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2023年，如何看待美国房产市场？

发布时间：2023/02/10　文章来源：

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导读：回顾去年以下是去年一整年最常见是十条站房价不会跌的观点：1 美联储只是嘴炮根本不敢加息这是去年年初最多的站房价不会崩的观点之一了。

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回顾去年
以下是去年一整年最常见是十条站房价不会跌的观点：
1. 美联储只是嘴炮根本不敢加息
这是去年年初最多的站房价不会崩的观点之一了。尽管美联储已经在2021年12月的时候明确了2022年加息的机会。最后的结果是一年的时间美联储以非常强硬的态度多次加息。
2. 通胀高企，房价抗跌。
高通胀意味着美联储会加息，加息意味着借贷成本上升，房价涨幅下降。当房价涨幅低于通胀幅度时它就不再是保值产品。更别说房价直接跌了……
3. 供需关系决定价格，供小于求，房价会继续上涨。
适用于新房，以湾区为例，湾区乃至北美房价中二手房交易才是主体。当购房并不是刚性需求(后面会解释)时，购房者的数量是难以评估的，但房价高于购买力且高利率时，购房者数量的下降应为趋势；同时房价持平甚至下跌的时候，卖方者可能会增多。
这意味着除了从数据中观察，你根本无法了解市场上实际的供需关系。房价的走势影响着购房者的心态，而心态影响着供需关系。这就导致房价与供需关系的关系实际上是个混沌系统。说直白点你不太能得出一个解析式去判断它。
4. 刚需房买家无论如何都会入场。
我个人认为这是比较恶意地诡辩法。它本质上是恶意替换了"刚需"和"首套"的区别。当房产并不与医疗，教育等资源绑定，尤其是加州法律对租房者保护地比较完备的情况下，我并不认为，存在“刚需房”这种东西。
绝大多数人的观点是"首套房"。然而首套房并不需要在某个时间节点上一定要完成，这就意味着购房者完全可以继续观察随后的房市走向再购买，而不需要被赶鸭子上架似的顶着逆天的房价和利率去买房。
5.湾区码农有钱的多的是，房价降这一点不影响买房热情。
首先湾区码农的收入中rsu占据着相当大的比例，因此在股市大跌的情况下你不应该期待湾区码农的购买力可以媲美2021年。
其次，我个人认为目前具备购房能力和购房意愿的人数可能远比各位房托们想象的少很多。
我们不去讨论极端情况，因为那不会影响整体趋势。当某个人跟我描述他某个staff engineer的同事挣了多少钱肯定不在乎这点房价下跌的时候，我只想问一句，那为什么他之前不买房?
首套房的购房者实际上整体是有一个年龄段的，你不应该认为刚刚大学毕业工作不到三年的人有足够的收入和意愿在湾区购买首套房，同时你也不应该认为一个已经40岁有家有室的staff engineer还没有购买房子。
这就意味着每一轮房产周期在某一个价位段上的购房者只属于某一个年龄段的人。具体来说，比如2021年2022年的房市主要参与者可能是年龄在30到35岁之间成家不久孩子还小或者还没成家的码农在参与房市竞争。
所以并不是每个有购买力的人都会去参与房市。而2020年疫情开始湾区的人员外流和毕业生进入湾区的流速是明显可以看出比2020年前出现了人口增幅下降甚至人口流失的趋势的。因为我认为，实际想买房的人群还是占少数，绝大部分人群是在东看看西看看，迟迟不肯出手。
6. 机构在入场，人家比我们了解更多信息，他们入场说明房价还得走高。www.meifang8.com

这条现在没人提了，去年4月的时候从agent群里传出来说某些机构在湾区大面积扫货。当时好多人还讨论地头头是道的。
然后zillow, redfin, opendoor啥的都裁员了。Better.com这种都裁了好几轮了。
7. 房价长期一定涨，现在买就是赚到。
只要美国社会还正常运行，通胀还是正数，从长远来看房价就一定回长期看涨。就算你现在买贵了，你也可以放宽心你老了以后那个房价百分之百可以以更高的价格卖出去。然而你依然可以选择在更合适的时间段去以更适合的价格买到房子。
假设一个人22年1月买了2M的房子，而另一个人在12月以1.6M买到了相同类别的房子。假设在2030年的时候这个房子涨到了3M，第一个人可以安慰自己依然赚了1M的价格。但是忽略了如果他晚一年买，房子一样可以涨到3M，他还多赚了200K。
8. 买了房子自己开心。
这种没什么可反驳的。如果你就是图开心不在乎房价你压根不需要点进这个文章看。
9. never time the market.
去年一月买房的人就是信了这个鬼话然后买到了最高点。任何一个对你说这话的agent,建议你可以立刻停止和ta的合作。
10. 卖家又没压力，人家凭什么房价低了要卖房。他们不卖，所以房价根本不会降。
把这条留在最后是因为这条看起来是最有说服力的，也是目前版上少数几个还能看到的站房价不跌的观点了。尽管这个观点去年早就被提出了，然后依然跌了大半年。这条也是我想仔细去讨论讨论的一条, 虽然这个反驳起来可能会比较绕。
首先，卖家并不一定是和你处于同一个房产周期买房的。湾区不少房子都是前任屋主10年前20年前买的房子才在这一轮周期里选择卖掉。这意味着"我买高了，所以我也得卖高"的心态并不适用于绝大多数的房子。卖家想卖了，就卖了。觉得房子老了，想换房子了，就卖了。
其次卖家又没压力，人家凭什么房价低了要卖房。他们不卖，所以房价根本不会降这个逻辑可以普适于任何一次房产周期，每一次房产周期都有人高价入手，只要没有出现大面积的裁员失业以及断贷情况，如果这个逻辑成立的话那湾区房价应该从来没有降过。
因为无论是08年相对影响没有那么大的硅谷，还是18年加息带来的房价震荡，你都可以那这条逻辑来预测湾区房价不会降。但事实上房价就是降了。这是当你无法去解析一个混沌系统时，验证它的结果，可以判断你的逻辑是否正确的一个方法。
同样，观察湾区2022年的房价走势，你也会发现"房价还是降了”。那么为什么你会认为第十条的这个观点从去年房价达到顶峰时没有生效，但偏偏到现在生效了呢?
买房无论如何都是个人的事，如果你有财力，也认为该有好的房子可以改善生活，或者为了职业生涯，孩子的教育，拥有一套属于自己的房子，都是一件幸福的事情。
房价当然在2023年可能会涨，你依然可以得出房价会继续上涨的结论(就连我个人都认为23年比22年有更大的触底反弹的可能,但在这个时间节点上我得不出任何有效结论)，但希望那更多的是来自于你对美联储政策的了解，湾区房价所在的历史位置，硅谷码农目前的收入情况，对购房者数量的正确估计之上建立起的一套推论。
本贴并不是想阐述房价在2023年的走向会跌还是会涨.因为目前几个可能决定房价的因素都还没浮出水面。西海岸裁员潮何时停止，通胀何时回归正常区间，美联储何时收手加息，是否会降息，在这一系列事件出现时湾区房价处于一个什么样的位置，等等因素现在都是未知的。
在这个时间节点预测未来哪个月房价会出现拐点或是今年是否依旧会一直下降，本身就属于瞎猜。
谁也无法预测，到底在几月会有拐点，哪个月会降，小伙伴们想买房的，遇到喜欢的房子就果断出手吧，好房子不等人，犹豫不决总是两手空空~！

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