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美国投资房、自住房如何享受房产税减免优惠?(下)
发布时间:2019/03/14 文章来源:网络
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导读:今天接着给大家分析在美国买房怎么享受到减免政策。
美国买房


社会特殊群体,减免税费

美国的房产税也不是铁血法案,对于社会特殊人群,政府也提供相应的福利。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州,政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此,若屋主属于65岁及以上老年人,残障人士,致残的犯罪受害者,致残的见义勇为者,神职人员中的一类,都可以享受到一定的减免税福利。

举例:在佛罗伦萨洲,若属于只拥有一套自住住宅,且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士,则可以享受房产税全免的福利;若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士,则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的,也可以尽早规划,利用这一政策节税。

自住两年,增值减免

美国税法规定,屋主在购房的五年内,自住超过两年,卖房后,房屋的升值部分税费减免(夫妻可以减免50万美金,个人可以减免25万美金)。当然,将美国房产作为一种投资的朋友,更要擦亮眼睛,若是五年内,房屋没有升值,这个方法就无法奏效了!

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房屋杂费,可来抵税


自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费,了解这一项,能为你节省不少开支。
问:那有哪些费用可以用于抵税呢?
答:房产税,贷款的利息;房子的折旧费,装修费,装修折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费;房产的广告费;自己未成年孩子的抚养费......

对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。
提醒:抵税时需要提供相关证明,维修、装修等尽量避免现金交易。
美国投资房的房产税如何减免?

美国买房

更换美国房产,考虑“1031”延税
“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产,来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”,若投资人把旧房卖掉,用旧房升值所赚的钱,重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些,并且“1031”的操作要求的专业性也很高。

提示:“1031”是缓税,不是免税,假如想利用“1031”延税政策,那么美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以避免不必要的损失。

投资出租房,折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候,都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂,要因人而异。

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举例:
房屋购置成本:80万美金。
租金收入:2,000美金/每月,那么整年的租金收入: 24,000美金。
其他费用:假设地税是$4,000一年,然后管理费、水电费等,按照5,000美金/一年计算。
租房利润:15,000 美金(24000-4000-5000)一年。
不计提折旧纳税额度:假设按15%的税率,就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入,这样税率可能突破15%,这样要交的税就更多了。
计提折旧后纳税额度:房屋按照标准27.5年期计提折旧,折旧费用为$29,090($800,000/27.5)。那么租金利润就会亏损14,090美金($24,000-$4,000-$5,000-$29,090)。意味着,租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入,降低家庭的税负。

但是,计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税,假设如果十年后:
卖房价格:95万美金。
房屋成本:51万美金($800,000-$800,000/27.5*10)。
卖房利润:44万美金($950,000-$510,000)。
计提折旧后的纳税额:如果是$44万的卖房利得,税率可以高达15%(长期资本投资利得最高是20%),那就是要交66,000美金的税。
不计提折旧纳税额:房子的成本还是80万美金,那卖房的利润就是$150,000,缴纳税金为22,500美金。
卖房时,计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来,房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000,但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000($2,250*10+$22,500),这样看来房屋折旧更省钱。

不过,以上只是提供了一个计算方式,不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时,计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税,所以一般卖房之前要仔细考虑清楚,对卖房当年的收入提前做一个规划。

美国买房
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投资房产用于出租,贷款利息可抵免


美国国税局对于身在海外,但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策,即应税收入=租金收入-费用(贷款利息,房产税,维修费,折旧费等等)。因此,由于贷款利息较低,出租类住宅的屋主考虑贷款购房,并保留好出租过程中的各类费用证明,用来抵免房产税。

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发布时间:2019/03/14
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