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世界不太平,我为何还在买美国房产?
发布时间:2021/02/22 文章来源:网络
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导读:我有一个朋友在上海,年薪百万,却买不到上海一个厕所大的地方。所以说,就算世界不太平,我也还会买美国房产。为什么?1 增值2 正现金流3
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我有一个朋友在上海,年薪百万,却买不到上海一个厕所大的地方。所以说,就算世界不太平,我也还会买美国房产。

为什么?

1.增值

2.正现金流

3.可使用杠杆

是不是简单粗暴好理解?

人生从三十而立走到四十不惑,时不时也会听到有人吐槽房地产投资,大概喷的是以下2点:

1、和其他的投资相比,房地产投资会让你的资金流动性变慢(你会觉得你投资很多钱到房产后,想再实现变现的流程就会比较复杂)。

2、房地产是需要大资金投入的投资领域,当你把大多数的钱都投入房子后,你变成了一个Equity Rich, Cash Poor的人。虽然拥有的资产价值很大,但自己每月可以用于实际开销的可用现金流却很小。你已经成为了一个“穷酸的富人”啦!

然而,主动让自己的钱被房地产给“套住”,也会给到你一些意想不到的好处。

1买东西花钱,买房子挣钱

你有没有发觉:当你知道自己的银行里躺着几百万上千万现金的时候,心里会特别发痒?没事就特别想秀一下自己的优越生活?特别控制不住自己的七情六欲想要去消费?消费的时候是否容易控制不住而超支?

当你消费完毕后,是否大多数时候觉得自己80%都花在了可有可无的东西上?

而当你知道自己每个月固定可以支配的流动现金只有区区几万元,你需要用这笔钱去支付一家老小所有开支的时候,你是否就应该在花每一块钱的时候都认真地好好思考?

Equity Rich, Cash Poor, 就是房地产投资约束你消费习惯最有效的方式。让你别动不动就乱消费,该剁手的时候就缩手。

至此,你的六根清净了,与“不良生活嗜好”绝缘了,消费观反而越变越健康了。而且买东西,只是在消耗你的资产,而买房子,却是在增加你的资产,因为房子会增值。美国的房子增值稳健,来看看美国房子的涨价情况。

 

这是美国近25年的房价增值排名。以硅谷San Jose为例,过去这25年来房价增值接近400%,也就是房价翻了接近5倍!不要忘了美国房产市场是较成熟的市场,4倍的增值,相当可观了。另一个增值上300的是旧金山大都市区。

房价过去25年翻了3倍的有4个城市:

LA/ San Diego/ Seattle/ Sacramento

翻了2倍的有8个城市:

Tampa/ New York/ Phoenix/ Orlando

Nashville/ Dallas/ Austin/ Atlanta

图表上最次的北卡Raleigh,也涨了86.3%,Memphis增值也有58%。

也就是25年前你花了10万买了套房,现在最差也能多出5万8来,总比你当年挥霍掉了,花在没用的东西上强。这完全符合”延迟享受”的财富发展策略。

2美国买套房,每月还能多些零花钱。

如果你在国内有套空置的房子想拿来出租,除非你是10几年前买的,否则不太可能每月能给你送钱。

而美国现在很多地方的出租房,扣除养房的费用,每月还能给你的账户多存进几百刀,就像一只会下金蛋的鸡,怎么会让人不想拥有?

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比如上图中的16个城市里,Memphis(孟菲斯)的租售比遥遥领先,是0.84%, Tampa也是一个租售比较高的,0.65%,  Atlanta 0.64%, 再下面是0.6%左右的Dallas(达拉斯)和Orlando(奥兰多)。也就是说你花了20万买了Orlando的一套房,想带着孩子去Disney玩的时候,可以住在自己家里,其他空置的时候还能出租出去,每月收到$1200的租金。

有人可能会问,”我想在美国买房,可是买哪里比较好呢?

西部洛杉矶

洛杉矶, 美国第二大城市区, 坐落于加州南部。作为国际一线大都市, 这里有西半球最繁忙的集装箱货运港口和航空枢纽,是美国和亚洲之间最主要的联系纽带, 拥有高科技航空航天休闲娱乐等众多朝阳产业, 经济实力雄厚, 全年气候温和宜居,  是海外华人最多的城市,也将是一个三届奥运会承办城市(1932,1984,2028)。

洛杉矶由于地少人多,从1996年到2020年,房价涨了278.6%。这里既有好莱坞明星钟爱的英伦风城堡, 也有落霞与孤鹜齐飞,秋水共长天一色的新港滩海边豪宅,更有温馨亲民小联排别墅。

深受华人喜爱的尔湾市在疫情期间,非但没有受国际关系的负面影响,反而逆势攀升,证明了南加州的房地产市场的韧性和旺盛的生命力。投资南加州不但满足了投资多元化,国际化,分散化的要求,更是投资了环太平洋经济带的朝气勃勃的未来。

东南部亚特兰大

亚特兰大所在的 Geogia(乔治亚州)北临田纳西和北卡、东临大西洋、南邻佛罗里达、西临阿拉巴马。亚特兰大是美国东南部最大城市,在全美排名第九,也是美国东南最大的交通枢纽。

这里森林覆盖率高,是全美最宜居城市之一。亚特兰大机场的乘客规模也排在世界前列,国际旅行方便。亚特兰大是美国地产投资综合排名第一。

教育和经济在全美也名列前茅,如Emory University(埃莫瑞大学)、Geogia Institute of Technology(乔治亚理工)、University of Geogia(乔治亚大学)。很多500强企业总部设在亚特兰大,比如Homedepot、可口可乐、CNN、AT&T、UPS等。

房产投资最应该关注的就是城市的经济和人口的净增长情况。过去10年,亚特兰大每年都有10万人迁入,经济增长的速度在全美大城市排名第一。大多在亚特兰大买投资房的,购买的价格一般中位数在25-35万之间,这个区间的房产增长性和租售比最佳。

亚特兰大投资房产最受关注的区域是,20号高速公路以北,19号高速公路以东。主要原因是20号公路以南黑人比例较高。最受关注的房产投资地段,主要集中在Gwinnett、Forsyth、Fulton、Dekalb Counties(县)。

美国房地产是Number’s Game, People’s Business。在美国投资房地产,就像运营一家企业,需要同时具备“理性”的分析能力和洞悉人性、沟通协作、达成共赢的“感性沟通技能”。

你需要懂得:

  • 市场分析,找到好的投资房产

  • 配置并领导团队,搭建房地产执行团队去运作项目

  • 金融贷款知识和财务/税务知识,让自己的盈利最大化

  • 如何美化房子、市场营销知识来出售或出租房子

  • 如何识别好租客来保障收益

  • 法律知识和流程来维护自己的房东权益

  • 建立公司或信托构架来持有房产,以获得相应的益处

你可以亲力亲为,这一整套东西走下来后,你会发现自己简直就是一个当之无愧的全才。但也可省下这些力气,找一个相当值得信任的团队来为您打造这一系列事务。

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