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由于贷款利率处于历史新低，南加州房地产业正迈入经济萧条以来的最红火势头，想要顺利买到房，前期准备必先了解贷款条件，信用、收入、工作是否稳定？如果不符合就需事先找到解决方法，才能顺利买到想要的房子。对于大多数人，买房时都不是现金交易，贷不到款就买不成房，贷款就成决定性关键。

贷款可以找银行，也可以找贷款公司，只有找贷款公司才会有多种选择，才能在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合你情况的贷款。

以下我们来探讨；

• 首先先了解2021年利率走向，贷款应注意事项; 

• 遇到多人竞标买房如何成功抢到房；

• 信用分数决定利率高低，如何3天内增加信用分数；

• 何利用现有房屋净值做最好的投资;因为疫情，银行对贷款审核方式如何；

• 加州第19号提案，对55岁以上自住屋主能节省多少税？

 2021年房贷利率的走向，现在做贷款应该注意什么？

根据6大联邦机构及大银行的预测平均数，利率2.65%会往上走到接近3%的利率，如果你现在做贷款要赶快锁定利率，如果还没有贷款的话在此提醒务必及早开始。以下是2021年各大机构的预测；房利美预计30年利率2.275%，富国银行2.875%，房地美3%，National Association Home Build（NAHB）3%，NAR预计不到3%MBA预计超过3.25%，所以这利率照正常走向，如果没有什么坏消息是要往上走的。

联邦政府为了不让通货膨胀太厉害，实施每个月$1200亿购买房屋贷款的债券，所以说每个人做的房利美、房地美贷款如30年固定，这个债券卖到哪里去了呢？这个是用房地产做抵押来包装的一个不动产抵押贷款证券Mortgage-Backed Security，所以联准会是用这种方式来降低通货膨胀的压力。因此未来一年房价成交量会越来越高，未来90天的贷款利率会如何？

相比201年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全国平均指数固定2.65 %，现在想做重新贷款的人该锁定利息不要再等了。

买方成功抢到房子的10个技巧

当然买房要预先做好准备，而更重要是你到底能借多少钱？

首先，一张【Pre approval letter（贷款预先核准信）】必不可少，相关资产证明、个人信息也都要事先准备。只要数据齐全，佳信贷款可以做到21天交屋、20天贷款核准，房屋估价10天批准，这样可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。

除了准备个人与资产所需材料外，买家到底有无技巧能够在激烈的买房竞争中脱颖而出呢？以下10个技巧必须掌握：

1). Cash offer with 10 day inspection（现金购屋早查房）

买家常常cash offer (现金买房）然后要求要有10天时间去做房子检查，其实只要open escrow , 有些买家会做个贷款，贷款做不出来还是可以用cash买， 最后还是用loan close escrow 卖方也没有问题。

2). Non-refundable Earnest Money Deposit (看准房，先交订金)

一开始把订金加大，买方非常有把握买这个房子，贷款也没有问题，可以把订金先给卖方，如果你的Purchase Contract 条件这么好，卖方可能优先考虑把房子卖给你。

3). Highest bid plus $1000（最高价再加$1000）

由买方一开始就把定金加大，非常有把握一定要买这个房子。任何人出高价，买方一定加$1000上去。

4). Free Seller Leaseback for up to 2 months

（以退为进：让卖房者免租两个月）

卖方尚未买到新的房子，买方可以给卖方1-2个月的时间，继续免费住在房子里，这些都是可以抢到房子的技巧。

5).Waive all Contingencies （放弃所有附带条件）

条件不管是估价或贷款，买方是没有条件一定会买房，不能因为贷款有问题或房屋估价后，房子价值低于购买价就不买房了。

6). Close Faster (5-21 days) （先找钱完成过户 再选择是否重贷）

正常买房从进入Escrow到Close Escrow通常需要21天,可是现金购房五天即可Close Escrow。如今房市火爆，当看到一个心仪住宅后，只有【现金为王】全额买房，才可能保证买方不错过机会， 在这种情况下，如果买家现金出现少量不足，可以寻找贷款公司通过Private money凑齐房款，在Close Escrow后再考虑做重贷来降低利率。

7). Show Your Money （亮出财力）

如果down payment已经在银行帐户，就可以把银行Statement 一起送上去。

8). Tell your Story（用故事打动卖方）

告诉卖方房子很特别，有什么地方是你非常喜欢的，让卖方觉得特别温馨，而把房子卖给你。

9). Discover Seller Motivation （以静制动：找到焦急的卖主）

找到急于卖出房地产的卖主，由于急于成交，卖主在其他方面可以有很大的弹性和谈判空间，可以获得低于市场价格或者有利于买主的购买条款。总之，焦急的卖主可以帮助买主获得更高的投资回报，或者加速实现投资目标。

10). Sold As Is （爽快承担房屋修补费用）

为了能得到心仪的房子，买方可以提出条件，即自行承担房屋现存缺陷，修缮费用由买方出。

如何在三天之内增加你的信用分数？

能贷多少款是由贷款人的经济状况决定的，能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分数(Credit Score)决定的。信用分数低于620分或者没有信用分很难贷到一般性贷款。信用分数越高，利率越好，但740分数以上利率都是一样。信用分数是决定新贷款利率最重要的依据，如果信用分数不佳一定要先修覆，房贷车贷是很帮助信用分数的，基本上贷款要求买家的信用分数在740分以上。如果买房down payment是基本的20%，信用分数就非常的重要，信用分数高能降低贷款利率。

信用分数如何提高？

信用卡不能用到信用额度超过30%，或用到额度的70-80%，不能有迟付款的记录，赶快把信用卡欠款付掉，再把证明给贷款经纪，可以在72小时之内，向三大信用机构申请重新计算分数，让利息达到最好的标准。

如何利用现有的房屋净值，做最有效稳定的投资

投资房地产对很多人来说都是一项比较稳定的被动投资，如果你已经有一套房了，就可以用房屋净值做有效稳定的投资。如何预估你的房屋净值是多少？最简单的方法就是，查房子现在值多少钱，减掉房贷余额就是你的房屋净值。通过房屋净值贷款，就是用原本的房子做抵押，现在房贷利率非常低所以是申请房屋净值贷款的好时机。

【例如】 有些人有2栋3栋的投资房，贷款金额不大，约在10几20万美金，当时利息都比较高，所以应该做合并，如2栋房子90万，如果借54万8利息大概3%左右，所需支付的还款额度每月大概2千多，54万8就可以把原来小额贷款的几栋房子做现金转贷（Cash Out refinance）。趁现在利息低，可以把钱拿出来再去投资。

另外，有的人自住屋地较大，假设房屋价值70万，屋主目前只欠30万即屋主房屋净值为40万。房东可以将房屋净值中的20万做现金转贷，每月大概银行还款额为 $2000，这样一来屋主完全可以用这20万元投资加盖一个1000呎左右的加建屋（ADU），这样的出租屋，每月租金大约在$2200- $2500，对于房东来说，每月就有200至500的出租盈余，还多了一间独立住宅。

收入不够，申请大额贷款的技巧。

小额、高额及大额贷款，金额有何差别？

现在小额贷款54万8千250，中额82万2千375，超过就是大额了。

【例如】86万4属于大额，贷款被拒绝了，因为大额贷款要求，每月收入$11,500，大额贷款规定，贷款人所有的payment不能超过收入的43%。这规定非常严格。

另外，收入$10,000在申请大额贷款，所有payment不能超过$4350，贷款可以把86万4千分成两个贷款，82万及4万2的combo，这个方式可以让客人借更多钱，买更好的房子。

目前贷款受到疫情关系，

对自雇主特别严格，银行的审核方式如何？

因为贷款要提供2020年收入损益表，比较2019的报税，很多自主业者会把自己收入写高，开支减少，这样2020年收入就会增加。可是银行要你提供过去三个月的银行对帐单，如果进帐少于20%银行就不会通过贷款。所以雇主想买房或重新贷款就必须提供三个月收入及费用盈余表，对照银行对帐单，这样才能通过贷款。

 今年加州第19号提案，

对55岁以上的自住屋主的节税大优惠

夫妻都要超过55岁而且是自住屋，当卖掉房子两年之内一定要买新房子，而且一定要是自住屋，买新后一年之内一定要去申请，「Homeowner Property Tax Exemption」这样就可以少付$7000 property tax。这法令是今年4月1日开始实施。

【例如】屋主很多年前以50万购房，去年以200万卖出（两年之内一定要买新房子），最近购入300万房子后申请「Homeowner Property Tax Exemption」，税的诉算法300万 -200万+原旧屋价50万=150万去课税再减$7000的税金。

最后提醒大家：以前抵地税的方式，一生只能用一次，现在能用三次。

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