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美国买房，经典十问！

发布时间：2016/08/01　文章来源：网络

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导读：

“外国人”在美置业，一定要知道的十个问题

在美国买房和国内买房程序上有何不同？

A: 可能大家对国内买房比较熟悉了，重点解释一下在美国买房跟在国内买房的不同之处。在美国买房，买家和卖家需要各找一位经纪人，代表双方的利益，美国的客户和经纪人类似于信托关系，有点像律师和自己的代理人。因此，不同于国内，美国的经纪人更像是兼具法律、房地产、经济等综合知识于一身的职业经理人。整体来说，美国买房程序一环扣一环，比较复杂，也比较严谨，这也会降低在房产过户中的诈欺、违约的机会率，使买卖程序严格规范。美国的房产经纪人，都是需要取得各州的专业房地产的执照，才能为客人做买卖、交易的服务，整体水平很高，职业道德相对于国内房产中介素质要好得多，并且，每个州都有单独的房产经纪人执照，一般情况下，每位经纪人只持有本州的执照。

为何要选择美国房地产作为投资？

A: 首先，随着人民币持续贬值，越来越多的人考虑“鸡蛋不要放在一个篮子里”，多元化的投资的好处在于遭遇区域性的投资风险时，其他的配置资产还能有较好的资产保值甚至增值，如此一来，个人的财富才能长久的立于不败之地。另外，美国跟其它国家相比，金融市场最成熟和发达，在当前欧洲、日本扩大宽松，新兴市场资金外流，大宗商品一蹶不振的大环境下，美元资产是国内投资人实现境外资产配置的最优选择。中美作为全球两大经济实体，风险完全对冲，持有中美两国房产对于资产配置来说，就是最佳的抗风险投资组合。

美国目前贷款利率如何，跟国内相比如何？

A: 国内首套房，公积金贷款五年以上的利率是3.25%，商业贷款五年以上利率在5.15%，第二套房，上浮10%约为5.7%。在美国，当地人购房，贷款利率根据个人信用评级不同，在2.2%-3.8%之间，而中国人过去买房，由于没有为美国纳过税，也没有信用评级，贷款利率在5%左右。由小猪美居代理，能够为中国人拿到4.5%-5%的贷款利率。美国按揭利率现接近60年来的低谷。美国10年期国债收益率一度跌破1.4%，刷新纪录低点。

美国房市现处于什么阶段，房价会不会跌？

A: 美国经济学家弗雷德在1997年发现了房地产周期模型，并成功的预测了下一个泡沫：即自1990年的衰退后的18年2008年将是下一个泡沫破裂。从历史记录来看，美国房地产市场的周期大概为18年，从2006年开始计算，18年以后是 2024年，因此，美国房价还处于稳步上升期。另外，由于美国目前对于贷款买房的政策比较严格，也不会出现类似2008年金融危机的情况。

对美国一无所知，应该如何选择地区？

A: 中国买家最青睐的海外城市前五名依次为：洛杉矶（18%）、旧金山（16.5%）、温哥华（13.6%）、纽约（9.9%）、西雅图(8.5%)。美西受到大家的欢迎，是因为温度适宜、阳光充足、犯罪率低，是最适合人类居住的城市。随着Facebook、Google、特斯拉等互联网和新兴科技企业的发展，加州的经济发展势头很猛，人口净流入增加，也吸引了大量的移民，因此，从投资的角度来看，加州也非常具有吸引力。

在美国可以选择哪些类型的房产？

A: 主要有以下几种：

1）住宅房屋。通常分成独立屋(Single Family House)、多户房屋（Multi-Family House）、联排别墅（Town House）、产权公寓(Condo)、公寓楼(Apartment)。独立屋是最多的，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子，不与隔壁邻居共用一面墙。

最常见的是独立屋 (Single Family House)以及产权公寓(Condo)。美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但在美国有时别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于那些年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。

2）商业地产。商业性建筑通常投资风险比较高，因为它受市场影响比较大，例如办公楼在经济好的时候，出租率会高，经济不好的时候，出租率就会下降。

另外还有仓库和土地。投资风险最低的是住宅房屋，因为住宅房屋是需求性的，只要人口增加，就有需求。

购买新房还是二手房?

A: 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房，占市场上挂牌出售的房子总数的85%;新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。在好的居住区，大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据，所以一般大规模开发的新建房地段会稍偏，占地较小，以前多为其他工业或农业用地，较多的靠近高速或铁轨，或有其他的一些局限，但是新房户型设计新颖有效，房屋比较智能化，并且普遍内装现代奢华，买房后直接拧包入住，不需要任何房屋整修。新房、二手房各有利弊需要权衡比较。

除房产税之外，还有哪些可能发生的费用？

A: 可能会发生的费用还有以下几项：

1）房屋保险。在加州，一般房屋保险费每年通常在$600到$900之间，在美国如果是贷款买房，银行一定要求买保险才能批准贷款。而如果是全额现金购买的话，最好还是买一个房屋基本保险，否则一旦出现灾害了，将无任何保险公司赔付损失。

2）房屋的另一项持有成本是庭院的维护。例如割草，在加州每月需要$50到$70。但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机，自己维护庭院，运动、健身，又省钱。

3）如果买的是产权公寓Condo，会产生HOA费用（国内称物管费）。费用一般在150美金到350美金之间，费用的高低取决于社区内各种公用高施费用的分摊。

买房后，如何出租，可以找人代管吗?

A: 如果是投资出租房产，出租给租客，一般是业主将房屋委托给专业的租赁公司，租赁公司可以帮您选择条件较好信誉也好的租客，减少以后恶房客的困扰。如果有法律纠纷，业主需要请律师或专业公司驱逐房客，管理公司管理费一般收费为租金的6%-8%。

Q10

外国人出售美国房产需缴资本利得税(所得税)吗?

A: 拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式，为实现这一目标，美国有一套相对完善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康稳定发展的重要税收政策。在加州，外国人出售美国房产，需要缴纳“资本利得税”也就是所得税，联邦政府和州政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金，卖出是100万美金，卖主赚了20万，这所得的20万，要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中介公司(Escrow Company)负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款，可能面临不同程度的罚款。美国人自己出售房产时，若符合一定条件，会有一定的免税额度，比如夫妻可以50万美金的免税额，单身有25万美金的免税额度。