士海外置业、投资移民的热门目的地。

税费方面，新加坡没有遗产税，海外资产也不额外征税，亦无资本利得税，可以说是相当便利。在具体购置房屋时，新加坡既不限制外国人拥有公寓，亦无货币管制，符合条件的还可申请最高70%的购房贷款，利率也较为低廉（低于2%）。

不过，如果有移民的打算，仅仅买房是不够的，逐步抬高的准入门槛使得新加坡移民早已不单单是钱的问题。目前，除了至少投资250万元新加坡元在新加坡政府批准投资的基金5年时间外，申请人还必须满足有3年创业经历的企业股东身份、持股比例30%以上、公司年营业额等值5000万元人民币以上（按行业）等条件。

同为亚洲国家，韩国在移民方面的条件就要宽松得多。韩国济州岛是闻名世界的生态旅游地，但是岛上没有工业，经济发展疲软。为了改变这个状况，韩国政府推出了优惠的移民政策。从2010年2月起，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约合270万元人民币）以上，就可以先获得济州岛生活5年的资格，5年后将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险。

这一政策实施之后，中国人购房热情大增。值得注意的是，并不是所有的济州岛房产都能和移民挂钩，附送移民的项目必须是济州岛政府审批过的。此外，济州岛房地产政策和中国不同，购买的房产虽然是永久产权，但购买时需要一次性支付房产总额6%的取得税、印花税等税费。另外，每年还要缴纳0.2%的房产税以及高额的物业管理费。韩国政府还明确规定，外国人购买的韩国地产五年内最长的出租期限只有六个月。同时，五年内出售的话，将征收35%~60%的转让收益为交易税费。不仅如此，持有多套房产的人出售房产，转让税费更是高得令人咋舌。

不过，如果作为长期投资，并且不仅仅以移民为目的，韩国房产仍有其可取之处，济州岛之外仍有不少地方值得一看。近几年来，韩国政府为了控制房地产热潮而制定了各种限制政策，使房地产突然冷却下来，房价也开始下跌。据韩国国民银行最新公布的数据显示，今年7月韩国房价同比下降0.72%，为连续14个月下跌，首尔的公寓交易量更是环比大跌80%。但是韩国经济发展势头良好，调控政策不会一直持续，此时逢低介入并且长期持有的话，未来的升值空间非常值得期待。
本文转自财新网

发布时间：2017/09/02

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