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全面解析美国房产税如何征收

发布时间：2024/01/15　文章来源：

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导读：美国50个州都征收房产税美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。征收比例划分按照1:1:5美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对

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美国50个州都征收房产税

美国房产税的征收主体是郡政府、市政府和学区。征收比例划分按照1:1:5
美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税。
在美国，50个州均实施房产税政策，房产税已成为地方政府的主要财政收入来源。当前，房产税的税率在1%至3%之间，房产税被视为房产永久持有权的基础保障。征收房产税的主要目的是为了保证地方政府各项支出的正常运行，进一步完善公共设施及福利事业。因此，美国房产税的征收主体是郡政府、市政府以及学区，而联邦政府和州政府均不征收房产税。那么，美国是如何进行房产税征收的呢？
征收主体(郡政府、市政府和学区)：
1、美国的地方政府会对房产进行征税，地方政府会根据各自的实际情况来制定税率，并依法征收，而这笔税收主要用于居民所在区域的教育和公共服务的支出。
2、在美国，联邦政府和州政府不征收房产税，而房产税由郡政府、市政府和学区征收。他们之间的征收比例划分是按照1:1:5来征收的。
房产税税率：
1、地方政府根据各级预算制定房产税税率，由于预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都有所不同。例如，若某个地方政府年度开支为2亿美元，该地区的房产估价总额为100亿美元，则该地当年的房产税税率为2%。若一年后该地区经济发展，房价提高，房产估价总额上涨为200亿美元，但地方政府开支仍为2亿美元，则当年房产税税率为1%。由此可见，房价上涨时，房产税可能会降低。
2、房产税是根据地方财政需求，地方政府制定一个统一的房产税率进行计算的。应缴房产税就是房产税率与房产纳税价的乘积。房产纳税价通常以房产市场公平价为基础，但有些地方政府允许一定的折扣，这时房产纳税价就是房产市场公平价乘以折扣率的结果。
3、房地估值通常由持证的专业评估师给出市场公平价。美国大部分房屋是独栋的，房与房之间存在很大差异，包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法，即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，依据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法，但一般针对新房，主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧调整。
4、确立税率的流程如下：首先，市、镇委员会制定预算。各级政府根据预算收入和总支出情况，决定征收房产税的金额。最后，根据评定的房屋计税价值，确定房产税的税率。
税率的计算公式为：预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。
5、税率的高低有一定的限制，这是因为联邦法律对财产(主要是房地产)征税设定了最高限额。财产估价一经地方立法机关正式批准，就成为当地的法定税基。据此，可以形成两种形式的税率：一种是名义税率，适用于估价；另一种是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率的差异，各地税率也存在较大差异。
征收手续：
1、税率高低受到一定的限制，这是因为联邦法律对财产（主要是房地产）的征税设定了最高限额。一旦地方立法机构正式批准财产估价，该估价就成为当地的法定税基。依据此，可以形成两种税率：一种是名义税率，适用于估价；另一种是实际税率，适用于市价。由于各地估价比率的差异，各地的税率也存在较大的差异。
2、美国房产税的纳税人为拥有房地产的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
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免征条件：
美国地方政府制定了一些减免税项目，主要是对自住房屋进行减免税。具体操作方式为，通过降低税基或低估财产价值来实现。此外，还有一种减免美国房产税的方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。例如，加州的纳税人，如果将房产作为主要的自用住宅使用，可以免除7000美元的房产税。因此，这个规定对于我们华人来说具有相当的现实意义。
另外还有退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。
拒交处罚：
1、对于未按时缴纳税款者，可以采取罚息和罚金的措施，拖欠时间越长，罚金越高。当所欠税款和罚息罚金达到一定程度后，地方政府可以对拖欠房产税的房产采取留置或拍卖措施。这就是很多法拍房的来源。
2、在房产拍卖所得款项中，地方政府由于房产税的最先申诉抵押权而享有优先得到资金的权利，以用于抵税。例如在加州，如果超过期限，房主需缴纳10%的罚金；逾期三年未缴纳房产税，地方政府有权将房产没收并拍卖。
美国各州房产税 51州房产税列表
华人聚居州与城市的房产税：
纽约州房产税 New York：1.71%
新泽西州房产税 New Jersey: 2.47%
德州房产税 Texas: 1.81%
华盛顿州房产税 Washington: 1.01%
佛州房产税 Florida: 0.93%
北卡州房产税 North Carolina: 0.85%
加州房产税 California: 0.76%
麻州房产税 Massachusetts: 1.23%

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