美国房产不同种类物业介绍
发布时间:2013/10/09 文章来源:美房吧
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美国房产不同种类物业介绍,美国房产的种类比较多,和国内较为简单的物业种类比起来,美国房产的物业种类显得十分繁杂,美国房产中商业房地产美国的商业房地产的种类与国内差别很大。
美国房产不同种类物业介绍,美国房产的种类比较多,和国内较为简单的物业种类比起来,美国房产的物业种类显得十分繁杂,美国房产中商业房地产美国的商业房地产的种类与国内差别很大,主要有:
1.公寓群(APARTMENTS,MULTIFAMILY)
公寓群在商业房地产中的交易占很重要的部分,也是中国人最喜欢的,这种商业房地产的形式在国内几乎没有,而在美国大约30%的人口是住在公寓里的。公寓群是只出租,不能分别销售,只能做为一个整体出售,在房地产分类上是商业,不是住宅,贷款也是商业房地产贷款。从理论上和实践中,公寓投资都是风险最小的。
目前美国的公寓空置率会在8%左右,也就是说92%左右的出租率,但每个城市均不同,一般不会太差。公寓一般以1房,两房为主,比例约为1:2,平均租金是(2006年)一房700美元左右,两房950美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只是参考。
公寓群最少5个单位,一般是几十到数百个单位,多数在100-300个单位,价格不一,在德克萨斯州每个单位的平均价在4-5万美元,如果有200个单位,那就是800万-1000万美元。但在加州,可能每个单位是10万美元,或者15万美元。
这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓是共度屋(CONDO)的一种,每个单元具有独立的产权,可以独立买卖。与国内类似的公寓或者产权式酒店在美国极少,只是在纽约等少数地方可见,但价格几乎是天价。
2.购物中心(SHOPPING CENTER)
这里所说的购物中心是指中小型的购物中心,不是指大型的购物中心即SHOPPING MALL(简称MALL),一般均是独立建筑物,一层居多,可以有十家以上的商家,每家的面积可大可小,大型的购物中心一般是以超级市场为主要商家,就像一个航空母舰队的概念,这个主要的商家叫ANCHOR TENANT,跟随着一群小的商家。
由于美国城市规划的限制,几乎不允许商家与住宅同在的,所以就不存在国内的住宅楼中,一楼是商家的现象,国内和香港的商铺概念在美国是没有的。
购物中心在商业房地产中的交易量也是较多的,中国人也很喜欢,价格与租金相关,各地差异很大,风险也较小。
3.办公楼(OFFICE BUILDING)
美国的办公楼与国内的类似,所不同的就是国内的很多办公楼中具有单独的产权,可以单独买卖,国内的这种产权方式是共度式办公楼(OFFICE CONDO),在美国,很少,一般是整个大楼整体出售的,相对讲,交易量不大。
从理论和实践上,办公楼的风险大一些,因为办公楼与经济的好坏很紧密。
4.土地(LAND)
在土地上,美国与中国是天壤之别,美国的土地几乎是私有,土地与白菜,枪一样自由买卖,没有任何限制,出让土地的牌子到处可见,但卖掉一块土地的时间可能是好几年,甚至永远没有卖掉。
土地投资具有很鲜明的特点,价格在各地的差异最大,比如一英亩(4047平米),在德克萨斯州,平均2000美元,但可能在北加州就是200万美元,甚至在一个城市内也可以相差100倍。土地投资最大的优点是不用人管理,最大的缺点是没有任何收入,而且要供贷款和房地产税,所以土地投资适用于财力好的人,美国的很多企业都会在土地上有些投资,比如沃尔玛,麦当劳等。
文章来源:美房吧
发布时间:2013/10/09