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美国地契与产权知识!
发布时间:2019/10/24 文章来源:网络
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导读:地契与产权地契(deed)是新屋主所拥有房产的证明,在经过许多购屋手续后所得到的法律文件,应静下心来,仔细阅读一下地契(产权证明),并将
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地契与产权
地契(deed)是新屋主所拥有房产的证明,在经过许多购屋手续后所得到的法律文件,应静下心来,仔细阅读一下地契(产权证明),并将其妥善保存。

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房产地契 ,听起来似乎是一份难懂的法律文件,其实上,最重要的资料只有下列三项而已:
1.是房产卖主 (Grantor) 和买主 (Grantee) 的姓名
2.房产的详细描述
3.以及房产权的转移经过
即是将地契确实送达买主手中,这道手续通常是在房产过户时,在公証公司 (escrow 公司) 见证下,交由买主签收。
地契的作用是买主对房产全部的拥有权,如果一栋房产被数人所拥有,即可能有多份 (一份以上)的地契正本,每人都必须签字,转让手续才算大功告成。
例如最常见的一种地契 (Deed) 是夫妻共同佔住权 (Tenants by the Entirety) ,意即房产平均属于双方,一方过世,则在世的另一方继承全部产权。除非经由法院判决或当事人同意,夫妻一方不得剥夺对方的产权。

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另外一种是联合持有物业权 (Joint Tenancy ),与前述的夫妻共同拥有权类似,所有合伙人拥有同一房权,合伙人中如有人过世,其他人继承其产权,不过不能像夫妻一样,以共同拥有权的方式来拥有产权,只能从合伙人的名义,一起享用房产。
合伙房产还可以用共同持有物业权 (Tenancy in Common) 的形式,来解释各个合伙人对房产的权利。照此种规则组成的合伙关系,各个合伙人得以在无须他人同意下,自行出售所拥有的股份或向银行贷款,并可将股份传给子孙或指定受益人。
新屋主在获得地契后,必须尽快向政府机关登录 (Record),以免有人在屋主不知情下,私自盗取房产的整个或部份产权。政府机关在收到地契资料后,首先检视原来屋主是否在公证下签字,接着会将之制成显微照片,以供给社会大众取阅。
虽然法律上并无规定地契一定得向政府登录,但是如果不这样做,后果正如前述的,产权极有可能遭到侵犯;比方说,前任屋主将已转手他人的房产,再一次出售或向第三者抵押贷款,则新屋主会因别人向政府登录自己的房产,而失去产权或成为贷款抵押品。
地契正本是证明房产产权的重要文件,不过,新屋主一旦向政府登录后,对地契正本的依赖性就可降低。因为日后再出售或需要贷款时,买主或贷款机构只要参阅政府的公开纪录,即可确认卖主或贷款申请人的产权地位。
话虽如此,屋主还是应该小心保存地契,因为既然是一份证明产权的文件,将来总是会有用到的地方,就算是放在保险箱裡亦不为过。
会被人合法的侵佔物业吗?
美国是着重保障私人产权的国家,但大家的物业会否被其他人合法的侵佔呢?在加州有两个情况,会令大家的物业被人合法的侵佔。
第一个方法是Prescriptive Easement,就是当物业持有者尚未进行授权,该物业已被其他人长期使用,而物业持有人却在知道的情况中,仍容许对方继续使用,则五年后,对方便有权永久使用下去。

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第二个方法称为Adverse Possession,对方不但合法地取得使用权,甚至连产权也可以一併取去;情况就是物业未经授权,已被人长期佔用,对方甚至为该物业交付物业税。这样,五年过后,该物业的产权就会归于对方。
例如,当你的邻居未获同意,便使你后园的部份地方,而你未加以理会,五年以后,该块土地就可能成为邻居所拥有。
这两种方法,都会令大家的物业产权出现纠纷,将来卖屋时出现麻烦。所以,一旦发现被人佔领物业时,必须加以阻止,千万勿置之不理。

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