美房吧告诉你：海外买家赴美购房 现金购房的步骤
发布时间：2014/07/24 文章来源：美房吧
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导读：赴美买房，首先要知道自己为什么异域买房：投资？移民？特为孩子入学？生意旅途的歇脚处？ 这些就决定了房屋在城市或郊区的选位，价位，种类和品味。
现在互联网已经相当普及，不少中国购房者也都会先自己上网做很多搜寻功课，但最终大部分还是依靠经纪来帮助自己完成置业。原因：
美国房产
**不熟悉异国的房产政策，购屋交易程序。对到哪一步该做什么，该找谁，该去哪里找都不确定，靠自己会花费很多时间精力，还可能找错人走岔路。
**对大环境雾里看花，对小环境更是陌生。比如人人知道纽约曼哈顿，但很少有海外买家清楚知道南北东西不同街区的差异，有时走出几个街区就是别有洞天。也很多人知道长岛甚至多次来过长岛，但有一句话形容长岛的城镇甚至多于好莱坞的电影明星（“Long Island has more towns and villages than Hollywood has movie stars.”），有些出生成长在这儿的居民都不一定搞得清楚哪儿是哪儿，也只有经验丰富熟悉此地的经纪才具备能力带你步入迷宫，帮你分析比较所选范围内小镇小区的优缺点，对你的合适程度。
**安排看房时间的问题。即使假设您的语言没有任何问题，您的交通方式也没问题（自驾或租车或朋友帮忙）。您还是不太可能有机会像专职经纪一样能直接快速地跟其它经纪或屋主联络。您在网络上得到的联系资料往往是间接的和需要经过转接的，致使您不太可能像经纪那样娴熟地致电预约，等候约会确定，规划行程路线与顺序，计算掌控上一处房屋和下一处房屋查看停留的间隔，紧凑安排几个小时的看房过程。所有海外买家的停留时间都不宽松。看房时间上的浪费可能会使您不得不增加长途往返次数，身心疲劳，有时也会因为时间紧张，半途而废，错失成交机会。
**语言沟通的问题。欣喜地发现越来越多同胞的英文沟通能力比前些年好，可以说和理解简单的词句。但是买房不像买衣物那么随意简单。过程中该问的没问到，该交代的没交代，很重要的细节没听明白，往往多添很多后续麻烦，浪费时间成交失败的几率增大不说，严重的甚至会引发法律上的纠纷。
**出价还价的准确度。经纪运用详细全面的内部资料得悉周边房情，以及欲购房屋的历史交易情况，在市场上停留天数及价位升降情况，分析比较，指引买家合理出价，协调买卖双方。
大部分海外买家都是现金买房，就先讲一下现金买房的步骤：
* 一到美国就找当地银行，咨询开户，设法快速移入足够资金。
* 找到合意房屋后，签署意向合同（sales binder or offer），由经纪马上递交卖家。上面会有您的出价（offer price），签正式合同（contract of sale）时需付定金（cash deposit），正常是10%.房屋成交日支付的余款（cash at closing）。意向合同上还有一些附属内容，比如您希望的交房日期，您的律师联系方式等。签这份意向合同时，您需交几百美元至几千美元的支票表示出价诚意（good faith deposit），有时甚至达到房屋总价的2-5%.谈价失败后支票会由经纪退还给您。有些房主还会要求提供您的付款能力证明（proof of funds）。
* 买卖双方达成共识后（短至一天内，长达逾月），屋主会在最终的意向合同上签字确认价格。
* 建议这时就马上联系执照工程师或执照验屋人员，在屋主同意的日期验屋。验屋费用在纽约一般是几百元至一千多。检验过程几个钟头。1-3天之后得出报告。验屋是我每次都建议买家必做的事情。验后没有问题，买得开心放心；验后有问题，可有理有据再与屋主协商，或修缮或减价或中止交易。
* 验屋结果无争议后，双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后，买家签合同并支付10%定金，这笔钱通常会送至卖方律师放入第三方保管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由单方中止合同，将会失去这笔定金。
* 买房律师会在卖方签合同后马上委托产权调查公司进行房屋产权调查（title research），调查房屋的历史交易情况，贷款情况，付税情况，房契户主资料，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用买方支付，通常几百元美金，需2-4个星期。有时买方律师也会在买方授权下提前开始产权调查以节省时间。
* 以上没有问题的情况下，在过户前两天或最好前24小时，经纪人带着买方再次查看房屋（final walk-through）。确定自上次看房到现在房屋无大的变化及损坏。
* 如果一切顺利，在过户日大家会面办交房手续。通常会在卖方律师的办公地点（若贷款则可能是银行律师指定地点）。请买家要带好自己有效身份证明（如驾照，护照或绿卡等）及现金支票。您需在这时付清剩余房款和房屋过户费（closing cost）。相对贷款买家，现金买家所付房屋过户费用很少，不同情况不同数目。
* 过户手续结束。您现在就从原屋主手中接过钥匙成为房屋的新主人了。您会在1-3个星期内收到您的正式房契（Original Recorded Deed）。
至于海外买家在美国贷款买房，多是一些实力不弱且跟美国有生意往来的国际商人，他们贷到款的把握很大，贷款原因也是因为用生意人的头脑想问题，利用低的利率借钱，尽量保持手中原有的流动资金。但如果您非类似情况，又极少往来美国，建议您做好费时费力的准备，原因简单：申请繁复且难度大。
通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或长久居民。当海外其它身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。但究竟增加到多少，并没硬性要求。也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市，比如纽约或加州的圣地亚哥……
* 1996年左右，此类贷款通常要求35-40%的首付，贷款固定利率差不多9-10%;2000年，首付要求一般能降到20%,固定或浮动利率也只有5-6%之间；
* 到了2006,2007年，可以提供此类贷款的机构减少，把关变严，通常首付要求至少30%;
* 2008年，很多大的机构开始要求至少要有40-50%的首付。
* 所以目前在纽约，为避免申请失败耽误时间，您差不多得准备50%以上的现金首付，另加12个月的贷款总额。
一些可能要求提供的文件：
■有效护照并显示有效签证页；
■个人简介（两三段落介绍您的职业背景）；
■2-3封的历史信用证明，出于您本国的银行，信用卡机构或贷款机构等等，以证明你及时还款的能力；
■虽然个人资产证明不是必备，但若有，会可能帮您减少首付金额或拿到较低贷款利率。所以最好能提供您在至少两个不同的国际金融机构开户的户主证明及存款证明（英文），如最近两月的银行月结单（Bank Statements）。个人资产需要跟您的正常收入相称且总额超过两年的房费支出。
■等等……
具体购房过程，参照上面现金买房程序，但
* 您在初次向屋主送出意向合同（sales binder or offer）时，目前一般需附上银行出具的贷款预批书（pre-approval letter）以证明自己的买房诚意及实力。
* 在签了正式合同后，应马上开始银行贷款的所有正式程序。如果您认为当时利率相对过去将来都处于较低，就委托银行及时锁定，一般期限30,45或多至60天。获得贷款保证书 （Get a Firm Commitment） 的理想时间：2-4个星期。这份文件表明银行终于100%保证会贷款给你！
* 过户时，会多出银行律师在座。多交的费用有：信用调查 credit report fee,申请费 application fee,房屋估价费 appraisal fee,申批操作费 processing fee,及银行律师费 bank attorney fee, 贷款税 mortgage tax,等等……总的来说，纽约贷款买房过户费一般是房价的2-3%.
文章来源：美房吧
发布时间：2014/07/24
