4001-678-009
今日上市:
昨日成交:
房源总量:
热门城市
洛杉矶 纽约市 西雅图 旧金山 曼哈顿 尔湾 波士顿 亚特兰大 圣荷西 奥兰多 西棕榈滩 迈阿密 新港滩 檀香山市 格林威治 拉斯维加斯 华盛顿 贝尔维尤 奥斯汀 费城 休斯顿 法拉盛 奇诺岗 芝加哥 山景城 帕罗奥图 达拉斯 罗利 柯克兰 波特兰 坦帕 萨克拉门托 克利尔沃特 厄齐沃特
X

官方微信公众号:美房吧

扫一扫关注微信公众号,获得最新美国房源&房产资讯。

X

微信分享当前资讯

扫描二维码,微信打开,分享给好友

美国投资房、自住房如何享受房产税减免优惠?(上)
发布时间:2019/03/13 文章来源:网络
分享
公众号
导读:在缴纳房产税的时间点上,我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减,但面对高额的房产税,不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳?如何合理利用美国房产税免
美国房产

在缴纳房产税的时间点上,我们总能听到屋主这样的抱怨。华人对于在美国买房的热情只增不减,但面对高额的房产税,不少人还是心存顾虑。美国房产税怎么缴纳?如何合理利用美国房产税免征额,减少房产税开销?

分析美国房产税如何减额,首先要定位房屋性质,自住房与投资房可以利用的政策大不相同。

\

自住房屋怎么减免房产税?

据统计,美国家庭一年开支中约41%用于住房,这成为了美国家庭的最大开支项目。除去房屋维修与日常开支等,剩下绝大部分都来自于住房房产税。

低估房产价值

因为美国房屋的房产值决定了房产税的税基,所以在减免房产税中,房屋的估值就起着重要的作用。首先我们需要了解房产估值的主要影响因素。

房产估值主要考虑两个部分:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值),二是土地的价值。

预估主要考虑因素:周边房价、占地面积、房屋面积、房型、房龄、配套设施等。

从以上主要因素我们可以发现,很多东西我们是无法改变的,例如:周边房价、配套设施等。

但是我们可以从房屋本身价值入手,选择一套在我们的能力范围之内的面积合适的老房子。或许我们在购房时便可以多多考虑拥有一定房龄的二手房。美国的二手房开发时间长,通常位于交通便利的地区,所拥有的配套资源不会亚于一些新房。

地段的差异对于房产的估价也有极大的影响,地段就属于土地价值。我们经济能力有限,对于热门地段没有那么执着的向往,我们或许也可以选择一些较为冷门的地区,偏远地区的土地价值往往会比中心热门地区相差很多。

不同地区,税率大不同

房产税征收额度不仅和房产的价值有关,与房产税税率也脱不了干系。不同地区,税率差距也很悬殊。

举例:美国各州中房产税税率最高的新泽西,税率已达2.35%,而税率最低的夏威夷,只有0.27%。同样一套价值100万美金的房产,你在新泽西就需要定期缴纳2万多美金的,而在夏威夷就只需要缴纳两千多美金。

逃离学区,避开高额税费

美国的房产税也被很多人称为“福利税”,从字面意思上理解,我们便可以一二。在美国,房产税主要用来建设学区,公共设施建设等。例如:支付学生餐费、校车费、教师工资,更换教学设施等。所以,一般房产税最高的地方,也是学区最好的地方。

针对无子女教育问题,并且不着重考虑房屋后续投资回报的家庭。不妨考虑在购房时避开那些热门学区,少让自己花些无用的冤枉钱。

美国房产
\

房产税缴纳到一定值,获得补偿

这是美国地方政府针对自住房屋制定的减免政策,当需缴纳的房产税超过某一数值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。

举例:在加州,纳税人的主要自住房屋,就可以免除7000美元的房产税。

社会特殊群体,减免税费

美国的房产税也不是铁血法案,对于社会特殊人群,政府也提供相应的福利。

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州,政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。不仅如此,若屋主属于65岁及以上老年人,残障人士,致残的犯罪受害者,致残的见义勇为者,神职人员中的一类,都可以享受到一定的减免税福利。

举例:在佛罗伦萨洲,若属于只拥有一套自住住宅,且年收入在5.2万美元以下的年满65岁以上的老人或残障人士,则可以享受房产税全免的福利;若收入在5.2万美元到6.2万美元之间的年满65岁以上的老人或残障人士,则可享受减免50%的房产税。

如果有即将年满65周岁的朋友想去美国养老的,也可以尽早规划,利用这一政策节税。

自住两年,增值减免

美国税法规定,屋主在购房的五年内,自住超过两年,卖房后,房屋的升值部分税费减免(夫妻可以减免50万美金,个人可以减免25万美金)。当然,将美国房产作为一种投资的朋友,更要擦亮眼睛,若是五年内,房屋没有升值,这个方法就无法奏效了!

房屋杂费,可来抵税

自住房屋在居住过程中一定会产生各类杂费,了解这一项,能为你节省不少开支。

问:那有哪些费用可以用于抵税呢?

答:房产税,贷款的利息;房子的折旧费,装修费,装修折旧费;房子的维修费;房地产公司的管理费;房地产经纪的中介费;房产的广告费;自己未成年孩子的抚养费......

对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你给了一半的开支。

提醒:抵税时需要提供相关证明,维修、装修等尽量避免现金交易。

美国投资房的房产税如何减免?

更换美国房产,考虑“1031”延税

“1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产,来实现延迟缴纳增值税的目的。

由于“1031”,若投资人把旧房卖掉,用旧房升值所赚的钱,重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些,并且“1031”的操作要求的专业性也很高。

提示:“1031”是缓税,不是免税,假如想利用“1031”延税政策,那么美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以避免不必要的损失。

美国房产

投资出租房,折旧问题慎重考虑

不少朋友在出租房屋报税的时候,都会面临一个要不要计提房屋折旧费用的问题。这一问题比较复杂,要因人而异。

举例:

房屋购置成本:80万美金。

租金收入:2,000美金/每月,那么整年的租金收入: 24,000美金。

其他费用:假设地税是$4,000一年,然后管理费、水电费等,按照5,000美金/一年计算。

租房利润:15,000 美金(24000-4000-5000)一年。

不计提折旧纳税额度:假设按15%的税率,就意味着要交$2,250的税。而且很多房东还有自身工作收入,这样税率可能突破15%,这样要交的税就更多了。

计提折旧后纳税额度:房屋按照标准27.5年期计提折旧,折旧费用为$29,090($800,000/27.5)。那么租金利润就会亏损14,090美金($24,000-$4,000-$5,000-$29,090)。意味着,租房的租金部分不用交税。而且还可以用这笔亏损抵减你当年的其他收入,降低家庭的税负。

但是,计提折旧只是把这部分折旧延迟到卖房时再来交税,假设如果十年后:

卖房价格:95万美金。

房屋成本:51万美金($800,000-$800,000/27.5*10)。

卖房利润:44万美金($950,000-$510,000)。

计提折旧后的纳税额:如果是$44万的卖房利得,税率可以高达15%(长期资本投资利得最高是20%),那就是要交66,000美金的税。

不计提折旧纳税额:房子的成本还是80万美金,那卖房的利润就是$150,000,缴纳税金为22,500美金。

卖房时,计提过折旧的房屋比没有折旧的房屋多交了43,500美金的税。但十年来,房主通过折旧为自己省下来的税也是$40,000,但是不折旧房屋十年来交的税是$45,000($2,250*10+$22,500),这样看来房屋折旧更省钱。

不过,以上只是提供了一个计算方式,不同家庭情况不同。折旧房屋在卖房时,计提的折旧会按照家庭当年收入的税率来交税,所以一般卖房之前要仔细考虑清楚,对卖房当年的收入提前做一个规划。

美国房产
\

投资房产用于出租,贷款利息可抵免

美国国税局对于身在海外,但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策,即应税收入=租金收入-费用(贷款利息,房产税,维修费,折旧费等等)。因此,由于贷款利息较低,出租类住宅的屋主考虑贷款购房,并保留好出租过程中的各类费用证明,用来抵免房产税。

文章来源:网络,无法核实真实出处,如有侵权,请联系删除。

 

文章来源:网络
发布时间:2019/03/13

在线客服

诚邀投资者
contact@meifang8.com
中国咨询热线
4001-678-009
周一至周日
早8点--晚10点
美国咨询热线
+1 858-429-5888
微博 @美房吧 扫一扫
关注美房吧微信