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外国人在美国买房时都要交哪些税？

发布时间：2023/09/14　文章来源：

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导读：美国房产市场火热，吸引了众多外国人投资买房。但是，在买房的过程中，你可别忽略了那些税费哦！下面，带你揭开外国人在美国买房要交的那些

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美国房产市场火热，吸引了众多外国人投资买房。但是，在买房的过程中，你可别忽略了那些税费哦！下面，带你揭开外国人在美国买房要交的那些税费！

1、个人所得税Income Tax
通常投资人在美国购买房屋后会选择出租，而租金收入可能需要缴纳个人所得税。
对于外国人来讲，租金的缴税方式由房产拥有者参与租赁经营活动的程度而定。如果只是单纯出租，即租户在支付房租外，另外自行支付房地产税、维修费用和保险费，那么房产拥有者被视为被动参与经营，这种被动租赁收入采用统一的30%税率。
另一方面，如果外籍人士参与了日常管理、运营和维护出租房屋，那么房产拥有者就属于积极参与经营，租赁收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利息、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来抵免税费，甚至实现零税费。
2、资本增值税
这项税主要是在卖房产生收益时缴纳。分为两种情况：
如果持有房产一年之后想要卖出，卖出价与买入价中间的增值部分，需要缴纳资本所得税。如果是一年之内卖出，增值部分的收益按照个人所得税来征收，增值税税率分为三档，0、15%，20%。此外，由投资所得到的额外收入，如股票、地产、债劵、共同基金、艺术品和其它任何有价值的东西等，每年必须申报。但申报与缴税是两回事，也就是说有可能不需要缴税。
外国人预扣税
美国的《外国投资者预扣税法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，缩写为FIRPTA）属于联邦税法，目的是杜绝外国人、非永久居民和外国企业在出售房地产时偷税漏税。根据规定，任何买家从外国籍的卖家中买房，就必须从合同成交额中预扣15%的税（不同州税率可能不同），并且还要在成交后的20天内，把这笔税金上缴美国联邦税务局，否则可能面临高额罚款。但如果卖主是美国人或者持有美国绿卡，就不必缴纳这笔预扣税。买卖双方完成交易，国税局在扣除必要的税款（如资本增值税）之后如果15%的税款仍有剩余，一年结束后，报税完成后才能将税退回。
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1031延税法
投资人用于商业或者投资的房产在转售时，如果新购置的房产与卖出的房产等值或者价格高于旧有房产，并且还符合以下条件时，就可以避免缴纳旧有房产增值所产生的资本利得税（Capital Gain Tax）。首先旧有房产出售后的45天之内需要指定新购置房产，其次，在180天内需要完成过户。因为投资人出售旧有房产所得到的收益全部用于购置新房产，理论上并没有多余的收入产生，所以也没有可以纳税的税基，因此投资人可以不用缴纳资本利得税。不过具体的操作还是需要依靠专业的房产经纪团队和税务师为客户量身策划，在投资人想要转卖旧有房产时就开始做全面的考虑与规划，以在过户之前与过户公司进行必要的沟通。
3、赠与和继承税
当持有者想将自己的美国房产赠与配偶、儿女或他人时，这时就会产生赠与税。赠与人需要缴纳赠与和遗产税，具体税款要视房产价值而定。根据美国联邦税法的规定（不同州要求可能不同）赠与税的免税额部份分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。
按照2019年的最新税务规定，在美有房产的海外人士赠与将会面临两种情况，分别是：被赠与人是配偶，被赠与人是非配偶。
如果被赠与人是配偶，配偶是美国公民，那么赠与和遗产税都无额度限制。如果配偶不是美国公民，那么无论什么身份，其年度赠与免税额度都为15.5万美元，终身免税额度为6万美元。（注意，只有当年度额度不够用时才会占用终身的6万额度）
如果被赠与人是非配偶，那无论是什么身份，年度赠与免税额度都是1.7万美元，其遗产税的终身额度都只有6万美元，也就是说100万美元的房产要赠给孩子，减掉6+1.7万后剩下92.3万美元要缴纳遗产税，税率为40%。
隔代赠与遗产税
如果是长辈想直接赠送给（外）孙子（外）孙女，这种也需要缴纳赠与和遗产说。
美国税法将此类税称为“Generation-Skipping Transfer Tax”, 指的就是隔代赠与，或者赠与比自己小37.5岁的受赠人，都将按照最高遗产税40%计算。
当然，也可以通过年度免税额度1.7万美元，每年向（外）孙子（外）孙女赠与财产。通常，外国人去美国投资房产，都会采用合法方式进行避税。比如变更持有结构、信托和保险是比较常被采用的合法避税方式。

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