美国的出租房怎么纳税
发布时间：2013/11/10 文章来源：美房吧
分享
公众号
导读：
最近忙于四月十五日将截止向国税局提交2012年个人／家庭的联邦所得税结算的文件。几天前将从纳税文件中归纳出的数据及说明传给博主，打算向同学简单介绍一下我们在国外究竟得交多少税。博主答复说文章技术性太强，可读性太差，读者可能只有张科长和潘教授。博主让我再多花时间，深入浅出。我没那么多的时间，就不听他的了。
不过，房屋出租的纳税数据申报表还是十分直接了当易懂的。记得去年同学聚会时有几位问起在国外置地产的可行性。这里通过说明一下申报表的内容，算是对那几位有兴趣的同学的答复。
我家有一套（一室一厅）公寓用于出租。该公寓置于2009年初，825平方英尺（76.6平方米），临海湾，35楼。该单元出租的纳税申报表 1040 Schedule-E附于文后。以下是对表中填入的数据逐项说明：
收入：
租金:$1,600.00
一般请中介经纪人寻找租户确立一年期租赁合同，经纪人的收益是第一月的月租，或整个合同金额的10%。也有主人居住国外全权委托中介经纪人管理的事例，服务包括确立合同，每月收租，以及承担责任作为全权联系人。基本花费是，合同确立收整个合同金额的8%到10%，以后每月租金的8%到10%。收不到租金不是经纪人的责任。
支出：
表中第8项合同中介费: $1,600.00.
一般请中介经纪人寻找租户确立一年期租赁合同，经纪人的收益是第一月的月租，或整个合同金额的10%。也有主人居住国外全权委托中介经纪人管理的事例，服务包括确立合同，每月收租，以及承担责任作为全权联系人。基本花费是，合同确立收整个合同金额的8%到10%，以后每月租金的8%到10%。收不到租金不是经纪人的责任。
表中第11项物业管理费：$5，399.28
月费$449.94，12月总费用。物业管理月费主要包括以下开支及预留：物业管理公司人员、建筑物灾难保险、建筑物公用区域10年期装修预留、底楼出入及车库日夜门卫值班和闭路监控、邮件收发、14楼健身房和泳池、公用区域清洁卫生及空调、各公寓单元生活用水、空调制冷制热循环水、基本闭路电视节目和 INTERNET网络。
表中第12项：贷款利息$459.79。
2012年房屋贷款的利息$459.79。
表中第14项：修理费：$787.03
2012修理项目：合同前粉刷内墙，空调紧急修理。
表中第16项地产税：$3，110.26
2012年房地产年税。
表中第18项折旧费：$5,196.90
此项是选择项。美国税法允许住户出租按27.5年算术。折旧。我家的单元买入总成本是$142,915.00，27.5的算术平均是$5,196.90。税法规定纳税人有权选择房地产是否作成本折旧。选择折旧，当年账面的支出增加，盈利减少，当年可以少交所得税。但是，购置房地产的总成本也因此而降低，最终卖房时的盈利就增加，导致卖房是须交的所得税增加。
支出总计：
表中第20项总支出：$16,533.26
此项是第8、11、12、14、16和18项的总和
盈亏：
表中第21项盈利或亏损：-$533.26第3项减第20项的结果。2012年亏损$533.26。年度出租房屋的结算盈利或亏损，须归入家庭/个人收入结算联邦所得税。这部分所得税，2012年的税率一般是15%, 25%, 28%, 33%, 35%，依纳税人的收入水平高低而不同。
体会及说明：
出租房屋作为家庭/个人收入的经济运行，一般是盈利的。从上面的例子看，第18项房地产年折旧实际并没有现金付出，所以年度实际是盈利$4,664。在交税的账面上，由于计入了房地产年折旧，第21项是亏损$533，当年可以少交所得税，所以这实际上也是盈利，而且是完全合法的。
但出租房屋作为一桩生意投资，短期盈利（实现正的现金流量）是十分困难的，因为投入的资金是有成本的。从上面的例子看，第12项房屋贷款的利息只有$460，说明贷款已经基本付清。如果投入该住房单元的$14.3万都是借贷，按低年利息4%计算，第12项房屋贷款利息就变成$5,700，引起年度亏损。所以，如果房地产市场疲软，房产增值可能性小的话，出租房屋不是好一桩生意。目前在美国出租房屋，一般说法若能实现投入的资金7%（4%是资金成本，3%是通货膨胀）以上的盈利，投资是值得的。从上面的例子看，资金$14.3万的7%是$1万。短期投资是亏损。
去年回上海，有朋友说西北郊苏州河向南拐的地段近年盖的“景观房”可买到一千万元一套，但月租也就最多是一万元。像类似这种情况，如果房地产市场开始疲软，而人民币的信值坚挺，楼盘到了出手的时候。天下没有不散的筵席。
文章来源：美房吧
发布时间：2013/11/10
