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投资美国房地产不规划税收吃大亏

发布时间：2014/07/29　文章来源：美房吧

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导读：当外国公民在美国投资房地产时，他们可能需要缴纳某些美国税项，例如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。在美国投资房地产的外国公民还需考虑的其他事项是资产保护规划……

　　当外国公民在美国投资房地产时，他们可能需要缴纳某些美国税项，例如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。在美国投资房地产的外国公民还需考虑的其他事项是资产保护规划和移民前规划。

　　重要的是要认识到，通过采取非常前瞻性的税务规划，外国公民往往能够在投资时显著减少甚至消除一系列于己不利的税务后果。威瑟斯-伯格曼律师事务所（Withers Bergman）合伙人爱德华·雷恩（Edward Renn）在国际私人客户法律问题上享有国际权威，他说：“非美国公民在美国投资房地产时进行税务规划的时间是在签订合同之前，良好的税务规划将远远物超所值。”

　　通过出售美国房地产所产生的收益被视为美国来源收入。所以，当一名外国公民出售美国房地产时，通常需要向美国缴纳所得税。对于外国公民（以及信托基金）而言，出售持有时间达一年或以上的房地产都需要缴纳15％的资本利得税。相比之下，对于非美国公司而言，出售房地产所需缴纳的资本利得税税率最高可达到35％。因此，有效安排房地产出售交易可省下一大笔所得税。

　　当该项房地产被界定为“生产性用途”（比如用于出租的房地产）时，可能要缴纳30％的美国所得税，或者缴纳最高累进税率为35％的美国所得税。使问题复杂的是，有些时候，虽然用于出租的该房地产被占用而没有出租，但出于税收目的，该房地产仍被视为产生了收益。

　　对外国公民在美国进行房地产投资所征收的另一项税是预扣税。这些外国公民需要预扣数额相当于所有房地产交易总金额10％的税款。预扣税不仅适用于房地产销售，而且还适用于房地产交换、清算以及赠予。

　　如前所述，在美国投资房地产的外国公民可能需要缴纳遗产税以及（或者）赠予税。在该外国公民去世后，除了联邦遗产税之外，可能还需缴纳州遗产税。Seneco & Associates是一家专门处理国际税务问题的著名高级规划精品金融服务公司，该公司总裁弗兰克·赛尼克（Frank Seneco）解释说：“有一些方式可以用来巧妙地处理此项事务，通常最简单而且最经济有效的方法是使用人寿保险……通常是定期人寿保险。”

　　外国公民可以通过适当的规划，在未来房地产出售交易中大幅减少所需缴纳的美国所得税。这样的规划也可以明显降低租金收入所产生的税务负担。雷恩解释说：“美国仍有一些极具吸引力且值得出手的地区，从投资价值上讲很诱人。通过适当的规划，纽约的一幢联排式住宅或者佛罗里达的一幢海滨宅院都能给非美国公民家庭带来多年的愉悦，同时又能提供极具吸引力的投资回报。”

发布时间：2014/07/29

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