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2021年贷款攻略 如何利用现有的房屋净值投资
发布时间:2021/03/04 文章来源:网络
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导读:由于贷款利率处于历史新低,南加州房地产业正迈入经济萧条以来的最红火势头,想要顺利买到房,前期准备必先了解贷款条件,信用、收入、工作
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由于贷款利率处于历史新低,南加州房地产业正迈入经济萧条以来的最红火势头,想要顺利买到房,前期准备必先了解贷款条件,信用、收入、工作是否稳定?如果不符合就需事先找到解决方法,才能顺利买到想要的房子。对于大多数人,买房时都不是现金交易,贷不到款就买不成房,贷款就成决定性关键。

贷款可以找银行,也可以找贷款公司,只有找贷款公司才会有多种选择,才能在众多银行中寻找利率最低的一家,或寻找适合你情况的贷款。

以下我们来探讨;

  • 首先先了解2021年利率走向,贷款应注意事项; 

  • 遇到多人竞标买房如何成功抢到房;

  • 信用分数决定利率高低,如何3天内增加信用分数;

  • 何利用现有房屋净值做最好的投资;因为疫情,银行对贷款审核方式如何;

  • 加州第19号提案,对55岁以上自住屋主能节省多少税?

 

 2021年房贷利率的走向,现在做贷款应该注意什么?

根据6大联邦机构及大银行的预测平均数,利率2.65%会往上走到接近3%的利率,如果你现在做贷款要赶快锁定利率,如果还没有贷款的话在此提醒务必及早开始。以下是2021年各大机构的预测;房利美预计30年利率2.275%,富国银行2.875%,房地美3%,National Association Home Build(NAHB)3%,NAR预计不到3%MBA预计超过3.25%,所以这利率照正常走向,如果没有什么坏消息是要往上走的。

联邦政府为了不让通货膨胀太厉害,实施每个月$1200亿购买房屋贷款的债券,所以说每个人做的房利美、房地美贷款如30年固定,这个债券卖到哪里去了呢?这个是用房地产做抵押来包装的一个不动产抵押贷款证券Mortgage-Backed Security,所以联准会是用这种方式来降低通货膨胀的压力。因此未来一年房价成交量会越来越高,未来90天的贷款利率会如何?

相比201年最高4.84%,2019最高3.49%,2021年1月打到全国平均指数固定2.65 %,现在想做重新贷款的人该锁定利息不要再等了。

买方成功抢到房子的10个技巧

当然买房要预先做好准备,而更重要是你到底能借多少钱?

首先,一张【Pre approval letter(贷款预先核准信)】必不可少,相关资产证明、个人信息也都要事先准备。只要数据齐全,佳信贷款可以做到21天交屋、20天贷款核准,房屋估价10天批准,这样可以快速Close Escrow ,21天迅速交屋。

除了准备个人与资产所需材料外,买家到底有无技巧能够在激烈的买房竞争中脱颖而出呢?以下10个技巧必须掌握:

1). Cash offer with 10 day inspection(现金购屋早查房)

买家常常cash offer (现金买房)然后要求要有10天时间去做房子检查,其实只要open escrow , 有些买家会做个贷款,贷款做不出来还是可以用cash买, 最后还是用loan close escrow 卖方也没有问题。

2). Non-refundable Earnest Money Deposit (看准房,先交订金)

一开始把订金加大,买方非常有把握买这个房子,贷款也没有问题,可以把订金先给卖方,如果你的Purchase Contract 条件这么好,卖方可能优先考虑把房子卖给你。

3). Highest bid plus $1000(最高价再加$1000)

由买方一开始就把定金加大,非常有把握一定要买这个房子。任何人出高价,买方一定加$1000上去。

4). Free Seller Leaseback for up to 2 months

(以退为进:让卖房者免租两个月)

卖方尚未买到新的房子,买方可以给卖方1-2个月的时间,继续免费住在房子里,这些都是可以抢到房子的技巧。

5).Waive all Contingencies (放弃所有附带条件)

条件不管是估价或贷款,买方是没有条件一定会买房,不能因为贷款有问题或房屋估价后,房子价值低于购买价就不买房了。

6). Close Faster (5-21 days) (先找钱完成过户 再选择是否重贷)

正常买房从进入Escrow到Close Escrow通常需要21天,可是现金购房五天即可Close Escrow。如今房市火爆,当看到一个心仪住宅后,只有【现金为王】全额买房,才可能保证买方不错过机会, 在这种情况下,如果买家现金出现少量不足,可以寻找贷款公司通过Private money凑齐房款,在Close Escrow后再考虑做重贷来降低利率。

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7). Show Your Money (亮出财力)

如果down payment已经在银行帐户,就可以把银行Statement 一起送上去。

8). Tell your Story(用故事打动卖方)

告诉卖方房子很特别,有什么地方是你非常喜欢的,让卖方觉得特别温馨,而把房子卖给你。

9). Discover Seller Motivation (以静制动:找到焦急的卖主)

找到急于卖出房地产的卖主,由于急于成交,卖主在其他方面可以有很大的弹性和谈判空间,可以获得低于市场价格或者有利于买主的购买条款。总之,焦急的卖主可以帮助买主获得更高的投资回报,或者加速实现投资目标。

10). Sold As Is (爽快承担房屋修补费用)

为了能得到心仪的房子,买方可以提出条件,即自行承担房屋现存缺陷,修缮费用由买方出。

如何在三天之内增加你的信用分数?

能贷多少款是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分数(Credit Score)决定的。信用分数低于620分或者没有信用分很难贷到一般性贷款。信用分数越高,利率越好,但740分数以上利率都是一样。信用分数是决定新贷款利率最重要的依据,如果信用分数不佳一定要先修覆,房贷车贷是很帮助信用分数的,基本上贷款要求买家的信用分数在740分以上。如果买房down payment是基本的20%,信用分数就非常的重要,信用分数高能降低贷款利率。

信用分数如何提高?

信用卡不能用到信用额度超过30%,或用到额度的70-80%,不能有迟付款的记录,赶快把信用卡欠款付掉,再把证明给贷款经纪,可以在72小时之内,向三大信用机构申请重新计算分数,让利息达到最好的标准。

如何利用现有的房屋净值,做最有效稳定的投资

投资房地产对很多人来说都是一项比较稳定的被动投资,如果你已经有一套房了,就可以用房屋净值做有效稳定的投资。如何预估你的房屋净值是多少?最简单的方法就是,查房子现在值多少钱,减掉房贷余额就是你的房屋净值。通过房屋净值贷款,就是用原本的房子做抵押,现在房贷利率非常低所以是申请房屋净值贷款的好时机。

【例如】 有些人有2栋3栋的投资房,贷款金额不大,约在10几20万美金,当时利息都比较高,所以应该做合并,如2栋房子90万,如果借54万8利息大概3%左右,所需支付的还款额度每月大概2千多,54万8就可以把原来小额贷款的几栋房子做现金转贷(Cash Out refinance)。趁现在利息低,可以把钱拿出来再去投资。

另外,有的人自住屋地较大,假设房屋价值70万,屋主目前只欠30万即屋主房屋净值为40万。房东可以将房屋净值中的20万做现金转贷,每月大概银行还款额为 $2000,这样一来屋主完全可以用这20万元投资加盖一个1000呎左右的加建屋(ADU),这样的出租屋,每月租金大约在$2200- $2500,对于房东来说,每月就有200至500的出租盈余,还多了一间独立住宅。

收入不够,申请大额贷款的技巧。

小额、高额及大额贷款,金额有何差别?

现在小额贷款54万8千250,中额82万2千375,超过就是大额了。

【例如】86万4属于大额,贷款被拒绝了,因为大额贷款要求,每月收入$11,500,大额贷款规定,贷款人所有的payment不能超过收入的43%。这规定非常严格。

另外,收入$10,000在申请大额贷款,所有payment不能超过$4350,贷款可以把86万4千分成两个贷款,82万及4万2的combo,这个方式可以让客人借更多钱,买更好的房子。

目前贷款受到疫情关系,

对自雇主特别严格,银行的审核方式如何?

因为贷款要提供2020年收入损益表,比较2019的报税,很多自主业者会把自己收入写高,开支减少,这样2020年收入就会增加。可是银行要你提供过去三个月的银行对帐单,如果进帐少于20%银行就不会通过贷款。所以雇主想买房或重新贷款就必须提供三个月收入及费用盈余表,对照银行对帐单,这样才能通过贷款。

 今年加州第19号提案,

对55岁以上的自住屋主的节税大优惠

夫妻都要超过55岁而且是自住屋,当卖掉房子两年之内一定要买新房子,而且一定要是自住屋,买新后一年之内一定要去申请,「Homeowner Property Tax Exemption」这样就可以少付$7000 property tax。这法令是今年4月1日开始实施。

【例如】屋主很多年前以50万购房,去年以200万卖出(两年之内一定要买新房子),最近购入300万房子后申请「Homeowner Property Tax Exemption」,税的诉算法300万 -200万+原旧屋价50万=150万去课税再减$7000的税金。

最后提醒大家:以前抵地税的方式,一生只能用一次,现在能用三次。

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