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​年终是总结、反思和展望的时候。2022年底美国房地产市场状况如何，2023年我们应该期待什么？来看看来自美国不同房地产市场的专家们的见解。

WHERE THE US REAL ESTATE HOUSING MARKET STANDS年终房地产市场现状

住宅市场在 2022 年仍然非常活跃，就像 2020 年和 2021 年一样。外在宏观因素仍然是影响当前房地产趋势的主要因素。疫情和远程/混合工作模式的影响仍在持续，除此以外，乌克兰战争和通货膨胀也影响了房地产市场的方方面面。虽然都是危机情况下，但是当前形势与08年经济大危机不同：08年房地产泡沫破裂主要是由于房地产以及抵押贷款金融行业自身的因素。而本次主要是由于上述外在因素。这也是为什么尽管存在动荡和不确定性，房地产市场仍然不太可能崩盘，或发生重大市场调整的原因。2022 年美国房地产市场到底发生了什么：
 

​1.楼价创历史新高

根据 Zillow 的数据，截至 2022 年 9 月底，房地产价格中位数达到 357，810 美元。自年初以来大幅增长8.9%，同比增长14.9%。虽然 10 月份的数字明显低于 2021 年 19.6% 的增幅，但仍超过了 5.3% 的年均房地产增值率。Dotoli集团负责人Josh Dotoli认为房屋价值达到历史高位是由于供需问题。

他解释了住宅房地产的持续增长如下：尽管利率飙升，住房需求仍然很高，但供应（可供出售的房屋数量）跟不上需求。这导致价格上涨，买家之间的竞争加剧。不幸的是，这个问题预计不会很快消失。新房的数量跟不上人口增长的步伐。

这一趋势的总体影响是高房价劝退很多购买能力较低的首次购房者，这在一定程度上减轻了有购买力的房地产投资者的压力。​

​2.抵押贷款利率也达到了历史最高水平

另一个趋势是抵押贷款利率的上升。与 2020 年初开始攀升的房地产价格不同，抵押贷款利率一直徘徊，直到 2022 年初，开始上升，并从那以后，开始上升加速。Freddie Mac说，现在30年期固定利率抵押贷款利率为6.94%。这一数字是2022年1月（3.22%）的两倍多，比一年前增加了3.85个百分点。这是自2002年4月或20多年前以来抵押贷款利率最高的一次。RE/MAX Town & Country的房地产经纪人Bruce Ailion解释了抵押贷款利率上升的原因：联邦基金（Fed Funds）利率的上升是抵押贷款利率上升的一个因素，大多数分析师不认为美联储已经停止加息。

和飙升的房价类似，抵押贷款利率的大幅上涨又劝退很多购房者，并迫使投资者寻找融资渠道。然而事实上， Matiah Fischer甚至说：抵押贷款需求处于1997年以来的最低水平。
 

3.库存量上升www.meifang8.com

2022 年住宅库存的增加缓和了房地产市场充盈的需求。自今年5月以来，活跃房源数量逐年上升。根据 Realtor.com的数据，2022 年 9 月，住宅物业上市量同比增长 26.9%。然而，库存仍然没有需求那么高。Keller Williams Metropolitan的JRR Partners房地产经纪人Ryan Ross说：库存仍然很低，优质房屋持续在1-2个月内销售一空。
 

4.我们仍处于卖方市场

主要是由于库存持续低迷和其他因素，美国住房仍面临卖方市场，待售房屋的需求超过房源供应。对于首次购房者来说，特别艰难；由于缺乏重大市场调整，他们在很大程度上无法负担。投资者往往经济条件更好，因为可以获得更多的融资来源，包括以前购买的长期和短期租赁的股权。此外，许多购房者的退出在一定程度上减少了房地产投资者的竞争。更不用说他们中的大多数人在购买收入房产时具体要求并不高，只要投资物业分析结果值得投资，无论物业类型和便利设施如何，他们都会继续。
 

​5.租金上涨

由于高房价和抵押贷款利率上升，许多人不得不选择租房而不是买房，尤其是在价格与租金比率较高的热门市场。它导致整个美国住房市场的租金上涨。据 Rent.com 报道，2022年8月和9月，平均租金分别同比上涨12.3%和8.8%。在 88.6% 的美国住房市场中，租金与 2021 年同期相比有所上涨。租金涨幅最大的州包括Florida（25.5%），Delaware（23.9%），New Mexico（21.2%）和Oklahoma（20.8%）。尽管利率上升，但租金需求仍然强劲，主要是因为考虑到一般住房负担不起，租房者没有太多选择。

​House Solutions USA总裁Chris Romany分享道：
我们于10月21日星期五在East Orlando挂牌出租房屋；在48小时内，我们收到了来自租户申请人的100多个查询，可见当地市场多么强劲。

请记住，Florida房地产市场的租金飙升幅度最大，租户的需求仍在飙升。这种趋势——高租金和强劲的需求——使 2022 年成为投资长期租赁物业的特别好的一年。
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6.​租金上涨短租行业复苏

虽然Airbnb市场在疫情开始时大幅下跌，但随着旅行限制的解除，市场逐渐复苏。接近 2022 年底，短期租赁已经完全恢复并重新成为更有利的租赁策略。Mashvisor的全国租赁市场分析显示，截至2022年10月底，美国市场短期租赁的平均Cap rate为4.58%。长期租赁的比较数字为3.29%，因此前者的投资回报率明显更高。注：我们的分析侧重于房价中位数低于100万美元的市场，以及多余100个的相应类型的租赁房源，这确保了强劲需求下，投资者的负担能力。总而言之，2022 年是美国房地产市场又强劲的一年。专家们一致同意这一点。

​Dwellings Michigan的副经纪人Boyd Rudy强调：尽管目前经济存在不确定性，但住宅市场仍然强劲，创纪录的低库存推动价格上涨并创造了竞争激烈的买家竞标情况。这与先前——疫情将给市场降温的预测背道而驰。

Awning的CEO兼创始人Shri Ganeshram看到了一些调整的迹象，但这远远不足以改变局面。他说：住宅房地产市场目前正在疲软，但并不像大家预期的那样自由落体式下跌。

与此同时，Palmetto Land Buyers的CEO兼创始人Joe Ortiz谈到了房地产市场的繁荣：“目前住宅市场正在蓬勃发展。房价飙升，对房产的需求很高。这与预测市场放缓的预测形成鲜明对比。“

因此，我们可以得出结论，美国房地产市场即将在 2023 年以良好的状态开始。

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