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加州房价新趋势：各大城市都在涨！旧金山东湾奥克兰却成例外

发布时间：2023/11/22　文章来源：

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导读：虽然如今美国的房地产市场并不景气，但并不影响各个城市房价继续上扬。加州的几个大都会区也是如此，不过在一片涨势之中，还是有特殊的例子

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虽然如今美国的房地产市场并不景气，但并不影响各个城市房价继续上扬。加州的几个大都会区也是如此，不过在一片涨势之中，还是有特殊的例子——旧金山东湾的奥克兰（Oakland）房价出现下跌。

1、加州各大都会区房价集体上涨唯独奥克兰出现下跌
从目前来看，购房者对奥克兰的房子表现得十分冷静。
丹尼尔·温克勒（Daniel Winkler）是旧金山东湾的一位房地产经纪人，他表示，11月19日他给位于奥尔巴尼 (Albany) 的一套房屋办了一个开放日活动，总共约有80多人在此期间参观这套房子。
然而就再同一天，他的公司给位于奥克兰的四套房产同时举办了开放日活动。总共只来了11位访客，其中还有一套房子无人问津。
这对比实在有些惨烈，但地产经纪人温克勒表示：“这反映了奥克兰房地产市场的真实情况。”
还有很多数据都显示出了奥克兰房市的窘境。比如，Zillow网站的数据就表明，在加州人口最多的20个城市中，唯有奥克兰一城在几年的7月-10月期间，房价出现了下滑趋势。
虽然只是从$793,000降到了$791,000，出现了0.2%的小幅下跌，但这也足以说明一些问题。
因为在同一期间，加州的其他大都会区，比如尔湾（Irvine）和圣何塞（San Jose）房屋估价都增长了5%以上。
此外，奥克兰和与其临近城市的房市相比，也逊色不少。同样是在7月-10月期间，弗里蒙特（Fremont）和都柏林（Dublin）的典型房屋价格分别上涨了4.2%和3.9%。
2、高利率并非奥克兰房市陷入窘境的唯一原因
假使将奥克兰房价下跌归因于当下高利率的影响，恐怕也不完全科学。
东湾的房产经纪人温克勒表示，高利率确实正在削弱房屋价值。但当利率下降或买家习惯了更高的成本时，被压抑的需求通常会导致房价再次飙升。
温克勒认为，奥克兰房价下跌和加州其它都会区形成鲜明对比的原因在于居高不下的犯罪率。
尤其是从新冠疫情开始后，奥克兰的暴力犯罪和侵犯财产的事件激增，犯罪率比加州其它城市高出不少，治安环境差到几乎刷新历史。
温克勒说，犯罪率上升意味着想要搬到奥克兰的人越来越少。
除了治安环境的问题，奥克兰房租价格的下跌也对房市产生了负面影响。
近年来，奥克兰建造了大量的新公寓楼，但很多都处于空置状态，所以租金也随之下降了。上市网站Apartment List的数据显示，2023年10月，奥克兰一居室的租金价格同比下跌了约8%。
更便宜的租金会降低人们的购买房屋的动力。
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3、奥克兰房市会崩盘吗？
不过，如果要说奥克兰房市面临“崩盘”，还是有些危言耸听了。
奥克兰的房屋价值普遍高于加州的整体水平，10月份该市典型房屋的中位数价格为$793,000，而加州的房价中位数为$746,000。
根据房地产经纪网站Redfin提供的最新数据，奥克兰房屋的平均销售时间为21天。今年9月，整个加州的房屋平均销售时间为28天。
另外，奥克兰的一些社区房价也是出现了上涨的。例如，奥克兰山区的克莱蒙特和林肯高地社区（The Claremont and Lincoln Highlands），房价在7月-10月期间分别上涨了2%和1.4%。
然而在靠近奥克兰市中心的许多社区，例如San Pablo Gateway和Produce and Waterfront，房价则是下跌了2%-3%。
即使犯罪率和租金下降令一些买家望而却步，但不可否认的是奥克兰的房地产市场仍然是全美最具价值之一。
与旧金山一样，奥克兰的房价在疫情爆发后的最初几年内出现了上涨，其典型房屋的中位数价格在2022年5月达到了$903,000的峰值。

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