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在美国到底是买房好还是租房合算?

发布时间：2014/09/25　文章来源：美房吧

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导读：在美国，到底是买房好还是租房合算？请随本文一起探讨。

　　在房价飙升的时候，由于低利率和一系列新的抵押贷款方式的产生，许多租房者转而购买房产，导致房价飙升，相应地削弱了租房市场，房东们被迫减租，至少也不敢大幅度增加租金了。那时纽约、华盛顿、洛杉矶等地的房产价格长了一倍，而租金却几乎没有变动。其结果是，在美国最火爆的房市上，房价和租金之间的关系脱节了。

　　传统上，人们常常把租房看作是把钱白白扔掉；现在也许值得重新对租房做个评价了。

　　目前租房的优势

　　据分析，在加州湾区，一个典型的家庭购买一栋100万的房子（这在一些市镇是房产平均价格）每个月要花销5000元。这个家庭却可以用2500元租一栋同样的房子。在曼哈顿上东区，1000平方英尺的两睡房公寓现在每月租3700元，而购买一套同样的公寓则需要110万元左右，折合成每月租金，就是6000元左右。

　　据房地产纪录显示，如果这个家庭选择租房而不是买房，那么他可以把原本用于房屋首期付款的那部分资金用来投资，所获得的利息又可偿付部分房租。尽管房地产经纪人不愿承认这一点，但事实上拥有房产是在以交付财产税和抵押贷款利息等特有的方式把钱扔掉。

　　买房动机中的一个最大误解

　　许多人似乎认为购房可以给他们省钱，因为抵押贷款的利息可得到税项减免。但是，该税项减免只能是减去因借钱而产生的费用，也就是说如果一个家庭不购买房子，这笔花费根本就不存在。美国家庭平均在一栋房子里居住六年，而据大型贷款公司”国立城市公司”说，在此期间，即使如今的利息率很低，即使得到税项减免，一项60万元的抵押贷款要付的利息合计也达12万元。

　　况且，很多房主并没有逐条列记他们所得到的减税，如果这样做了，就会发现他们的减税额总和只不过比一般纳税人（包括租房者）的标准减税额多一点点而已。

　　买房好还是租房好？

　　当供养一栋房产的净花费比租房的净花费低，那么支持买房的论点就占了绝对上风，比如在芝加哥、达拉斯、圣路易斯以及美国中部的大部分地区。

　　美国东北大部分地区，佛罗里达州，加利福尼亚州等地，买房比租房要贵（税收优惠也被计入）。只有当现已十分昂贵的房价再有极大幅度的增长时，房主才可能处于有利地位。

　　对于新的购房者来说，纽约的房价在未来五年里需要再升高大约13％才能使买房比一般租房划算。在北加州，房价和租金之间的差距是最大的，房屋价值在2010年之前上升19％才划算。

　　在未来十年里，纽约房价要增长25％才可均衡，而在加州则需要增长40％。

　　现在的问题是，未来的房价能否达到这样的增长呢。事实上，甚至那些不认为房地产市场正处于泡沫之中的经济学家们也预计价格增长将会放缓。还有人预言，房屋价值将会像90年代初东西海岸城市的屋价那样下降；或者在未来许多年里价格会停滞不前。

　　据纽约时报10月4日报道，美国全国房地产市场的确已经开始降温。随着卖房者越来越多，房屋出售速度开始放慢，价格已经不再像早前那样持续增长了。

　　对许多人来说，买房对人的心理影响也是不容忽视的。拥有房产让人们感到他们已经实现了美国梦，或者说给与了他们安全感，他们有了可以在夜间安然入寝的有形资产。这的确是好感觉。问题是它们在你心中的价值值多少。（此文写于美国房市崩盘之前的2006年）

　　日本房市的崩溃

　　在各国房地产崩盘的经验中，最著名莫过于日本。1985年9月的日本，与美国、法国、德国、英国等国财政首长签订“广场协议”，五国财长同意让美元贬值；美元贬值后，由于当时德国政府全面防堵热钱流入房地产，所以国际资本选择进入当时全球最强势的日本国内，其中大部分又流进日本的不动产，大量热钱。

　　炒作迫使日本房价上涨，日币大幅升值，而当时日本政府为了刺激经济，施行相对宽松的货币政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场（与过去四年的马政府相同），飙涨的房地产，引诱许多日本人纷纷拿出毕生积蓄投资不动产（与台湾有积蓄的公教、菜篮族纷纷抢当投资客相同），1990年3月，日本六大城市（东京、名古屋、大阪、神户、横滨、京都）房地产价格达到不可思议的价格，这是空前的产业荣景，谈房地产泡沫只会被笑话。

　　当时日本全国土地面积只有美国面积约4%，大约等于美国加州（California）面积大小，但整个房地产市值总额却相当於当时整个美国房价的四倍，美国全国的房地产总价也不过等于东京的房地产价值，普通劳工阶层即使花费毕生积蓄也没办法在日本主要城市买下一套住宅。

　　与台湾很类似的，当时多数日本人相信“不动产价格只升不降”的神话，争相购买房地产。但很可惜，泡沫总有破灭的时候，从无商品例外。1990年秋季，东京房地产交易量突然大幅下滑，然后价格从东京为中心开始崩盘，1991年，大都市房地产价格平均下跌20%，随着国际资本获利了结后撤退，由外来资产与本土资金一起狂炒的日本房地产泡沫迅速破灭，日本人一辈子没看过房地产崩盘的现象，直到2000年，日本商业不动产平均价格跌幅超过70%，东京房价平均跌幅甚至高达90%！

　　当时的银行放款只顾拚命做业绩、却疏忽了房市一但趋势反转的风险，持续不断地提供源源不绝的房贷，而且认为如果这些企业或个人出现资金紧缩时，只需将手里的房地产卖掉就可以解决问题，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。

　　最后，全日本的银行一个一个沦陷、落进呆帐与坏帐的噩梦中，房地产业和金融业彻底全面崩溃。直到现在，日本的房地产不仅还未止跌，甚至还有走跌空间，2050年以前，日本房地产长线仍是走跌。

发布时间：2014/09/25

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